Многим участникам строительного процесса, как показывает практика, Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) оказался не по зубам. Но учиться все-таки лучше на чужих ошибках. И здесь решения окружных арбитражных судов по вопросам строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости придутся как нельзя кстати.
Строительство и капремонт без разрешения
В соответствии со ст. 52 ГрК РФ капитальное строительство должно осуществляться только на основе разрешения на строительство, за исключением предусмотренных законом случаев. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ч. 1 и 2 ст. 51 ГрК РФ).
Осуществление строительства при отсутствии разрешения на право проведения работ по строительству влечет привлечение к административной ответственности. Так, согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ размер штрафа, налагаемого на юридических лиц за строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов капитального строительства без соответствующего разрешения, составляет от 500 тыс. до 1 млн руб. Либо их деятельность может быть приостановлена на срок до 90 суток.
Это касается и случаев осуществления капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2008 № Ф04-6096/2008 (13032-А70-23)).
Отклонения от согласованных параметров строительства
Согласно п. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка и технических регламентов.
Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством РФ. Это правило установлено в п. 7 ст. 52 ГрК РФ и подкреплено судебно-арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.03.2008 № А11-2914/2006-К1-15/91).
Пункт 6 ст. 52 ГрК РФ закрепляет также обязанность лиц, ведущих строительство, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2007 № А19-10082/07-27-Ф02-8131/07). Нарушение указанных правил влечет наступление административной ответственности в виде наложения административного штрафа в соответствии с ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ.
Нарушение требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов, строительных норм и правил, других нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий), влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – от 30 000 до 100 000 руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток (ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ).
На это в очередной раз указал ФАС Дальневосточного округа.
В частности, ФАС отметил следующие признаки состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.09.2008 № Ф03-А51/08-2/3726):
- отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (что является нарушением ч. 7 ст. 51 ГрК РФ);
- непредставление соответствующему территориальному отделу Госстройнадзора всего перечня документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора (нарушение ч. 5 ст. 52 ГрК РФ);
- осуществление строительства объекта на участке сложившейся городской застройки при разобранном ограждении строительной площадки, без обеспечения безопасных проездов и подходов транспорта и пешеходов (нарушение п. 1.13 СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства», п. 4.10, 6.2.3 СНиП 12.03.2001 «Безопасность труда в строительстве»);
- несвоевременную уборку строительного мусора со строительной площадки (нарушение п. 6.1.6 СНиП 12.03.2001 «Безопасность труда в строительстве»);
- отсутствие журнала производства работ, актов на скрытые работы (нарушение ч. 5 ст. 52 ГрК РФ; п. 1.14 и 7.7 СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства»);
- отсутствие на объекте приказов о назначении ответственных за производство работ и технику безопасности (нарушение п. 1.14, п. 3 приложения 1 СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства», п. 5.2 СНиП 12.03.2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования»);
- отсутствие на объекте проектов организации строительства, и производства работ (нарушение п. 3.2 СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства»);
- отсутствие на строительной площадке информационного щита (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2008 № Ф03-А51/08-2/993).
Между тем, далеко не всегда указанные нарушения неизбежно влекут наложение штрафа. Иногда, для того чтобы избежать наказания, хватит всего лишь «добрых намерений» застройщика, разумеется, если эти намерения подтверждены доказательствами.
Так, к примеру, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2008 № Ф03-А51/08-2/993 отсутствие информационного щита с лихвой «компенсировалось» тем обстоятельством, что застройщиком «был заключен трудовой договор с индивидуальным предпринимателем на изготовление информационного щита, что и было сделано, однако щит установлен после проведения проверки».
Также из имеющегося в деле письма, адресованного территориальному органу госархстройнадзора, следовало, что заказчик извещал последнего о начале строительных работ и просил сообщить, куда следует направить общий журнал работ по строительству объекта для регистрации. Данное письмо заказчика осталось без ответа, в то время как из предписания надзорного органа не усматривалось, какие именно журналы следовало представить для регистрации.
При таких обстоятельствах суд сделал вывод о недоказанности административным органом события административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 6 ст. 19.5 КоАП РФ.
Недостоверная информация в проектной декларации – «удовольствие» дорогое
В соответствии с ч. 6 статьи 52 ГрК РФ строительство должно осуществляться в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 19 и ч. 2 ст. 19 Закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Закон № 214-ФЗ) информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в т. ч. информацию: описание строящегося многоквартирного дома; технические характеристики самостоятельных частей в составе строящегося многоквартирного дома; планируемая стоимость строительства многоквартирного дома и т. п.
Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации (СМИ) и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Опубликование застройщиком проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – от 300 000 до 400 000 рублей в соответствии с ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
Как свидетельствует практика (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.04.2008 № Ф04-2585/2008(4079-А03-23)), недостоверной может быть признана следующая информация:
- содержащая сведения о количестве в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей, передаваемых участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
- при несовпадении количества создаваемых квартир в проектной декларации и в проекте на строительство;
- при противоречии информации о цели проекта строительства в проектной декларации и в проектной документации, сводном экспертном заключении по проекту и/или разрешении на строительство;
- в случае противоречивости информации о финансовом результате и размере кредиторской задолженности.
Обязанность по надзору – до сдачи объекта в эксплуатацию
В соответствии с требованиями п. 5 ст. 52 ГрК РФ застройщик или заказчик не позднее, чем за 7 рабочих дней до начала строительства (реконструкции или капитального ремонта) объекта капитального строительства направляет в территориальный отдел органа Госстройнадзора извещение о начале таких работ. Таким образом, государственный строительный надзор осуществляется уполномоченным органом с даты получения им извещения о начале работ, а завершается – датой выдачи заключения о соответствии построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации (п. 8 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»).
Осуществление же государственного строительного надзора за построенными и сданными в эксплуатацию объектами законодательством не предусмотрено. Это своеобразное напоминание в адрес контролирующих органов сделал ФАС Дальневосточного округа (Постановление от 28.04.2008 № Ф03-А51/08-2/1216).
Как следует из материалов дела, в ходе проведенной департаментом градостроительства проверки было установлено осуществление хозяйственным обществом самовольной реконструкции автосервисного центра под гостиницу, которая им также самовольно эксплуатировалась. Департамент выдал предписание о приостановлении самовольной эксплуатации гостиницы и вследствие его неисполнения обратился в арбитражный суд с заявлением о привлечении общества к административной ответственности.
Отказывая департаменту в иске, суд установил, что предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых строительных работ требованиям технических регламентов и проектной документации (ч. 2 ст. 54 ГрК РФ).
Между тем, указанный автосервисный центр в момент составления предписания являлся завершенным строительным объектом. Данный факт был подтвержден актом его приемки в эксплуатацию. Кроме того, общество зарегистрировало право собственности на указанный объект.
Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу о том, что указанное предписание вынесено административным органом за пределами его полномочий, и, следовательно, не может быть признано законным. Соответственно, его неисполнение не может быть квалифицировано как административное правонарушение.