Проект реформы вещных прав содержит положения о договорах, устанавливающих ограниченные вещные права. Они отличаются от договоров, уже известных ГК РФ, тем, что направлены на установление вещных прав. Это накладывает определенные ограничения на действие свободы договора при заключении таких соглашений. Другая особенность связана с необходимостью регистрации ограниченных вещных прав, поскольку такие права возникают с момента регистрации, а не с момента заключения договора. О других особенностях договоров об установлении вещных прав и уже существующих в законе аналогах этих договоров рассказал Роман Бевзенко, к.ю.н., партнер компании «Пепеляев Групп», в рамках конференции, посвященной реформе вещных прав в России, организованной журналом РШЧП.
В проекте реформирования раздела ГК РФ о вещных правах (законопроект № 47538-6, далее — Проект) содержится новелла о соглашении об установлении вещных прав (вещный договор) (ст. 224.1 Проекта).
В Проекте предлагается включить следующие нововведения о вещном договоре.
-
В случаях, предусмотренных ГК РФ, основанием возникновения ограниченного вещного права является заключаемый собственником вещи вещный договор.
-
Вещное право, предусмотренное вещным договором, подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации.
-
Вещный договор, не содержащий предусмотренных ГК РФ условий, не считается заключенным.
-
В случае противоречия между условиями вещного договора и сведениями Единого государственного реестра недвижимости порядок и условия осуществления ограниченного вещного права определяются регистрационной записью.
-
Условия возникновения вещного права, подлежащие в соответствии с ГК РФ государственной регистрации, а также изменения этих условий приобретают силу для третьих лиц с момента такой регистрации.
Значение договора об установлении вещного права
Вещный договор резко отличается от обычных обязательственных договоров. Договоры, урегулированные второй частью ГК РФ (например, купля-продажа, аренда), порождают обязательства. Так, заключение договора купли-продажи порождает обязательство продавца передать вещь в собственность и обязательство покупателя оплатить вещь.
Договоры об установлении ограниченного вещного права не порождают обязательство в значении ст. 307 ГК РФ. Такие договоры называют вещными, так как они нацелены на возникновение последствий в сфере вещных прав. Они являются разновидностью распорядительных сделок. По мнению Романа Бевзенко, вещные договоры могут заключаться и в отношении ограниченных вещных прав, и в отношении права собственности. Договором об установлении права собственности можно назвать отношения, которые возникают между приобретателем и отчуждателем недвижимости при обращении в Росреестр (в качестве такого договора может быть квалифицировано совершенное перед регистратором волеизъявление отчуждателя и приобретателя недвижимости о том, что отчуждатель передает вещь в собственность приобретателю). Такое волеизъявление имеет транслятивный (передающий) характер. Однако в Проекте речь идет скорее о договорах об установлении ограниченных вещных прав. Такое волеизъявление имеет не передающий, а конститутивный (установительный) характер (собственник хочет установить определенное ограниченное вещное право).
В действующем праве есть аналоги вещных договоров: соглашение об установлении сервитута (собственник служащего участка и собственник господствующего участка заключают соглашение о том, что в отношении служащего участка будет установлен сервитут) и договор ипотеки (по договору возникает вещное право залогодержателя на заложенную вещь).
В отношении установления хозяйственного ведения и оперативного управления, постоянного бессрочного пользования договорное регулирование не может быть полноценным вследствие субъектного состава отношений. В отношении пожизненного наследуемого владения возможно договорное регулирование, но на практике в настоящее время оно не осуществляется.
Эффект вещного договора на примере договоров об установлении сервитута и ипотеки
При заключении соглашения об установлении сервитута собственник служащей вещи обязан установить ограниченное вещное право — сервитут. Это обязательство является единственным последствием заключения такого соглашения, само по себе заключение соглашения вещное право не порождает. Обязанность собственника служащего участка исполняется путем обращения к регистратору с соответствующим заявлением. Соглашение об установлении сервитута также может прямо предусматривать (либо это может выводиться путем толкования соглашения), что собственник господствующего участка сможет начать пользование чужим участком и до регистрации сервитута, а собственник служащего участка не должен ему в этом препятствовать. Такое отношение должно рассматриваться исключительно как обязательственная связь, не противопоставимая никаким третьим лицам. Роман Бевзенко считает, что если лицо служащего земельного участка не обратится в Росреестр и собственник господствующего участка сменится в результате заключения договора, то в этом случае нельзя принудительно установить сервитут во исполнение договора.
Предметом договора ипотеки является обязанность собственника установить в отношении своей вещи ограниченное вещное право в пользу кредитора (право залога) на условиях, предусмотренных договором ипотеки (срок, сумма, порядок обращения). Предметом договора ипотеки также могут быть и обязательственные элементы: обязанность обеспечить доступ к предмету залога, обязанность застраховать и пр. Обязательственные элементы касаются только личных отношений залогодержателя и залогодателя, их переход к другим лицам возможен, но такая возможность будет зависеть от конкретной ситуации (добросовестное приобретение залогового права, уступка права залога, продажа заложенной вещи).
Новые ограниченные вещные права
Все, что было сказано о договорах об установлении сервитута и установлении ипотеки, применимо и в отношении тех «новых» ограниченных вещных прав, которые предусмотрены Проектом:
-
права постоянного землевладения (эмфитевзиса),
-
права застройки (суперфиция),
-
права личного пользовладения (узуфрукта),
-
права приобретения чужой вещи,
-
права вещных выдач.
Как установить ограниченное право по договору, например право застройки?
Заключается соглашение об установлении права застройки, в нем устанавливаются параметры этого права: срок, тип здания, плата за право. Соглашение порождает обязанность собственника земельного участка обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации этого права. Право возникает только с момента внесения записи в реестр.
Этим такие соглашения принципиально отличаются от договоров аренды. Договор аренды подписывается сторонами, и с этого момента возникает обязательство между арендодателем и арендатором. Регистрация договора аренды нужна для того, чтобы права и обязанности из договора аренды стали противопоставимы третьим лицам. При заключении арендных договоров действует принцип противопоставимости, при заключении вещных договоров — принцип внесения.
В отношении вещных договоров существенно редуцировано действие принципа свободы договора:
-
заключение таких договоров возможно только в случаях, предусмотренных законом (это связано с принципом закрытого перечня вещных прав);
-
содержание таких договоров предписано законами (это связано с принципом типизации вещных прав).
Соотношение договора об установлении ограниченного вещного права и записи в реестре
В пункте 3 ст. 224.1 Проекта установлено, что «в случае противоречия между условиями договора об установлении вещного права и сведениями ЕГРН порядок и условия осуществления ограниченного вещного права определяются регистрационной записью». Это принципиальное положение, которое призвано упростить третьим лицам установление содержания ограниченного вещного права: нет необходимости изучать документы-основания — достаточно лишь изучить содержание реестра (выписку из реестра).
Что происходит в ситуации, если договор об установлении вещного права недействителен, но запись внесена? При подготовке Проекта система абстракции не была поддержана рабочей группой. Это означает, что недействительность вещного договора влечет общие последствия по ст. 167 ГК РФ — ограниченное вещное право не возникает. При этом добросовестного приобретателя такого права будут защищать положения п. 6 ст. 8.1 ГК РФ и положения о защите добросовестного приобретателя. Однако этот вопрос требует обсуждения применительно к каждому ограниченному вещному праву в отдельности, в настоящее время он окончательно решен только в отношении права залога (ст. 335 ГК РФ).
Например, вряд ли этот принцип должен работать в отношении ограниченных вещных прав, которые были установлены безвозмездно.