Не у каждой компании есть собственное помещение для ведения бизнеса. Большинство фирм арендуют офисные и производственные площади, надеясь, что смогут организовать длительную и стабильную работу. Но у арендодателя, который рассчитывает на максимально возможный доход, могут быть иные виды на эти помещения. И он вправе досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке на основании ст. 619 ГК РФ. Главное — найти подходящий повод. Как правило, это нарушение арендатором условий договора аренды. Не занимая чьей-либо стороны, вооружим участников подобных споров неопровержимыми аргументами, которые сегодня воспринимают суды.
Одностороннее увеличение арендной платы
Этот способ не указан в ст. 619 ГК РФ, но используется арендодателем для досрочного расторжения договора.
Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год, если иной порядок ее изменения не установлен договором аренды (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы должно быть предусмотрено в самом договоре.
При получении уведомления о повышении арендной платы в одностороннем порядке арендатору стоит проверить условия договора аренды. Если договор не предусматривает одностороннего увеличения, арендатор вправе отказаться от новой арендной платы и продолжать вносить ее в прежнем размере до окончания срока аренды. Так считают арбитражные суды. Они полагают, что в этом случае арендодатель может обратиться в суд с заявлением об изменении арендной платы, а не о расторжении договора аренды (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06 и Уральского округа от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК).
Если в договоре указано на одностороннее повышение арендной платы, арендодатель должен руководствоваться порядком ее изменения, определенным в договоре. В частности, он может предварительно известить арендатора о повышении арендной платы (например, за месяц до ее изменения) либо об изменении методики расчета арендной платы или коэффициента арендной ставки. Нарушение арендодателем этого порядка спасет арендатора от досрочного расторжения договора (постановления ФАС Поволжского округа от 18.11.2008 по делу № А12-6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24). Так, ФАС Волго-Вятского округа отказал в расторжении договора аренды, поскольку новый размер арендной ставки был установлен не в соответствии с постановлением мэра города, как было указано в договоре аренды (постановление от 17.09.2009 по делу № А31-1354/2008).
Однако в отношении договоров со сроком аренды более года даже соблюдение арендодателем одностороннего порядка повышения арендной платы не лишает арендатора возможности сохранить прежние условия аренды. Это возможно, если арендодатель забудет зарегистрировать изменение размера арендной платы.
Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор. Поскольку договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, в силу ст. 609 и 651 ГК РФ подлежит госрегистрации, соглашение об изменении арендной платы должно быть зарегистрировано. Соглашение, не прошедшее эту процедуру, не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для расторжения договора аренды (см. например, постановления ФАС Поволжского округа от 10.04.2009 по делу № А12-9359/07, Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592).
Наличие пеней за просрочку внесения арендных платежей при отсутствии задолженности по арендной плате — не основание для расторжения договора аренды и выселения арендатора. Такой вывод основан на положениях ст. 619 ГК РФ, которая допускает расторжение договора при наличии задолженности только по арендной плате, и судебной практике (постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2008 № Ф09-6610/08-С6).
Справка
-
использует имущество с существенным нарушением условий договора аренды или назначением имущества, в том числе с неоднократными нарушениями;
-
существенно ухудшает имущество;
-
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
-
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Суд расторгает договор аренды по инициативе арендодателя, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):
Ухудшение состояния имущества
Статья 619 ГК РФ предоставляет арендодателю право на расторжение договора аренды, если арендатор существенно ухудшил состояние имущества. Ухудшение может произойти в связи с проведением ремонта, перепланировкой или переоборудованием арендуемого помещения.
Если эти строительные мероприятия совершены без согласия арендодателя, договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя. Судебная практика складывается в его пользу (постановления ФАС Московского округа от 25.05.2009 № КГ-А41/4166-09Э, Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу № А43-14541/2008-12-439, Северо-Западного округа от 01.08.2008 по делу № А56-15717/2007 и Центрального округа от 21.05.2007 по делу № А68-5070-ГП-396/4-06).
Досудебное урегулирование
Прежде чем обратиться в суд с заявлением о расторжении договора, арендодатель обязан соблюсти претензионный порядок урегулирования спора, установленный ст. 619 ГК РФ, а именно направить арендатору требование об устранении нарушений. Иначе суд оставит заявление арендодателя без рассмотрения (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.07.2008 № Ф04-4580/2008(8758-А46-9) и ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2004 № А29-6788/2003-2Э).
С момента получения претензии арендатору следует в кратчайшие сроки устранить нарушения, то есть устранить основания для расторжения договора. Сделать это необходимо до рассмотрения иска в суде первой инстанции. В этом случае судьи выносят решения в пользу арендаторов (постановления ФАС Московского округа от 20.07.2009 № КГ-А40/6039-09, Уральского округа от 16.07.2003 № Ф09-1793/03-ГК и Дальневосточного округа от 08.05.2009 № Ф03-1819/2009). Отметим, что такое правило действует в отношении задолженности по арендной плате (постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2008 № Ф03-5744/2008).
Субаренда
Арендованное имущество передается в субаренду только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено условиями договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Нарушение данного правила — основание для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При рассмотрении подобных споров суды встают на сторону арендодателя, если он докажет факт сдачи помещения в субаренду, например предоставив акт осмотра арендуемого помещения (постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.08.2009 № Ф03-3627/2009). Однако в отдельных случаях акт осмотра помещения может сыграть на руку арендатору, как это произошло в деле, которое рассматривал ФАС Волго-Вятского округа: совместный выход участников судебного разбирательства в спорное помещение подтвердил отсутствие в нем субарендаторов (постановление от 12.02.2009 по делу № А43-6231/2008-19-185).
Обойти договор субаренды можно, заключив с контрагентом договор о совместной деятельности. Такой договор даже при наличии актов проверок помещений не расценивается судами как доказательство наличия правоотношений по субаренде (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.09.2009 по делу № А33-2782/08 и от 22.01.2009 № А33-4127/08-Ф02-7007/08).
Отметим, что правило об устранении нарушения после получения претензии арендодателя не действует в случае несогласованной сдачи арендованного помещения в субаренду. С мая 2009 г. этой позиции придерживается Президиум ВАС РФ (постановление от 19.05.2009 № 17426/08). Высшие арбитры считают, что устранение допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора и освобождение помещения от субарендаторов само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении этих требований. Факт предоставления арендованного помещения для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Нецелевое использование
Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, условия использования арендуемого помещения закрепляются в договоре аренды, их нарушение — основание для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (п. 3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ).
Если договором аренды предусмотрено, что помещение арендуется для осуществления фармацевтической деятельности или оказания услуг оптики, оказание в нем гостиничных услуг будет считаться нецелевым использованием. Именно такой эпизод в минувшем сентябре рассмотрел ФАС Дальневосточного округа. Использование арендуемого помещения не по назначению подтверждалось счетами за услуги гостиницы, чеком на оплату этих услуг и рекламной информацией о предоставлении гостиничных услуг (постановление от 14.09.2009 № Ф03-4635/2009).
Не будет считаться нецелевым использованием осуществление деятельности после окончания действия лицензии и в период оформления новой лицензии либо прекращения этой деятельности. Эти обстоятельства, по мнению судов, являются несущественным нарушением условий договора аренды, следовательно, не могут служить основанием для досрочного расторжения договора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2009 по делу № А43-6231/2008-19-185 и Дальневосточного округа от 08.05.2009 № Ф03-1799/2009).
Досрочного расторжения договора аренды можно избежать, если целевое назначение помещения в договоре аренды определено нечетко, как в деле, рассмотренном ФАС Московского округа (постановление от 27.02.2008 № КГ-А41/14377-07). В спорном договоре было указано, что арендатор обязан использовать овощехранилище исключительно с целевым назначением, предусмотренным договором. Однако сам договор никаких условий целевого использования не содержал, что позволило арендатору использовать его для хранения иных товаров третьих лиц.