Если изменение размера арендной платы представляет собой исполнение условия договора аренды, то оно не требует внесения изменений в договор и не подлежит государственной регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 2015/10).
Размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды, и его увеличение обычно рассматривается как изменение условий договора. Поскольку изменения в договор аренды должны быть согласованы сторонами и пройти государственную регистрацию (если договор аренды заключен на срок свыше года), многие считают, что любое изменение арендной платы должно быть согласовано и пройти госрегистрацию. Между тем необходимость согласования и госрегистрации изменений зависит прежде всего от того, как сформулированы условия договора, определяющие размер арендной платы.
В суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и пеней за ее просрочку.
В договоре определено, что размер арендной платы рассчитывается на основании распоряжения мэра Москвы. При изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве арендодатель делает перерасчет платы и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.
Арендодатель уведомил арендатора об увеличении арендной платы в два раза на основании распоряжения мэра Москвы. Но арендатор продолжал платить по ранее согласованным ставкам, что и стало поводом для обращения в суд.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, мотивировав свое решение тем, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной в договоре, подлежащем государственной регистрации, также подлежит госрегистрации. И поскольку государственная регистрация изменения размера арендной платы не проводилась, у арендатора не возникло обязанности уплачивать арендные платежи в увеличенном размере.
Суды апелляционной и кассационной инстанций отменили это решение и удовлетворили требования.
В договоре установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которой изменение размера такой платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор. При данных обстоятельствах изменение размера арендной платы не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Президиум ВАС РФ, рассматривая дело в порядке надзора, с этим мнением согласился.
Таким образом, если стороны договора предусмотрели, что арендодатель может в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы при определенных условиях, такое изменение величины арендной платы не считается изменением условий заключенного договора и не подлежит государственной регистрации.