Расторгнуть договор аренды земельного участка непросто, даже если арендатор долгое время не вносит арендные платежи (постановление ФАС Московского округа от 11.02.2010 № КГ-А41/15375-09 по делу № А41-4660/09).
Организация взяла в аренду участок для строительства, но задолжала с оплатой. Министерство имущественных отношений (арендодатель) направило в адрес арендатора претензию о погашении задолженности по арендной плате. Но арендатор не спешил погашать долг.
Арендодатель отправился в суд, который установил ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы и взыскал задолженность и неустойку. Затем было еще одно решение о взыскании задолженности.
Из-за нарушений со стороны арендатора арендодатель решил расторгнуть договор аренды земельного участка. Вроде бы простейшее дело.
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичное положение закреплено и в договоре аренды.
Также согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Что необходимо доказать?
Пленум ВАС РФ в п. 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, установленные в ст. 619 ГК РФ, также служат основанием для расторжения договора, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае факт существенного нарушения ответчиком условий договора подтвержден решениями арбитражного суда. Но если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, оно не может служить основанием для расторжения договора. Арендатор выплатил задолженность, пусть и по решению суда. Следовательно, сделал вывод суд, ни о каком существенном нарушении договора аренды и досрочном расторжении его не может быть и речи.
В пользу арендатора было и то, что на арендуемом участке находились зарегистрированные за ним объекты незавершенного строительства, то есть он имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды (ст. 35 и 36 ЗК РФ). Расторжение договора означало бы лишение арендатора права пользования земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности зданиями, строениями.