Лицо приобрело вещь, а позже выяснилось, что продавец не имел права ее продавать, так как не был ее собственником. Теперь настоящий собственник вещи предъявляет к покупателю требование вернуть ее. О том, как владелец вещи может защититься от требований собственника и что делать добросовестному приобретателю, если вещь все же виндицируют, рассказала Мария Ерохова, к.ю.н., адвокат Московской городской коллегии адвокатов «Делькредере», на семинаре «Защита вещных прав: актуальные вопросы современной судебной практики», организованном правовым лекториумом Lextorium.
Три основных условия, которые позволят владельцу отбиться от иска собственника и оставить вещь у себя, — это добросовестность, возмездность приобретения, а также выбытие вещи по воле собственника (ст. 302 ГК РФ). Причем, чтобы владелец вещи смог оставить ее себе, а суд отказал собственнику в иске, все три условия должны соблюдаться одновременно — отсутствие хотя бы одного приведет к тому, что суд вернет спорное имущество собственнику.
Какие еще доводы может привести владелец вещи в свою пользу, если собственник пытается истребовать ее назад?
Исковая давность
Возможное возражение против виндикационного иска — исковая давность. В отношении виндикационных исков действуют общие правила об исковой давности — три года с момента, когда ответчик должен был узнать о нарушении его права (ст. 196 ГК РФ).
Разбираясь с исковой давностью при виндикации, суды часто сталкивались с одним вопросом. Если угнан автомобиль — собственник знает о нарушении его права? Знает и обращается в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела, просит помощи публичной власти. Чего он не знает? Он не знает, в чьем владении находится автомобиль. Так может пройти много лет. Потом старый автомобиль все-таки найдут и собственник предъявляет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения у того, в чьем владении находится автомобиль. Что на это скажет ответчик? Он скажет, что истекла исковая давность, поскольку вещь была украдена много лет назад (больше трех). Собственник знал с момента утраты владения, что автомобиля у него нет, поэтому исковая давность пропущена. Как в такой ситуации быть суду? Суды еще с советских времен сформировали для себя такой подход: исковая давность по виндикационному, а также по деликтному искам начинается не с того момента, когда истец должен был узнать о нарушении права, а тогда, когда истец должен был узнать, кто ответчик.
Получается, что исковая давность начинает течь при наличии двух условий: знания о нарушении права и знания о том, кому предъявить иск, потому что без этого второго условия истец не может осуществить право на судебную защиту.
Получается, что в судебной практике был один подход, а в ГК РФ было написано по-другому. Некоторые юристы критиковали судебную практику, считая, что срок исковой давности — это срок на поиск ответчика. Так было до изменений в ГК РФ от 1 сентября 2013 г., когда правила, разработанные судами при рассмотрении виндикационных исков, попали в Кодекс (Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) и стали общим правилом.
В статье 200 ГК РФ теперь указано, что исковая давность начинает исчисляться при наличии двух условий: осведомленности о нарушении и осведомленности о том, кто ответчик. Очевидно, что, когда начало течения срока исковой давности настолько субъективно, необходимо ввести какой-то объективный критерий, при наступлении которого истекал бы этот срок. Поэтому в ГК РФ появилось условие, что срок исковой давности не может быть более десяти лет с момента нарушения права (ст. 196 ГК РФ).
Возвращаясь к примеру с кражей автомобиля, на сегодняшний день по ГК РФ получается следующее решение: исковая давность начнется тогда, когда найдут автомобиль, но срок для предъявления иска не может быть больше десяти лет с момента кражи. Важно отметить, что этот десятилетний срок не стал пресекательным, потому что суд не может применить его по своей инициативе — только при возражении стороны.
Еще один важный вопрос: как этот десятилетний срок действует во времени? Несмотря на то что норма общая, этот вопрос наиболее актуален именно для виндикационных исков. Почему? Потому что собственник мог утратить владение в 2003 г. и не знать, кому предъявлять иск об истребовании имущества. В итоге собственник узнает об этом в 2016 г., то есть по истечении 13 лет с момента утраты владения, и предъявляет иск. Ответчик, вероятнее всего, заявит об истечении исковой давности, поскольку истек объективный десятилетний срок. И тут возникает самый главный вопрос, на который сложно дать однозначный ответ: вправе ли сегодня суд применить вот этот объективный десятилетний срок исковой давности к утрате владения, имевшей место до изменения ГК РФ, то есть до 1 сентября 2013 г.?
Что по этому поводу сказал ВС РФ? Решение такое: если в момент рассмотрения спора исковая давность не истекла по старым правилам, то применяются новые сроки (п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). Без конкретного примера посыл ВС РФ о действии новелл об исковой давности не совсем понятен. Старые правила — это какие: это текст ГК РФ или текст ГК РФ в его интерпретации судебной практикой?
Интерпретация закона — это, как правило, позиции высших судебных инстанций. Но дело в том, что общеобязательных, высказанных в постановлениях Пленумов ВАС РФ или ВС РФ, позиций по этому вопросу нет. Один раз в 2004 г. арбитражными судами рассматривалось дело, которое попало в п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». Что касается ВС РФ, то он вообще не давал ответа на вопрос про исковую давность.
На сегодняшний день остается только предполагать, по какому пути пойдут суды, разрешая вопрос об исковой давности по требованиям о виндикации.
Гибель вещи
Еще одно возражение против виндикационного иска — это гибель вещи.
На практике суды предпочитают защищать собственника имущества, подавшего виндикационный иск, а не владельца вещи. Как правило, мотив такой: вещь выбыла помимо воли собственника. Поэтому юристы, выступающие на стороне ответчика (владельца вещи), пытаются найти пути, чтобы уйти от обсуждения, как выбыла вещь. Одним из таких путей защиты владельца стали рассуждения по поводу гибели объекта недвижимости.
Для удобства можно выделить два способа гибели недвижимости. Первый — это так называемая книжная гибель, которая относится в основном к земельным участкам.
Книжная гибель
Что значит книжная гибель? Когда объект недвижимости описан по-другому. Например, у лица был земельный участок с кадастровым номером «1». Собственник утратил владение этим участком, предположим, по недействительной сделке. Дальше с этим участком совершались другие сделки, и кто-то в цепочке приобретателей участок реорганизовал — объединил его с каким-то другим участком или, наоборот, разделил на два. В результате раздела участка с кадастровым номером «1» больше нет, но есть участки с кадастровыми номерами «2» и «3». Погиб ли тот первый земельный участок? Описан и индивидуализируется он теперь по-другому, но как предмет в мире физическом он все-таки существует.
Некоторые юристы считают, что в приведенном примере земельный участок разделили без воли собственника. А раз реорганизация произошла без воли собственника, то участок можно восстановить в прежних границах и виндицировать. Есть и другие объяснения, но вывод у всех один — виндицировать участок с номером «1» можно.
В свое время вопрос дошел до ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 3413/11 по делу № А56-7754/2009) — земельный участок сначала забрали у собственника по недействительной сделке, потом разделили, а когда собственник обратился за виндикацией, ответчики сказали, что вещь погибла. Суды трех инстанций сошлись во мнении, что земельный участок действительно погиб, и отказали в виндикации. Потом дело попало в Президиум ВАС РФ. Надо отметить, что, если дело дошло до Президиума, это значит, что проблема серьезная и другие инстанции не справились. В итоге Президиум ВАС РФ сказал, что, когда участок разделен без воли собственника, это не препятствует его виндикации, потому что участок можно восстановить в прежних границах. Иными словами, если кадастрирование произведено без воли собственника, то оно не должно производить правового эффекта — собственник не теряет права на возврат вещи, закадастрированной не им.
Правда, на судебную практику постановление Президиума ВАС РФ существенным образом не повлияло — аргумент ответчиков о том, что земельного участка с прежним кадастровым номером уже нет, успешно работает в суде.
Есть еще один нюанс, который связан со ст. 8.1 ГК РФ. Если лицо зарегистрировано в ЕГРП, то работает презумпция: кто зарегистрирован, тот и собственник, пока его право не будет оспорено в судебном порядке. Эту статью можно прочитать в контексте ст. 302 ГК РФ: если несобственник по подложным документам или недействительной сделке оказался зарегистрированным в реестре, то все его действия будут производить эффект для добросовестных третьих лиц только при условии, что от настоящего собственника эта вещь выбыла по его воле. Если же от настоящего собственника эта вещь выбыла помимо воли, то все действия, который совершает реестровый собственник, эффекта производить не будут. Иными словами, если вещь выбывает против воли, то ее надо вернуть собственнику, если же по воле, то суд начинает обсуждать добросовестность приобретателя. Но главный вывод здесь — что реорганизация земельного участка не является препятствием для его виндикации.
Говоря про книжную гибель вещи, можно задаться вопросом: новый (объединенный с ВАС РФ) Верховный суд РФ работает уже почти два года — высказался ли он по этой проблеме?
Высказался, причем дважды. Первое дело — дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам (Определение Верховного суда РФ от 10.11.2015 № 80-КГ15-18). В порядке обеспечения кредита банку предоставили в залог земельный участок. Потом по подложным документам, в том числе по подложной доверенности от банка, залог был погашен. Земельный участок разделили и перепродали другим лицам. Узнав об этом, банк обратился с иском о признании за ним права на залог. Хотя речь в споре идет не о собственности, а о залоге, алгоритм решения такой же.
Как суд должен был решать дело? Есть понятие эластичности залога: при отчуждении заложенного имущества другому лицу залог сохраняется (ст. 353 ГК РФ). Единственное препятствия для удовлетворения требований банка здесь — ст. 352 ГК РФ о прекращении залога: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. В рассматриваемом деле залог был непубличным, и ВС РФ мог решить это дело, указав, что приобретатели имущества не знали про залог.
Но Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пошла по другому пути. Она отказала в иске банку, потому что заложенный земельный участок перестал существовать как объект недвижимости в связи с объединением земельных участков.
Иными словами, по мнению, Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, если участок с кадастровым номером «1» объединили с участком с кадастровым номером «2», то получился участок с кадастровым номером «3», а у вас в залоге нет участка с кадастровым номером «3» — у вас в залоге участок с кадастровым номером «1», которого уже нет. Что нарушает такая логика? Принцип эластичности залогового права.
Однако на рассмотрение Верховного суда РФ попало не только это дело. Через семь дней после решения Коллегии по гражданским делам Коллегия по экономическим спорам ВС РФ приняла прямо противоположное решение по делу со схожим вопросом (Определение Верховного суда РФ от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014). В этом втором деле тоже было право, похожее на вещное, — аренда. Обстоятельства были другие, а вопрос тот же самый — про эластичность: что происходит с вещным правом, когда делятся или по-другому описываются земельные участки?
В этом втором деле была аренда земли сельхозназначения. Земельный участок находился в общей долевой собственности, и все сособственники проголосовали за сдачу его в аренду. Позже один из сособственников попросил выделить его долю в натуре. Долю выделили — то есть присвоили новый кадастровый номер выделенному участку. Тогда собственник, доля которого была выделена в натуре, зарегистрировал право уже на свою индивидуальную вещь.
Арендатор полагал, что он арендует по-прежнему весь участок, обрабатывал его и платил за аренду всем сособственникам, включая и того, кто получил выдел в натуре. Когда арендатор узнал, что по реестру у него в аренде уже не весь участок, он пошел защищать свое право аренды. Вначале он обратился с иском о признании права аренды на весь земельный участок и получил отказ. Потом он обратился в Росреестр, чтобы ему зарегистрировали право аренды на ту часть земельного участка, которая была выделена в индивидуальную собственность. Росреестр отказал, и арендатор обратился в суд с оспариванием действий Росреестра. Дело дошло до Судебной коллегии по экономическим спорам.
В своем решении Судебная коллегия по экономическим спорам сформулировала по большому счету принцип эластичности аренды. Она указала, что если имущество, находящееся в общей долевой собственности, было в аренде, а потом из него выделили часть, то аренда сохраняется на целую вещь, включая выделившуюся часть. Особенно с учетом того, что дольщик, который выделил свою часть, голосовал за эту аренду и получал арендную плату.
Правовая позиция этого дела сводится к тому, что раздел земельного участка не прекращает автоматически право аренды. Если продолжить логику суда, то можно сказать: раздел земельного участка не прекращает право залога, как и право собственности. Вещное право эластично.
Получается, что две коллегии ВС РФ высказали с интервалом в семь дней прямо противоположные позиции. Юристам это дает возможность использовать разные позиции в зависимости от того, кого они защищают, — если в самом ВС РФ пестрая практика, то что можно ожидать от других инстанций?
И все же более обоснованной представляется позиция, что при разделе и объединении земельного участка вещное право сохраняется, а значит, раздел и объединение — это не препятствие для виндикации. А предъявляя иск о виндикации, можно включить также требование о восстановлении участка в прежних границах.
Почему гибель книжная? Потому что все меняется только на бумаге.
Физическая гибель
Земельный участок физически гибнет крайне редко — как правило, на территориях, близких к морю или океану, где происходит намыв. В первую очередь, физическая гибель относится к зданиям, строениям, сооружениям. И здесь слово «гибель» часто идет в контексте со словом «переработка». Применяют ли правила о переработке к недвижимым вещам по ст. 220 ГК РФ?
В одном деле чиновник, используя свое служебное положение, продал участок, находившийся в публичной собственности, по очень низкой цене частному лицу. Приобретатель — частное лицо сдал участок в аренду, а арендатор заключил договоры участия в долевом строительстве с гражданами, получил разрешение на строительство и занялся возведением многоквартирного жилого дома. Дом возвели, сдали в эксплуатацию, и граждане начали регистрировать права на квартиры.
В этот момент действительный собственник земельного участка — государство в лице прокуратуры выходит с иском о признании договора купли-продажи недействительным, признании договора аренды недействительным и применении реституции по сделкам путем возврата земельного участка во владение РФ. Граждан к участию в деле не привлекают, хотя у многих из них уже зарегистрировано право на квартиру.
Кассация иск удовлетворяет (постановление ФАС Московского округа от 03.02.2012 по делу № А41-К‑13664/07) и постановляет вернуть землю РФ. По жалобе арендатора-застройщика дело передали в Президиум ВАС РФ, который отказывает в иске, мотивируя свое решение ст. 16 ЖК РФ. Там говорится, что право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает у граждан, у которых зарегистрированы права на квартиры.
Таким образом, на основании ст. 16 ЖК РФ Президиум ВАС РФ сделал вывод о том, что у РФ право на землю прекратилось. По сути, Президиум ВАС РФ предложил дополнительное основание приобретения права собственности, предусмотренное законом наряду со сделкой и приобретением добросовестным лицом вещи, которая выбыла по воле собственника, — ст. 16 ЖК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5944/12 по делу № А41-13664/07).
Получается, что право собственности прекращается в результате застройки. А что такое застройка? Некоторые юристы считают, что это и есть переработка недвижимости. Правда, стоит отметить, что это было в большей степени социальное решение, которое все-таки должно быть исключением из общего правила. В конкретном случае была государственная земля, и граждане, отдавшие свои средства на покупку квартир. Применять этот подход в ситуации с частными землями было бы не совсем правильно.
Как теперь быть государству? Оспорить сделку, совершенную тем чиновником, продавшим участок по заниженной стоимости, как недействительную и потребовать реституции. А по реституции требовать возврат не самого земельного участка, а его стоимости — ст. 167 ГК РФ это позволяет.
Если вещь виндицировали
Что делать добросовестному приобретателю, у которого виндицировали вещь? Закон предусматривает два не исключающих друг друга варианта.
Первый — иск к продавцу о возмещении убытков по ст. 461 ГК РФ.
Когда сделка по купле-продаже недействительна, формально юридическим последствием будет реституция. Покупатель, у которого виндицировали вещь, должен требовать возврата покупной цены у продавца. Но в применении реституции есть проблема — исковая давность. Потому что по реституции исковая давность исчисляется с момента исполнения сделки, а по виндикации и возмещению убытков — с момента, когда истец должен был узнать о нарушении его права.
Одно интересное дело дошло до ВС РФ — у покупателя виндицировали вещь, потому что она выбыла помимо воли собственника. Сам покупатель купил эту вещь четыре года назад. И когда он пошел к своему продавцу, сославшись на ст. 167 ГК РФ и требуя по односторонней реституции вернуть ему покупную цену с процентами, продавец заявил, что истекла исковая давность — три года с момента исполнения, тогда как они исполнили сделку четыре года назад.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в своем решении указала, что, когда у покупателя виндицировали имущество, должна применяться не общая ст. 167, а специальная ст. 461 ГК РФ о возмещении убытков. По этой статье исковая давность составляет три года с момента, когда истец должен был узнать о нарушении по ст. 200 ГК РФ, а не с момента исполнения сделки по ст. 181 ГК РФ (Определение Верховного суда РФ от 17.03.2015 № 306-ЭС14-929 по делу № А55-11662/2013).
В рассматриваемом деле покупателю надо было обращаться не за реституцией, а за возмещением убытков по ст. 461 ГК РФ. Это требование называется ответственностью за эвикцию.
Кстати, закон говорит, что защита покупателя по ст. 461 ГК РФ возможна, только если он добросовестный и только если продавец участвовал в виндикационном процессе.
У добросовестного владельца, у которого отобрали вещь, есть и вторая защита — ст. 303 ГК РФ — требование о компенсации стоимости неотделимых улучшений. Эту стоимость можно взыскать с собственника. Право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений имеет только добросовестный владелец. Иными словами, если земельный участок выбыл против воли собственника, приобретатель его застроил, а потом участок вернулся к собственнику, то приобретатель имеет право взыскать стоимость неотделимых улучшений — возведенных на участке строений.
К сведению
Рассматривая виндикационный иск, суд проверяет, выбыла ли вещь по воле собственника. Если воля собственника была, то суд проверит добросовестность приобретателя вещи. В судебной практике выработаны критерии добросовестности приобретателя: это покупка вещи ее владельцем по рыночной цене, разумный срок между покупкой и последующей продажей вещи (владелец вещи должен был обратить внимание, если продавец, у которого он купил вещь, сам купил ее незадолго до этого) и отсутствие аффилированности между продавцом и покупателем (постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 8455/10 по делу № А54-4614/2007-С17).
В практике часто возникает вопрос: что считать выбытием вещи по воле собственника? Если арендодатель передал вещь арендатору, а арендатор ее продал — можно ли говорить, что вещь выбыла по воле арендодателя? С точки зрения выявления условий для виндикации интересный пример представляет дело № А09-1562/2012.
Коллегия судей ВАС РФ передала дело на рассмотрение Президиума, полагая, что когда арендодатель передал вещь арендатору, а арендатор ее продал, то это выбытие вещи помимо воли арендодателя. Почему? Потому что воли арендодателя не было на то, чтобы вещь пошла в оборот через сделки купли-продажи (Определение ВАС РФ от 19.07.2013 № ВАС‑1426/13).
Президиум ВАС РФ с мнением Коллегии не согласился. Однако предположил, что лизингополучатель и покупатель от лизингополучателя — это аффилированные лица, потому что в составе их участников были одинаковые фамилии, но с разными инициалами, и передал дело на новое рассмотрение для проверки добросовестности (постановление Президиума ВАС РФ от 15.10.2013 № 1426/13).
При новом рассмотрении суды действительно пришли к выводу, что лизингополучатель и покупатель от него — аффилированные лица, и удовлетворили виндикационный иск.
Это дело интересно именно как модель, которая показывает все аспекты и условия удовлетворения или отказа в удовлетворении виндикационного иска.