До наступления Нового года осталось чуть больше двух месяцев, но дело вовсе не в любимом празднике. Для многих землепользователей он может быть и «со слезами на глазах», поскольку в срок до 1 января2006 года они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести землю в собственность. Нужно ли это делать и чем грозит игнорирование указанной нормы Закона, рассказывается в нашей статье.
Сразу оговоримся, что эта обязанность не касается физических лиц, поскольку предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Что касается юридических лиц, то их условно поделили на две категории и каждой из них определили свои правила игры.
Первая категория — это государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Указанным лицам в силу п. 2ст. 3 Закона № 137-ФЗ переоформлять ничего не нужно, поэтому и разговор сегодня не про них.
Вторая же категория — это все остальные юридические лица. Они в срок до 1 января 2006 года обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность (п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Правда, религиозным организациям в виде поблажки предоставили еще третий вариант — по своему желанию переоформить постоянное(бессрочное) пользование земельными участками на право безвозмездного срочного пользования.
Между тем в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 года), сохраняется.
По нашему мнению, это означает, что ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права Земельным кодексом РФ не установлено.
Взаимоисключающие нормы п. 3 ст. 20 ЗК РФ («Право постоянного (бессрочного) пользования ...сохраняется») и п. 2 ст. 3 вводного Закона № 137-ФЗ («...обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования...на право аренды ...или приобрести земельные участки в собственность... до 1 января 2006 года») сначала представлялись, мягко говоря, не вполне понятными.
• Во-первых, нормы Земельного кодекса РФ как основного закона земельного законодательства являются специальными и имеют приоритет над иными законами, в которых содержатся нормы земельного права. На это указано, в частности, в ст. 2 ЗК РФ: «Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу».
• Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 15 Конституции РФ законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ, которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от13.12.2001 № 16-П отмечено, что согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в указанной статье, КС РФ пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права.
Это означает, что ч. 3 ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Поскольку земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом», он не может быть изъят иначе как на основании судебного решения и то лишь, как отмечают эксперты в этой области, при условии предварительного и равноценного возмещения.
Поэтому сначала показалось, что норма п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прямо противоречит Конституции РФ, ведь право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и соответственно относится к имуществу, а вводный Закон не предусматривает судебного порядка прекращения указанного права.
Однако в Определении Конституционного Суда РФ от25.12.2003 № 512-0 этот правовой казус был разъяснен. Оказывается, норма п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ («...обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования ...на право аренды ...или приобрести земельные участки в собственность...») лишь «свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора». При этом в соответствии со ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется за правообладателями. Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 вводного Закона, «предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков».
Таким образом, поскольку в силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ приобретенные права сохраняются, очевидно, что неисполнение указанной «обязанности» (по разъяснению КС РФ — «права») никак на правовом положении субъектов прав отразиться не должно.
Приведенная норма вводного Закона не предусматривает судебного порядка прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и не содержит иных санкций для организаций, которые ее не исполнят в установленный законодательством срок.
Более того, ни в каких нормативных документах не говорится о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, за исключением добровольного отказа от него в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ.
И еще. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» содержится достаточно интересная и полезная для землепользователей информация, правда, она касается другого закона, но суть от этого не меняется.
Так, в ст. 7 Закона РСФСР от 23.11.90 «О земельной реформе» было определено, что за предприятиями, учреждениями и организациями ранее установленное право пользования земельными участками сохраняется до 1 февраля 1993 года. Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы. Другим законодательством порядок перераспределения земельных участков в связи с непереоформлением на них документов также не установлен. Следовательно, местная администрация не вправе принимать постановление об отводе земельного участка третьим лицам, поскольку непереоформление прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.
По мнению автора, за любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поэтому она имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать земельный участок в собственность, если не желает этого. Тем более что согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения любого договора, в том числе аренды земли или купли-продажи, необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Более того, по нашему мнению, земельные участки, которые находятся у организаций на праве постоянного (бессрочного) пользования, в принципе не могут быть юриди- изъяты у землепользователей даже в судебном порядке. Это объясняется следующим.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Следовательно, в случае невыполнения «обязанности», установленной п. 2 ст. 3 вводного Закона, максимум, что после 1 января 2006 года может грозить землепользователю, не желающему переоформлять свое право на другое, — это требование суда заключить договор купли-продажи или аренды земельного участка. Обратите внимание: только понуждение к заключению договора, о лишении законного имущества здесь и речи быть не может. А ведь суд может принять решение и в пользу ответчика. Вообще-то так и должно быть, пока в Земельном кодексе РФ содержится норма: «Право постоянного (бессрочного) пользования ...сохраняется».
Кстати, в первоначальной редакции вводного Закона срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком был установлен до 1 января 2004 года. По-видимому, большинство организаций не стали (официально считается — не успели) переоформлять земельные участки, в связи с чем Законом от 08.12.2003 № 160-ФЗ «О внесении изменения в статью 3Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» срок переоформления был продлен еще на два года. По некоторым сведениям, срок переоформления собираются опять продлить еще на два года — до 1 января 2008 года.
Сегодня часть землепользователей по-прежнему не занимается переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. Одни организации пребывают внедоумении от множества бюрократических проблем, с которыми столкнулись другие землепользователи при переоформлении прав на землю, другие же не видят в этом необходимости.
Кроме того, а может быть этот аргумент и самый важный, как выкуп земельных участков, так и оформление права аренды требуют значительного объема денежных средств, а оформление права аренды земельного участка еще и влечет за собой утрату прав на эту землю.
Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам их использования и категориям арендаторов, поэтому в их компетенции находится установление абсолютно любого размера арендной платы за указанные земли.
Например, сегодня в отдельных регионах страны сумма арендной платы в 10 раз превышает сумму земельного налога. А в Москве стоимость земельного участка равна 30-кратному размеру суммы годового земельного налога.
По словам некоторых специалистов, несмотря на все вышеприведенные доводы, не оформленные до конца 2005 года участки с 1 января 2006 года будут считаться самозахватом государственной собственности, а местные власти будут вправе назначить арендную плату за такие земельные участки, ведь их бюджетам позарез нужны деньги.
Принятие указанных мер, по мнению автора, незаконно, причем судебная практика по таким делам уже давно существует и складывается в пользу землепользователей.
Например, все в том же Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» обращено внимание на следующее.
Толкование понятия «самовольное занятие земель» дано в Приложении № 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованиеми охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом этого же министерства от25.05.94 №160 и зарегистрированной в Минюсте России. Так, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
В нашем случае право постоянного (бессрочного) пользования оформлено в установленном законом порядке и признано, как отмечалось выше, Земельным кодексом РФ, поэтому вести речь о так называемом самозахвате просто смешно. При изложенных обстоятельствах неисполнение «обязанности», установленной п. 2 ст. 3 вводного Закона, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка и, следовательно, необразует состава земельного правонарушения, за которое можно подвергнуться штрафу. И еще, поскольку законодатель дал землепользователю право выбирать вид землепользования (выкуп земельных участков или оформление права аренды) самостоятельно, то любое постановление местной администрации, обязывающее землепользователя заключить с ней договор аренды, должно быть признано судом незаконным как противоречащее принципу свободы договора.
Организациям, решившим не переоформлять землю, следует иметь в виду, что если они планируют согласно ст. 270 ГК РФ часть земли передать в аренду или безвозмездное срочное пользование, заручившись согласием собственника участка, то сделать это не удастся. Дело вот в чем.
Земельные участки (за исключением указанных в п. 4ст. 27 ЗК РФ) могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), также осуществляют их права, но не все.
Так, лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20ЗК РФ), то есть передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование. Про согласие собственника в отличие от ГК РФ в ЗК РФ ничего не говорится.
В силу ст. 2 ЗК РФ указанное положение Кодекса является специальным и имеет приоритет над положениями других федеральных законов, содержащих нормы земельного права, по мнению автора, в том числе и над нормами ст. 270 ГК РФ. Таким образом, только став собственником земли либо арендатором, организация вправе передать земельный участок в аренду или соответственно субаренду (ст. 22 ЗК РФ).
Поэтому переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности целесообразно осуществлять в отношении тех земельных участков, которыми в будущем планируется тем или иным образом распорядиться (например, передать в аренду, залог, уставный капитал хозяйственного общества и т. п.).
Процедура переоформления права на земельный участок включает в себя:
• подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права;
• принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
• государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кроме того, необходимо будет заключить соответствующие договоры купли-продажи либо аренды земельных участков.
Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Обратите внимание!
Направить проект договора и заключить его (после получения заявления от землепользователя) — обязанность уполномоченных органов власти и местного самоуправления.
В тех случаях когда землепользователь обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок (путем заключения договора его купли-продажи), а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса (Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24.03.2005 № 11).
Отказать в выкупе земли могут только в четырех случаях:
• оборот участка ограничен по закону;
• приватизация участка запрещена законодательством;
• участок зарезервирован для государственных нужд;
• участок уже используется для государственных нужд.