Прошу рассказать о процедуре покупки и продажи недвижимости (квартиры, дома). С чего начать, что учесть, как не потерять немалые денежные средства? Очень не хочется стать жертвой «черных» риэлтеров.
Н. Леонтьева, г. Кемерово
Наиболее распространенный способ поиска квартиры — поиск с помощью риэлтеров, хотя часто потенциальные покупатели решают этот вопрос самостоятельно, используя средства массовой информации и Интернет. В последнем случае им нужно быть готовыми к существенным затратам времени.
Рынок недвижимости, сегодня особенно это касается Москвы, развит достаточно сильно, поэтому привлечение риэлтеров оправдывает себя далеко не всегда. Ни для кого не секрет, что для многих из них характерна заинтересованность любой ценой провести сделку с квартирой, невзирая на возможные проблемы с ее юридической чистотой.
Вместе с тем процесс покупки квартиры имеет очень много тонкостей, на которые неподготовленный человек может не обратить внимание. Поэтому при заключении сделки желательно привлекать профессионалов, что снизит риски финансовых потерь в результате мошенничества со стороны так называемых черных риэлтеров.
Проверка документов
Когда покупатель находит устраивающую его квартиру, можно начинать обсуждать с продавцом вопросы юридического оформления и порядка заключения сделки.
Потенциальным покупателям можно посоветовать: ни в коем случае не вносить за квартиру каких-либо предварительных платежей (аванса или задатка) до представления продавцом документов на квартиру и их тщательного изучения.
В обязательном порядке у него необходимо запросить подлинник свидетельства о государственной регистрации его права на квартиру и правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и др.).
При осмотре квартиры необходимо удостовериться, что в ней не проводилась перепланировка. Если все-таки переустройства произведены, они должны быть согласованы в установленном порядке. Для проверки этого у продавца можно запросить документы технического учета на квартиру (БТИ) — поэтажный план — и экспликацию и проверить отсутствие в них «красных линий».
Одним из самых важных этапов в процессе проведения юридической проверки квартиры является установление прописанных (зарегистрированных) в ней лиц. Для этого необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги или иным документом. В законодательстве предусмотрено несколько десятков оснований признания заключенных с недвижимостью сделок недействительными. В первую очередь нужно обратить внимание на то, не прописаны ли в продаваемой квартире несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные лица.
Так, в соответствии со ст. 176 ГК РФ сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть в дальнейшем признана недействительной по иску попечителя.
При заключении сделки нужно выяснить у продавца, состоит ли он в браке. В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение и пользование общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого. При этом супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Последствием признания судом заключенной с квартирой сделки недействительной в большинстве случаев является двусторонняя реституция — возврат каждой из сторон недействительной сделки другой стороне всего полученного по сделке.
В настоящее время распространена ситуация, когда с целью уклонения от уплаты налога на доходы (13%) стороны не указывают в договоре реальную стоимость квартиры. Часто либо обозначается минимальная цена, либо продавец и покупатель приходят к определенному соотношению «официальных» и «неофициальных» платежей. При этом необходимо учитывать, что в случае признания данной сделки недействительной и применения судом последствий ее недействительности в виде вышеуказанной двусторонней реституции покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а продавец — только сумму, указанную в договоре.
Для того чтобы застраховаться от финансовых потерь в такой ситуации и возможного мошенничества, на передаваемые за квартиру суммы, не указанные в договоре, также желательно требовать у продавца расписку. В настоящее время суды при рассмотрении дел о признании недействительными сделок между физлицами часто учитывают наличие подобного рода документов.
Наконец, в числе документов на квартиру желательно увидеть выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на квартиру. Из данного документа можно узнать о наличии/отсутствии зарегистрированных ограничений (обременений) права собственности на квартиру, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования.
Задаток и аванс — вещи разные
Только после подробного изучения документов на квартиру можно вносить за нее предварительные платежи. При этом, если при внесении аванса планируемая сделка не состоится, неважно, по чьей вине, продавец квартиры в любом случае обязан его вернуть. Внося задаток, покупатель должен знать, что, в случае если он в будущем откажется от покупки квартиры, деньги останутся у продавца. Если же квартиру передумает продавать продавец, то он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
В любом случае при передаче продавцу денежных средств (в качестве аванса или задатка) необходимо получить написанную от руки расписку. Данный документ обязательно должен содержать сведения о продаваемой квартире, ее стоимости, сроках оформления планируемой сделки и т. д. Заключать соглашение об авансе или задатке также следует в письменной форме.
Оформление сделки, платежи
После того как все проблемы решены, стороны могут приступать к подготовке и сбору необходимых документов.
Часто на этапе заключения сделки стороны подписывают не основной договор купли-продажи квартиры, а предварительный. В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ его предметом являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора). Обычно предварительный договор подписывается, если нет возможности сразу заключить основной (например, не собраны все необходимые документы и т. п.). В этом случае предварительный договор выступает своеобразной страховкой для сторон, если в дальнейшем одна из них внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, другая — вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).
На рассматриваемом этапе составляются договор отчуждения квартиры, передаточные акты и иные документы, согласуются их тексты. Происходит оформление необходимых для сделки доверенностей в отношении квартиры, заказываются документы технического учета (БТИ), согласуется порядок расчетов.
На практике одновременно с подписанием договора купли-продажи или перед этим покупатель передает продавцу аванс или задаток. Оставшаяся часть суммы уплачивается уже после государственной регистрации договора, которая продолжается в среднем от двух недель до месяца. Эти суммы обычно передаются продавцу с использованием депозитарной банковской ячейки. В соответствии с условиями договора ее аренды, который заключается одновременно с подписанием договора купли-продажи квартиры, продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как договор купли-продажи проходит необходимую госрегистрацию и покупатель получает соответствующее свидетельство.
В настоящее время по-прежнему имеет место большое количество случаев мошенничества. Для того чтобы застраховать себя от потери денежных средств, нужно быть крайне внимательным при самостоятельном поиске квартиры и оформлении сделки или обращаться только в известные риэлтерские и юридические фирмы.
Сегодня на рынке недвижимости активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для приобретателей квартир. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенная в собственность квартира в будущем будет истребована у владельца, в том числе в результате признания заключенной с ней сделки недействительной.