Арендатор земельного участка, лишившийся возможности использовать его в целях, установленных в договоре, из-за принятия нормативного правового акта, может потребовать от арендодателя досрочно расторгнуть соглашение. К такому выводу ВС РФ пришел в Определении от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 по делу № А40-129910/2014.
Суть дела
Открытое акционерное общество (далее — общество) приобрело у Департамента городского имущества города Москвы (далее — департамент) право заключить договор аренды земли, цена сделки составила 1,383 млн руб. В 2006 г. общество заключило договор аренды земельного участка на 49 лет. Арендатор планировал использовать землю для строительства и последующей эксплуатации магазина. Цель аренды была указана в договоре. Однако в 2008 г. вступил в силу Градостроительный кодекс г. Москвы, в соответствии с которым общество должно было согласовать с департаментом градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) для проведения государственной экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство.
Компания обратилась в уполномоченные органы, чтобы согласовать ГПЗУ с видом разрешенного использования, закрепленным в договоре, однако получила отказ. Вместо этого арендатору было предложено согласовать другой вид разрешенного использования и использовать земельный участок для благоустройства и озеленения без возможности осуществления на нем застройки. Таким образом, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении соглашения, изменились, и общество не могло использовать полученную во временное пользование землю для строительства магазина. Арендатор обратился к департаменту с просьбой расторгнуть арендное соглашение в связи с тем, что его сохранение и несение по нему расходов является нецелесообразным для общества. Получив отказ, арендатор подал иск в суд, требуя расторгнуть спорный договор, а также взыскать с департамента неосновательное обогащение в размере части суммы, выплаченной за право заключить арендное соглашение и приходящейся на период после расторжения договора.
Судебное разбирательство
Три судебные инстанции отказали арендатору в удовлетворении иска.
В соответствии c ст. 421 ГК РФ стороны свободны при заключении договора. Согласовав с департаментом условия аренды земельного участка, истец принял на себя обязанность их исполнять. При этом арендатор должен был предусмотреть риск и возможность изменения ситуации в течение срока действия договора. Общество несет риски, характерные для осуществления предпринимательской деятельности, которые заключаются в том, что предприниматель, рассчитывающий на получение прибыли от сделки, может эту прибыль и не получить, в том числе по причинам, от него не зависящим.
Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного нарушения его условий (ст. 450 ГК РФ). Вместе с тем гражданское законодательство не содержит такого основания расторжения договора, как его нецелесообразность. Согласно положениям ГК РФ основанием для расторжения договора признается, например, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Изменение обстоятельств является существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен. Если в таком случае стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке. Однако истец не доказал наличие указанного основания для расторжения договора, в связи с чем в удовлетворении требований ему было отказано.
Общество обратилось с жалобой в Верховный суд РФ, где настаивало на том, что арендное соглашение можно расторгнуть, так как произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (подробнее о данном основании расторжения договора см. «ЭЖ», 2016, № 4, с. 14). Кроме того, согласно ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в непригодном для использования состоянии.
Позиция Верховного Суда
ВС РФ отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции, отменив принятые по делу судебные акты.
В отзыве на жалобу департамент указал, что общество не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды, а именно до 31 декабря 2014 г. В связи с этим в адрес арендатора было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Таким образом, договор аренды был прекращен, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Нормы о неосновательном обогащении, по мнению департамента, не применимы к рассматриваемым отношениям.
Указанные доводы не были приняты ВС РФ, поскольку основания, на которые ссылался ответчик, не являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.
Гражданское законодательство предоставляет арендатору право расторгнуть договор в судебном порядке по целому ряду оснований. Такая ситуация возможна, например, когда переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию (ст. 620 ГК РФ). Однако необходимо, чтобы данные недостатки соответствовали нескольким обязательным критериям:
-
они не должны быть оговорены арендодателем при заключении договора;
-
не должны быть известны арендатору;
-
не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Также расторжение договора аренды в судебном порядке возможно, если имущество в силу не зависящих от арендатора обстоятельств стало непригодным для использования его по назначению (ч. 4 ст. 620 ГК РФ).
ВС РФ посчитал, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, может быть отнесено не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Законодательство о градостроительной деятельности предусматривает возможность изменения публично-правовым образованием правового режима земельного участка. Такие полномочия властей обеспечивают устойчивое развитие территории и защиту публичного интереса. Однако если вследствие этого арендатор не сможет использовать участок в первоначальных целях, которые были согласованы в договоре, то он имеет право потребовать досрочного расторжения соглашения. До обращения в суд стороны договора аренды могут попытаться согласовать изменение его условий (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору при отсутствии реальной возможности пользоваться земельным участком по назначению.
Общество собиралось построить и эксплуатировать на участке магазин и не согласилось с предложением департамента заняться благоустройством и озеленением земли без возможности осуществлять застройку. А значит, у нижестоящих судов не было оснований отказать истцу в удовлетворении его требований.
При новом рассмотрении спора ВС РФ рекомендовал судам проверить, обоснованы ли заявленные истцом требования о возврате стоимости права аренды земельного участка, приходящейся на период после расторжения договора. Кроме того, необходимо установить, действительно ли указанная сумма является неосновательным обогащением для ответчика.