Границы земельных участков пересекаются: как исправить кадастровую ошибку?

Бывают ситуации, когда в результате кадастровой ошибки границы двух соседних земельных участков имеют в Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) пересечение друг с другом. Из-за этого возникают наложение их площадей и неопределенность в том, к какому из двух участков относится площадь наложения и, соответственно, в чьей собственности эта земля находится. Собственники обоих участков заинтересованы в исправлении таких ошибок — чтобы в ГКН координаты смежной границы их участков совпали и наложение было устранено. О том, как складывается на сегодняшний день судебная практика по спорам об исправлении кадастровых ошибок, состоящих в пересечении границ земельных участков, и как действовать тем, кому необходимо устранить наложение, читайте в материале.

Как показывает судебная практика, споры о границах земельных участков широко распространены, однако их решения нельзя во всех случаях признать удовлетворительным. Прежде всего это связано с тем, что закон не содержит указаний на то, как их решать. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в ч. 4 ст. 28 содержит норму о том, что кадастровая ошибка исправляется на основании решения суда. При этом в нем нет указания на то, в чем должно состоять исправление ошибки, какой иск должен быть предъявлен в суд, кто является сторонами судебного спора, как должна быть доказана ошибка.

Судебная практика по этим вопросам противоречива, и ожидать, что законодатель внесет поправки и ответит на них, не приходится, так как новый Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который с 1 января 2017 г., по сути, заменит действующий Закон о кадастре, содержит в ст. 61 те же нормы о порядке исправления кадастровых ошибок, что и в действующем сегодня Законе о кадастре (подробнее о новом законе читайте в материале «Вся недвижимость в одном месте: реестр и кадастр сольются в единое целое», «ЭЖ», 2015, № 27).

Что такое кадастровая ошибка и почему она может возникнуть

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона о кадастре кадастровой ошибкой является воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Такая ошибка выражается в несоответствии фактического местоположения границ участка сведениям, содержащимся в ГКН (апелляционные определения Липецкого областного суда от 13.10.2014 по делу № 33-2765/2014, Московского городского суда от 10.11.2015 по делу № 33-41397/2015).

Кадастровые ошибки возникают по разным причинам: недостаточная точность геодезических исследований, линейно-угловые ошибки, возникшие при измерении земельного участка, определение координат характерных точек границ без учета существующих фактических границ смежных земельных участков, а также границ существующих зданий, расположенных на земельном участке (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 02.03.2016 по делу № 33-2836/2016), неверное указание координат земельного участка из-за того, что раньше использовались другие измерительные приборы (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 26.01.2015 № 33-92/2015), определение местоположения границ земельного участка без учета сложившегося порядка землепользования (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 10.08.2015 по делу № 33-2130/2015), проведение кадастровых работ на основании картометрического материала, не отражающего актуальные сведения ситуации местности (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.06.2016 № Ф10-1758/2016 по делу № А54-1490/2014).

Типовой сценарий кадастровой ошибки выглядит так: «При выполнении кадастровых работ выявлена кадастровая ошибка, выразившаяся в том, что сведения ГКН о местоположении границ смежного земельного участка… не соответствуют их фактическому местоположению. Граница смежного земельного участка от точки 6 до точки 4 рассекает строение на 0,7 м и капитальный забор от точки 2 до точки 1 пересекает строение от 0,5 м до 1,20 м». Судом установлен «факт смещения границ земельного участка по координатам всех его поворотных точек относительно фактических его границ, что приводит к наложению границ смежных земельных участков при сохранении площади и, соответственно… внесению неверных сведений в ГКН» (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.07.2014 № 33-1942/2014).

В чем состоит исправление кадастровой ошибки

В судебной практике сложились две позиции относительно того, как исправлять кадастровую ошибку.

Согласно первой кадастровая ошибка, состоящая в пересечении границ смежных земельных участков, исправляется путем исключения из ГКН сведений о границах и площади земельного участка, который поставлен на кадастровый учет с ошибкой (см., например, апелляционные определения Липецкого областного суда от 01.10.2014 по делу № 33-2661/2014, от 16.06.2014 № 33-1516/2014, Курского областного суда от 29.03.2016 по делу № 33-937/2016).

У этого способа исправления есть два недостатка.

Первый заключается в том, что исключение из ГКН сведений о границах участка влечет прекращение существования земельного участка как объекта права. Действия, связанные с постановкой на кадастровый учет и снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате таких действий земельный участок приобретает свойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот. В связи с этим аннулирование записи о кадастровом учете земельного участка приведет к тому, что он утратит свои индивидуализирующие характеристики и прекратит существование как объект права (постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 № 11АП-711/2016 по делу № А55-13974/2015, Арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2016 № Ф06-6711/2016 по делу № А55-3671/2015, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2016 № Ф08-1861/2016 по делу № А63-8346/2013).

Некоторые суды пытались найти дополнительные доводы для обоснования этого способа исправления кадастровой ошибки, однако их нельзя назвать удачными. Один суд просто указал, что считает «несостоятельным довод жалобы о том, что при установлении границ земельного участка декларированными (именно таким требованием истец пытался исправить кадастровую ошибку и снять участок с кадастрового учета) земельный участок будет утрачен как объект права. Данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права» (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 23.03.2016 по делу № 33-1366/2016). В чем неверность толкования суд, однако, не объяснил.

Другой суд привел такой довод: «Отсутствие в ГКН сведений о местоположении границ земельного участка (при наличии сведений о кадастровом номере, площади, адресных ориентирах) не является основанием для исключения сведений о земельном участке из ГКН и прекращении существования земельного участка как объекта гражданских прав. В этом случае Законом о кадастре предусмотрена процедура уточнения местоположения границ земельного участка» (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 № 15АП-20375/2015 по делу № А53-2715/2015). Но вот как можно уточнять границы уже не существующего земельного участка суд не объяснил.

Второй недостаток состоит в следующем. Закон о кадастре прямо предусматривает только один случай, когда участок может быть снят с кадастрового учета, а именно если он является преобразуемым (ч. 2 ст. 25 Закона о кадастре).

В соответствии с ч. 6 ст. 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка в случае, если такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с особенностями, установленными ст. 24 данного закона. Отсюда суды делают вывод о том, что исправление кадастровой ошибки посредством исключения из ГКН сведений о данном земельном участке законом не предусмотрено (см. постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2016 № Ф08-10265/2015 по делу № А32-30144/2014, от 31.05.2016 № Ф08-3126/2016 по делу № А32-10487/2015).

Вторая позиция состоит в том, что кадастровая ошибка должна исправляться путем корректировки в ГКН границ участка, поставленного на учет с ошибкой. Корректировка будет означать «обрезание» части площади такого участка по границе соседнего участка, поставленного на учет без ошибок. Данный способ широко распространен в судебной практике (см. постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.06.2016 № Ф10-1758/2016 по делу № А54-1490/2014, апелляционные определения Московского областного суда от 30.03.2016 по делу № 33-5655/2016, Верховного суда Республики Башкортостан от 05.04.2016 по делу № 33-6628/2016, Московского городского суда от 10.11.2015 по делу № 33-41397/2015, Псковского областного суда от 26.04.2016 по делу № 33-646/2016, Тамбовского областного суда от 13.04.2016 по делу № 33-13/2016) и представляется более правильным и обоснованным, чем вообще исключение сведений о границах из ГКН.

Из норм ч. 3 ст. 25, ч. 4 и 5 ст. 28 Закона о кадастре следует, что при согласии (отсутствии возражений) всех заинтересованных правообладателей земельного участка кадастровая ошибка исправляется в рамках административной процедуры, при несогласии хотя бы одного из них — по решению суда (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 № 13АП-30967/2015 по делу № А21-4209/2015, Апелляционное определение Омского областного суда от 30.03.2016 по делу № 33-2843/2016).

Зная, в чем должно состоять исправление кадастровой ошибки, можно правильно сформулировать требование, с которым для этой цели надо обращаться в суд для получения необходимого решения (надлежащий предмет иска): исправить кадастровую ошибку путем корректировки в ГКН сведений о границах и площади земельного участка. Это и есть предусмотренный в ч. 4 ст. 28 Закона о кадастре иск об исправлении кадастровой ошибки как самостоятельный способ защиты гражданских прав. На практике часто встречаются неправильно сформулированные требования, с помощью которых владельцы земельных участков пытаются исправить кадастровые ошибки, а именно:

• признать кадастровую ошибку (см., например, апелляционные определения Ставропольского краевого суда от 01.03.2016 по делу № 33-1333/2016, Верховного суда Республики Мордовия от 10.11.2015 по делу № 33-2736/2015);

• признать недействительным межевой план (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 18.03.2015 по делу № 33-412/2015);

• признать недействительными сведения кадастрового учета (апелляционные оп-ределения Волгоградского областного суда от 10.03.2016 по делу № 33-2450/2016, Пермского краевого суда от 16.03.2016 по делу № 33-3022/2016);

• признать недействительными результаты межевания (Определение Ленинградского областного суда от 24.12.2015 № 33-6519/2015);

• признать границы земельного участка неустановленными (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 № 15АП-20375/2015 по делу № А53-2715/2015).

Данные способы защиты права ошибочны не только по существу, так как не ведут к корректировке границ в ГКН, но и по формальным основаниям, поскольку ни один из действующих федеральных законов таких способов защиты гражданских прав не знает.

Иск об исправлении кадастровой ошибки необходимо отличать от иска об установлении границ. Это разные способы защиты прав, которые используются в разных ситуациях. Неправильный выбор между ними может быть основанием для отказа в иске только по мотиву избрания ненадлежащего способа защиты.

Сходство между обоими исками состоит в том, что в результате их удовлетворения судом происходит исправление границ земельного участка. Разница же между ними заключается в том, что если иск об исправлении кадастровой ошибки исправляет границы только в ГКН, то есть исправляет лишь виртуальные, бумажные границы в кадастровом учете, то иск об установлении границ исправляет реальные границы земельного участка на местности (перенос межи, забора между участками и т.п.).

Судебная практика исходит из того, что кадастровая ошибка не предполагает разрешение какого-либо спорного вопроса, затрагивающего права лица в отношении объекта недвижимости, а имеет своей целью лишь устранение несоответствия сведений, на основании которых внесены сведения в ГКН. Спор о границах земельных участков, не может быть разрешен путем заявления требований об исправлении кадастровой ошибки (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 01.03.2016 по делу № 33-1333/2016).

Обращение в суд по основанию кадастровой ошибки при наличии спора о местоположении (установлении) границы земельного участка не соответствует предусмотренным законом способам защиты, так как в случае признания наличия кадастровой ошибки правовым последствием является исправление такой ошибки, то есть внесение соответствующих изменений, послуживших основанием для постановки на кадастровый учет, а не установление новых границ (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 20.04.2016 по делу № 33-6390/2016, см. также апелляционные определения Московского областного суда от 01.02.2016 по делу № 33-1828/2016, Пермского краевого суда от 16.03.2016 по делу № 33-3022/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2016 № Ф08-2971/2016 по делу № А53-22508/2014).

Иск об исправлении кадастровой ошибки надо отличать от жалобы на действия кадастровой палаты в порядке главы 24 АПК РФ и главы 22 КАС РФ. Путем подачи жалобы, по общему правилу, кадастровая ошибке не исправляется.

Причина в том, что федеральное законодательство не предусматривает право лица обращаться в кадастровую палату с заявлением об аннулировании сведений о земельном участке, правообладателем которого данное лицо не является, на основании того, что, по его мнению, чужой земельный участок налагается (имеет место пересечение границ) на его собственный. Удовлетворение заявления о признании незаконными действий кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет смежного земельного участка и о понуждении органа кадастрового учета к аннулированию в кадастре записи о таком участке в связи с имеющимся наложением неправомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 03.12.2013 № 8410/13 по делу № А51-6571/2012, см. также постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 № Ф08-1872/2016 по делу № А53-6783/2015).

Нормы ст. 28 Закона о кадастре не предусматривают возможность исправления кадастровой ошибки путем оспаривания бездействия органа кадастрового учета, выразившегося в необнаружении кадастровой ошибки, в непринятии решения о необходимости исправления кадастровой ошибки и в неисправлении кадастровой ошибки (см. постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 № 08АП-297/2016 по делу № А70-8450/2015).

Из этого общего правила есть только одно исключение — когда муниципальными нормативными актами на тот или иной орган специально возложена обязанность по исправлению кадастровых ошибок, а он эту обязанность не выполняет.

В качестве примера можно привести следующее дело.

Одна компания обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества с требованием обязать Департамент устранить нарушение ее прав. Она потребовала рассмотреть заявление по вопросу устранения пересечения границ принадлежащего ей земельного участка и передать в месячный срок в кадастровую палату сведения, необходимые для устранения пересечения участка компании с границами земельного участка улично-дорожной сети. Надо отметить, что обязанность Департамента по принятию мер для устранения пересечений границ, рассматриваемых по этому делу земельных участков, была предусмотрена п. 1.1.2 постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 № 118-ПП «О мерах по устранению пересечений границ земельных участков, ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости, с границами земельных участков улично-дорожной сети города Москвы». В соответствии с этим документом Департамент земельных ресурсов города Москвы передает в кадастровую палату сведения, необходимые для устранения пересечений границ земельных участков, ранее учтенных в ГКН, с границами участков улично-дорожной сети. На этом основании суды удовлетворили требования компании (постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2016 № Ф05-12823/2014 по делу № А40-32455/14-84-275).

Что касается сторон спора, то истцом по делу об исправлении кадастровой ошибки является правообладатель земельного участка, а ответчиками — орган, осуществляющий кадастровый учет (кадастровая палата), и правообладатель земельного участка, в сведениях о границах которого содержится ошибка (постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 № 14765/10 по делу № А03-12409/2009).

Какие документы необходимо представить суду

Сведения о кадастровой ошибке суд получает из двух документов: межевого плана и экспертного заключения.

Межевой план истцу необходимо получить самостоятельно у кадастрового инженера до обращения в суд. Межевой план должен содержать заключение кадастрового инженера о наличии кадастровой ошибки (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 23.09.2015 по делу № 33-6166/2015) и описание границ земельных участков, которые подлежат исправлению для цели устранения ошибки (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.02.2016 № 33а-1277/2016 по делу № 2-3347/2015).

Землеустроительная экспертиза назначается судом по ходатайству лиц, участвующих в деле (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2016 № 15АП-17855/2014 по делу № А32-36227/2013).

Перед экспертами ставятся вопросы о фактических границах спорных земельных участков, соответствии фактических границ данным ГКН, наличии наложения участков (пересечении границ). В случае положительного ответа эксперта суд просит ответить на вопросы о том, какова причина возникновения наложения, его площадь и координаты, варианты исправления кадастровой ошибки, их схемы и координаты.

В случае доказанности кадастровой ошибки суд вынесет решение об удовлетворении иска.

На основании решения суда кадастровая палата обязана произвести корректировку границ смежных земельных участков и исправить кадастровую ошибку.