Реновация по всей России. Появился новый законопроект о комплексном развитии территорий

На рассмотрение Госдумы внесен законопроект, в котором предлагаются поправки по поводу комплексного освоения территорий и программ реновации в регионах. В поправках предлагается наделить органы местного самоуправления полномочиями по сносу и реконструкции любых многоквартирных домов в целях обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан. В качестве критериев определения границ территории комплексного развития предусмотрено, что земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции, промышленной зоной, должны занимать не менее 50% территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии.

В Госдуму внесен законопроект № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликован на сайте Госдумы 18.09.2020). Инициаторы — члены Совета Федерации Н.А. Журавлев, О.В. Мельниченко, А.А. Шевченко, депутат Госдумы Е.С. Москвичев.

В нем предусмотрены поправки в ГрК РФ, ЖК РФ и другие законы. Речь идет о том, чтобы ввести единый механизм комплексного развития территорий с разными основаниями принятия решений для аварийного жилья, жилья, подлежащего сносу, реконструкции по адресным программам и для промышленных территорий. По сути, это предложение о введении программ реновации во всех регионах (по аналогии с Москвой). Хотя сам термин «реновация» разработчики проекта не использовали.

Комплексное развитие территории

ГрК РФ предлагается дополнить главой 10 о комплексном развитии территории. Оно будет осуществляться по решению Правительства РФ, органа госвласти субъекта РФ и органа местного самоуправления.

Критерием определения границ территорий комплексного развития будет являться то, что земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции, промышленной зоной, должны занимать не менее 50% территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии. При этом в случае принятия решения о комплексном развитии территории в отношении промышленных зон в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома.

Деятельность по комплексному развитию территорий смогут осуществлять как сами органы власти субъектов РФ или местного самоуправления, так и победители аукциона на основании договора о комплексном развитии территории с этими органами. В качестве обязательного условия для участия в аукционе на право заключить договор о комплексном развитии территории предусмотрено наличие у участников аукциона опыта (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 кв. м.

Разграничение полномочий

Законопроектом предусматривается следующее разграничение полномочий по принятию решений о комплексном развитии территории. Решение о комплексном развитии территории по предложениям органов государственной власти субъектов РФ вправе принять Правительство РФ. Для этих случаев Правительство РФ определит порядок принятия решений о комплексном развитии территории и порядок реализации такого решения.

Правом принятия решений о комплексном развитии территорий также предлагается наделить высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ. При этом законом или иным нормативным правовым актом субъекта РФ полномочиями по принятию решений о комплексном развитии территорий могут быть наделены органы местного самоуправления. Порядок принятия решений о комплексном развитии территории по инициативе регионов и порядок реализации такого решения устанавливается законодательством субъектов РФ.

Программы реновации

Еще одно предложение — введение права органов власти составлять адресные программы по реконструкции и сносу любых многоквартирных домов в целях обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан. Также возможны другие цели — предотвращение роста аварийного жилищного фонда на территории субъекта РФ, обеспечение развития жилых территорий и их благоустройства. По сути, речь идет о программах реновации, как в Москве. Если проект утвердят, то принимать решения по сносу и реконструкции смогут местные власти во всех регионах.

Жилищный кодекс предлагается дополнить ст. 48.2.

В ней указано, что в проект программы по сносу и реконструкции может быть включен только многоквартирный дом, собственники и наниматели жилых помещений в котором большинством в 2/3 от общего числа жилых помещений проголосовали за включение многоквартирного дома в проект программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. Собственники вправе на любом этапе формирования программы и ее исполнения до дня утверждения проекта планировки территории, в отношении которой утверждена программа по сносу и реконструкции, провести общее собрание по вопросу принятия решения об исключении этого многоквартирного дома из проекта программы по сносу и реконструкции. Для принятия такого решения необходимо более 1/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Таким образом, при наличии 2/3 согласия дом могут включить в проект программы о сносе или реконструкции. Но можно отказаться, если найдется 1/3 голосов. Правда, в законопроекте не указано, как нужно считать эти голоса: по количеству собственников или по площади квартир.

В целях реализации программы по сносу и реконструкции органы государственной власти субъекта РФ будут вправе:

1. определить содержание программ по сносу и реконструкции;

2. утвердить порядок формирования и утверждения проекта программы по сносу и реконструкции;

3. определить в пределах своих полномочий источники финансирования программы по сносу и реконструкции;

4. утвердить на основании утвержденной программы по сносу и реконструкции проекты по сносу и реконструкции, содержащие перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу (реконструкции), информацию об этапах реализации проектов сноса и реконструкции (при наличии), а также сведения о мероприятиях по реализации таких проектов и примерных сроках их выполнения;

5. утвердить форму и порядок выявления и учета мнения граждан при формировании и реализации программы по сносу и реконструкции;

6. установить порядок и условия улучшения жилищных условий собственника жилого помещения в многоквартирном доме, включенного в программу по сносу и реконструкции, членам его семьи, нанимателю жилого помещения, членам его семьи, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в том числе гражданам, принятым на учет до 01.03.2005 в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), при условии, что такие порядок и условия не снижают гарантии улучшения жилищных условий;

7. установить категории граждан, которым при реализации программы по сносу и реконструкции оказывается содействие в организации и осуществлении их переселения, и порядок оказания такого содействия.

Гарантии для собственников и нанимателей

Собственникам и нанимателям жилых помещений предоставят равнозначные жилые помещения. Равнозначным жильем будет считаться жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1. жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2. жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, а также имеет улучшенную отделку;

3. жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же населенном пункте, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу по сносу и реконструкции. А если населенный пункт или городской округ имеют внутригородское деление, то в том же внутригородском районе (на той же внутригородской территории). При этом границы населенного пункта, городского округа, внутригородского района, внутригородской территории определяются по состоянию на дату утверждения программы по сносу и реконструкции.

По письменному заявлению собственник сможет получить денежное возмещение или равнозначное жилое помещение. Но если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственникам такого жилого помещения равноценного возмещения в денежной форме не допускается.

Каких территорий будет касаться глава о комплексном развитии территорий?

№	Территории
1.	Застроенные территории населенного пункта или городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или его (их) смежных частей, не менее 50% земель или земельных участков в границах которых занимают земли или земельные участки, на которых расположены: многоквартирные дома, признанные Правительством РФ аварийными и подлежащими сносу многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов
2.	Территория, в границах которой не менее 50% от ее общей площади занимают земельные участки: на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные Правительством РФ аварийными и подлежащими сносу на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками
3.	Территории населенного пункта или городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или его (их) смежных частей, в границах которых расположены земельные участки, не обремененные правами третьих лиц, на которых отсутствуют объекты капитального строительства, при условии соблюдения требований законодательства об охране окружающей среды, о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, об особо охраняемых природных территориях, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов РФ)