В феврале 1997 года я приобрела квартиру по договору купли-продажи. При покупке квартиры было получено согласие застройщика на присоединение на мансардном этаже за счет свободного чердачного пространства спальни. Проект на перепланировку и переоборудование квартиры был изготовлен главным архитектором и главным инженером Московского научно-исследовательского и проектного института типологии, экспериментального проектирования (далее – МНИИТЭП). Был получено согласие жилищной инспекции на перепланировку в соответствии с вышеуказанным проектом. После выполнения работ по перепланировке получено техническое заключение подрядчика и главного архитектора и инженера проекта о выполнении работ в соответствии с проектом. После перепланировки БТИ произвело замеры, были внесены изменения площади квартиры в технический паспорт квартиры. Однако не была вызвана жилищная инспекция для приемки квартиры после перепланировки. В 2016 году было сделано техническое заключение МНИИТЭП (проектировщика жилого дома) о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке квартиры, а также получен акт жилищной инспекции о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры. После этого в Росреестр были сданы документы на регистрацию ранее возникшего права с изменением площади. В регистрации было отказано со ссылкой на п. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как в приложенном протоколе общего собрания собственников жилого дома о присоединении части мансардного этажа не было 100% голосов, а только 2/3. Можно ли обратиться в суд? Какие требования можно предъявить (например, признать законным переоборудование и зарегистрировать ранее возникшее право на квартиру с увеличенной площадью)?
О. Мандракова, г. Смоленск
Ответ. В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Так, в силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Обратите внимание, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно порядок перепланировки и переустройства раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Отметим, что если перепланировка жилого помещения осуществлена собственником при отсутствии документа о согласовании таких действий или с нарушением проекта перепланировки, представленного для согласования, то состоявшаяся перепланировка будет квалифицироваться как самовольная, правовые последствия которой изложены в ст. 29 ЖК РФ.
Однако в силу прямого указания ч. 4 ст. 29 ЖК РФ по иску заинтересованного лица на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
При этом ряд судов исходит из того, что ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконивания перепланировки жилого помещения, осуществленной только в пределах данного жилого помещения. В случае когда возводится какая-либо пристройка к уже имеющемуся строению, имеет место именно реконструкция объекта. При этом следует обратить внимание, что возможность признания права собственности на реконструируемый объект ст. 29 ЖК РФ не предусмотрена. При таких обстоятельствах необходимо применять положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В этой связи смотрите судебную практику: кассационные определения Тамбовского областного суда от 29.02.2012 № 33-639/2012, Калининградского областного суда от 12.10.2011 № 33-4674/2011, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27.12.2011 № 33-5272. Таким образом, полагаем, что в рассматриваемой ситуации возможно обращение в суд с иском о сохранении самовольно произведенной реконструкции. Как правило, ответчиками по таким искам выступают органы местного самоуправления. В этой связи смотрите судебную практику (Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11.06.2015 по делу № 33-9093/2015).
Однако следует подчеркнуть, что в силу прямого указания ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому при условиях, указанных в вопросе, вероятность вынесения положительного решения в пользу истца крайне низка (Справка о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений, апелляционные определения СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21.05.2013 по делу № 33-3672-13, СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 19.11.2013 по делу № 33-9098/2013.
Отметим, что приведенная выше позиция является только лишь нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения иных специалистов. Окончательное же решение по делу может вынести только суд с учетом всех имеющихся по делу обстоятельств в их совокупности.