Договор долгосрочной аренды регистрировать не обязательно, если о нем знает новый арендодатель

| статьи | печать

В информационном письме, посвященном вопросам признания договоров незаключенными, судьи Президиума ВАС РФ продолжили придерживаться курса на сохранение договорных отношений сторон. Так, нельзя признать незаключенным договор подряда, в котором срок начала выполнения работ привязан к дате перечисления аванса подрядчику, или договор долгосрочной аренды, не прошедший государственную регистрацию, но исполняемый сторонами. Однако такой договор по общему правилу не дает арендатору права на сохранение аренды при смене собственника предмета аренды или преимущественного права перезаключить договор.

Проект текста информационного письма Президиума ВАС РФ о признании договоров незаключенными появился на сайте суда в конце прошлого года. Обсуждение документа прошло через месяц, 23 января 2014 г., а в начале марта уже был обнародован окончательный текст информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо № 165).

Предстоящее упразднение Высшего арбитражного суда явно ускорило принятие разъяснений, над которыми раньше судьи работали по полгода, а то и больше. Причина вполне понятна, однако стоит также помнить, что оговорок о сохранении в силе рекомендаций в форме информационных писем Президиума ВАС РФ в законах, регулирующих объединение высших судов, нет (см. «ЭЖ», 2014, № 10, с. 07). После объединения судов сохранят свою силу только разъяснения Пленума ВАС РФ, пока они не будут отменены новым Верховным судом РФ.

Срок исковой давности начинает течь с момента, когда стало известно о незаключенности договора

Договор считается незаключенным, если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям такого договора. К существенным относятся:

■ условия о предмете договора;

■ условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

■ условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Требование о возврате переданного по незаключенному договору можно предъявить в пределах общего срока исковой давности, который составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Однако на практике трудность вызывает вопрос о том, с какого момента необходимо данный срок исчислять. Этой проблеме посвящен п. 5 информационного письма № 165. Причем в ходе обсуждения редакция данного пункта подверглась серьезной критике, и в итоговом тексте информационного письма Президиум ВАС РФ закрепил позицию прямо противоположную той, что содержалась в первоначально разработанном документе.

В проекте п. 5 было сказано, что трехгодичный срок исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что передал спорное имущество ответчику в отсутствие правового основания. В конечном варианте данный вывод звучит иначе: течение срока исковой давности начинается не ранее момента, когда истец узнал, или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права.

Соответственно, изменилась и фабула дела, приведенного в качестве иллюстрации данного вывода. ООО и предприниматель начали переговоры о заключении договора поставки, в счет которого покупатель перечислил продавцу аванс. Но в итоге переговоры закончились безуспешно — стороны так и не смогли согласовать количество товара. В связи с чем несостоявшийся покупатель потребовал возвратить аванс, обратившись в суд более чем через три года после перечисления спорной суммы поставщику. В проекте информационного письма № 165 конечным выводом был отказ в удовлетворении иска, поскольку срок исковой давности следовало исчислять со дня внесения аванса. Но в конечном тексте сказано, что срок исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Ведь в ходе переговоров покупатель не мог еще предположить, что договор так и не будет заключен. Соответственно, три года начали течь со дня, когда стало известно, что договор стороны все-таки не заключат.

Другое дело, также приведенное в качестве эталона в п. 5, касалось случая, когда о незаключенности договора лицо узнало лишь из судебного решения. В этом случае Президиум ВАС РФ также рекомендовал исчислять срок исковой давнос­ти по требованиям о возврате полученного со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, в данном случае — со дня принятия соответствующего решения суда.

Новому собственнику стоит рассказать про договор аренды заранее

Признанию незаключенным договора аренды посвящены п. 3 и 4 информационного письма № 165. В первом из них речь идет о ситуации, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям аренды недвижимости, однако государственную регистрацию такой договор­ не прошел. Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что требование о государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимости установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права и интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Если же не прошедший регистрацию договор аренды исполняется сторонами и не затрагивает интересов третьих лиц, то требовать его признания незаключенным нельзя, ведь между собой арендатор и арендодатель достигли соглашения по всем существенным условиям.

Отсутствие госрегистрации договора долгосрочной аренды в данном случае влечет лишь одно последствие — такой договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц. Имеется в виду право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок и сохранение аренды при смене собственника предмета договора (ст. 621, п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Правда, из этого правила есть исключение, о котором говорится в п. 4 информационного письма № 165. Так, если договор долгосрочной аренды не прошел госрегистрацию, но при покупке обремененного арендой имущества его новый собственник был поставлен в известность о таком обременении, он не вправе в отношениях с арендатором ссылать­ся на незаключенность договора. Но необходимо помнить, что арендатору (в первую очередь заинтересованному в осведомленности нового собственника) нужно будет доказать в суде тот факт, что покупатель недвижи­мости знал о наличии и исполнении договора аренды.

Если же приобретатель недвижимости, поставленный в известность о наличии договора аренды продавцом недвижимос­ти или арендатором, после покупки будет требовать признания договора незаключенным по причине отсутствия госрегистрации, то такие действия следует расценивать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Заметим, что данной оговорки в текс­те проекта информационного письма № 165 не было, появилась она только в окончательной редакции документа. Выражая согласие на покупку недвижимос­ти, находящейся во владении арендатора, новый собственник фактически выражает и свое согласие на сохранение данных обязательственных отношений, возникших из договора аренды.

Срок начала работ по договору подряда может зависеть от даты перечисления аванса

Еще один значимый вывод содержится в п. 6 информационного письма № 165: срок выполнения работ по договору подряда считается согласованным, если дата начала выполнения работ подрядчиком привязана к дате перечисления аванса заказчиком.

Напомним, что условие о сроках является для договора подряда существенным (ст. 708 ГК РФ). В связи с этим на практике часто возникал вопрос, когда сроки считаются согласованными — только при указании конкретной даты или же они могут быть поставлены в зависимость от действий сторон. ­Президиум ВАС РФ ответил на этот вопрос положительно, по крайней мере, относительно срока начала выполнения работ. Если такой срок определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмот­ренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными.