Скандал вокруг обманутых дольщиков набирает обороты. Сейчас число граждан, ожидающих, когда вновь начнут строить их квартиры, только в Москве превышает несколько тысяч. Объекты заморожены, а в отношении руководителей ряда компаний, собиравших деньги с граждан, возбуждены уголовные дела. Их обвиняют в мошенничестве. Тем не менее строители считают, что застройщики не создавали финансовых пирамид, а просто не рассчитали своих сил. Сами же виновники скандала ссылаются на инфляцию и непродуманную государственную политику. Вопрос только в том, кто ответит обманутым дольщикам, когда же наконец они получат долгожданное жилье?
Как обычно, за благие начинания наших чиновников расплачиваться приходится простым гражданам. Недавно Ассоциация строителей России (АСР) решила лицом к лицу свести представителей жилищных кооперативов и обманутых дольщиков. И, как полагают некоторые эксперты, это неизбежное следствие той градостроительной политики, которую проводят власти. В частности, эксперты полагают, что Закон от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве...» существенно ограничивает возможности инвесторов.
Около 60% вводимого жилья построено с использованием схем долевого участия. Предложение на первичном рынке сократилось на 25—30%.
Выводы достаточно странные, особенно если учитывать, что Закон вступил в силу только в апреле этого года, а большинство жилищных кооперативов (ЖК), оказавшихся сегодня в эпицентре скандала, созданы несколько лет назад.
Особой популярностью у ЖК стали пользоваться схемы с долевым участием, когда в качестве соинвесторов выступают простые граждане, а застройщик берет на себя функции управляющей компании. Для многих клиентов подобная практика заканчивается достаточно печально. Финансовые пирамиды лопаются, а на их месте остаются десятки замороженных строек. Вкладчикам предлагают вернуть потраченные средства. Однако если в 2000 г. за 50 тыс. дол. на первичном рынке недвижимости можно было приобрести 2-комнатную квартиру, то сейчас даже на «вторичке» средняя стоимость 1 кв. метра, по данным АСР, колеблется в пределах 1,9 —2,4 тыс. дол. Индексировать, разумеется, никто никому ничего не собирается.
На сегодняшний день только в Московской области насчитывается несколько тысяч дольщиков, ожидающих, когда будут достроены их квартиры. Представители УВД отмечают нарастающий вал заявлений в последние несколько месяцев. Руководителям ряда компаний-застройщиков инкриминируется мошенничество, однако ни правоохранительные органы, ни эксперты не исключают того, что создатели строительных пирамид действовали, так сказать, не злой корысти ради, а исключительно «по незнанию».
Почему гражданам продавались квартиры на 20—30% ниже рыночной стоимости и почему почти во всех компаниях были вскрыты факты двойных и даже тройных продаж квартир, пока остается тайной, покрытой мраком следствия.
Впрочем, по мнению председателя правления коммандитного товарищества «Социальная инициатива и К°» Натальи Карасевой, сам термин «строительная пирамида» несостоятелен, поскольку чаще всего причиной сотен замороженных строек является элементарная несогласованность действий чиновников и бизнеса. На согласование проектов и получение разрешительных документов уходит масса сил и времени, и даже построенный дом не всегда удается сдать в эксплуатацию.
Сегодняшний скандал, считает руководитель «Социальной инициативы», спровоцировали СМИ. Это вызвало массовый отток дольщиков. Только с лета 2004 г. компания возвратила около 2 млрд руб., что резко уменьшило оборотные средства. Поэтому сейчас свыше десятка строительных площадок оказались в подвешенном состоянии.
Председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», также оказавшейся в списке «неблагонадежных», Григорий Куликов считает, что во многом виноваты дольщики, которые решили рискнуть, польстившись на низкие цены.
В качестве выхода из ситуации руководители ЖК предлагают «санацию» объектов строительства, что, судя по всему, означает или помощь внешнего инвестора, в качестве которого может выступить крупный строительный бизнес, или государство. Свой опыт, например, предлагает компания «ПИК-регион», достраивавшая начатое фирмой «Стройметресурс» в Дмитрове здание. Речь шла почти о 45 тыс. кв. метров жилья. «Но для того чтобы компания взялась за завершение строительства, необходима добрая воля местной администрации, — говорит ее гендиректор Сергей Канаев. — Мы не благотворительная организация».
Но как раз с этим пока большие проблемы. Власть не намерена ни признавать своих ошибок, ни тем более брать на себя ответственность за дальнейшую судьбу замороженных строек. Глава московского строй комплекса Владимир Ресин полагает, что проблема в застройщиках и девелоперах, которые, пытаясь сэкономить, привлекают откровенно слабые строительные организации и проводят двойную бухгалтерию. Реально же, по его мнению, на рынке не более 10% мошеннических компаний.
Тем не менее Ресин заявил: «Мы найдем инвестора, который завершит строительство, и так будет с каждым из адресов». Правда, эта схема будет применяться лишь для тех, кто действительно вложил в долевое строительство последние деньги — продал или заложил квартиру, влез в долги и т. п. Остальным рассчитывать не на что.
А глава АСР Николай Кошман возложил вину на Федеральный лицензионный центр при Госстрое России, который отвечает за разрешительную деятельность строительных компаний. Почему, например, до сих пор не отобрана ни одна лицензия у фирм, создающих пирамиды? Более того, как выясняется, некоторые компании, на руководителей которых заведены уголовные дела, до сих пор спокойно продают квартиры.
В итоге пока строители, заказчики и чиновники компромисса не находят. Единственное, на что готовы пойти власти, так это отказаться от своей доли в замороженных стройках и привлечь на площадки новых инвесторов. Кроме того, как надеется глава Росстроя Сергей Круглик, в декабре в Закон №214-ФЗ будут приняты поправки, которые позволят застройщикам более активно работать с банками и инвестиционными компаниями, в результате предложение на рынке недвижимости опять вырастет.
Не исключено, что государство даст инвесторам свои гарантии и даже пойдет на то, чтобы компенсировать часть процентной ставки, сделав таким образом кредитные ресурсы более доступными. Видимо, предполагается, что это будет стимулировать развитие отрасли и «плохим» компаниям на рынке не останется места. Тем более что за добросовестностью застройщиков станут наблюдать СРО. Для дольщиков, впрочем, это весьма слабое утешение. Законы, как известно, обратной силы не имеют.