ЗАО приобрело жилье для своих сотрудников с помощью инвестирования средств в строительство жилого дома. Один из сотрудников при увольнении из общества изъявил желание выкупить у ЗАО полагающуюся ему квартиру. Должно ли общество при совершении данной сделки уплачивать НДС?
ЗАО «Торговый дом «Нева», Тверь
Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к нему на основании закона. Сделка, направленная на переход прав кредитора к другому лицу, называется уступкой требования. При таком переходе по общему правилу согласия должника не требуется, однако договором может быть предусмотрено обратное.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон) установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ст. 11).
Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 16 Закона), следовательно, договор об уступке права требования также следует зарегистрировать в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ и ст. 17 Закона. Уступка прав возможна с момента государственной регистрации договора участником долевого строительства до момента подписания сторонами передаточного акта (п. 2 ст. 11 Закона).
Пунктом 3 ст. 155 НК РФ устанавливается налоговая база для исчисления НДС при уступке требования. Она составляет разницу между суммой дохода, полученного при продаже имущественных прав, и суммой, затраченной на их приобретение.
При передаче имущественных прав момент определения налоговой базы определяется как день уступки права требования или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Таким образом, при уступке обществом своих прав на строящееся жилое помещение бывшему сотруднику общество обязано уплатить НДС с разницы между ценой приобретения имущественного права и ценой его продажи. Данное правило применяется и в том случае, если общество заключило с застройщиками, например, договор инвестирования или иное соглашение, не предусмотренное Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ и заключенное до его вступления в силу.