Размер арендной платы за земельный участок, предоставленный компании для строительства жилых домов, за третий год строительства не может быть менее 2,5% от кадастровой стоимости такого участка, а начиная с четвертого года — не менее 5% от этой же суммы (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11, опубликовано 22.09.2012).
Суть дела
Между администрацией муниципального образования и обществом в 2007 г. был заключен договор аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства многоэтажных жилых домов. Срок договора был обозначен до 1 апреля 2008 г. При этом в договоре было указано, что арендная плата может быть изменена при внесении соответствующих поправок в нормативные акты РФ, субъекта РФ или муниципального образования без получения согласия арендатора. Размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу таких нормативных актов, перерасчет арендатор производит самостоятельно.
Приложением к договору стороны определили конкретный размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земли и ставки арендной платы, установленной для данной категории земель методикой расчета арендной платы. Эта методика была утверждена для муниципального образования постановлением органа местного самоуправления.
Впоследствии постановление, которым была установлена методика расчета арендной платы, было признано не подлежащим применению в отношении земель, собственность на которые не разграничена. По этой причине администрация обратилась в суд с иском о взыскании арендной платы и пеней. Размер арендной платы муниципальный орган рассчитал на основании методик, утвержденных другими нормативными актами органов местного самоуправления и государственной власти субъекта РФ.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции посчитал, что размер исковых требований истцом не доказан. Однако апелляционная инстанция с этим выводом не согласилась и удовлетворила требования. Судьи отметили, что договор аренды между сторонами был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку по истечении срока его действия арендатор продолжал пользоваться предоставленным участком, а арендодатель не заявлял по этому поводу никаких возражений. Из этого следует, что вносить арендную плату арендатор должен был и после 1 апреля 2008 г.
Апелляционная инстанция решила, что размер арендной платы следует определять исходя из положений нормативных актов правительства субъекта РФ, поскольку методика расчета, которой руководствовались стороны при заключении договора, к их отношениям неприменима. Даже несмотря на то, что методика, установленная в актах органа субъекта РФ, принципиально отличалась от той, на которую ссылались стороны в договоре. В итоге размер арендной платы, подлежащий перечислению в пользу арендодателя, получился больше заявленных требований, и суд удовлетворил иск в полном объеме.
Федеральный суд округа оставил в силе постановление апелляционной инстанции. Арендатор обратился в ВАС РФ с заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора.
Позиция ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Установление общих начал определения арендной платы за земли, собственность на которые в установленном порядке не разграничена, относится к компетенции органов государственной власти. Общие принципы установления арендной платы содержатся в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (вступило в силу 04.08.2009, далее — постановление № 582). На основе этих принципов Правительство РФ определило предельные размеры ставок арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земель, находящихся в федеральной собственности.
В рассматриваемом деле земельный участок был предоставлен обществу в аренду для строительства жилого комплекса по процедуре предварительного согласования места размещения объекта (то есть без проведения торгов). Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Постановлением № 582 для таких случаев максимальная ставка арендной платы установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Однако в момент заключения договора аренды постановление № 582 еще не вступило в силу, поэтому за первые два года аренды подлежит применению размер платы, установленный сторонами в договоре.
За третий год арендная плата не может быть менее 2,5%, а за четвертый и последующие годы — менее 5% от кадастровой стоимости предоставленного земельного участка (п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
При рассмотрении данного спора арбитражные суды не исследовали фактические обстоятельства дела, которые имеют значение для его разрешения. В частности, не установили, на какой стадии находилось строительство в течение спорного периода. В то время как указанные сведения влияют на выбор и применение надлежащих норм законодательства и размер арендной платы за спорный земельный участок.
Постановление от 17.04.2012 № 15837/11 содержит оговорку о возможности пересмотра судебных актов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, вынесенных в истолковании закона ином, чем изложено в данном постановлении.