Почему деньги, перечисляемые арендаторами нам за отопление и электроэнергию, включаются в доходы и облагаются налогом? Хотя на самом деле доходами для нас не являются, а полностью перечисляются в тепло- и энергоснабжающую организацию?
Проблема, затронутая в вопросе, актуальна для компаний, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы». Дело в том, что Минфин России включает суммы возмещения коммунальных платежей, поступающих арендодателю, в состав доходов (письмо от 15.07.2011 № 03-11-11/185).
Обосновывают они свою позицию следующим образом. Упрощенцы определяют доходы в соответствии со ст. 249 и 250 НК РФ и не учитывают доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ). Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав. Выручка определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме. Поскольку суммы возмещения коммунальных платежей связаны с расчетами за реализованные товары (электроэнергию, тепловую энергию, воду), они являются выручкой, а значит, и облагаемым доходом.
Заметим, что эту позицию разделяют и некоторые суды (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06). Но большинство арбитров все же придерживаются мнения, что дохода в такой ситуации не возникает (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2).
Мы также считаем, что никакого налогооблагаемого дохода у арендодателя не возникает. Но следование этой позиции приведет к судебным спорам с налоговиками, а у судов, как мы сказали выше, единого подхода к решению этого вопроса нет.
Чтобы не спорить с налоговиками и при этом не платить налог с сумм возмещения коммунальных платежей, поступающих арендодателю от арендатора, мы предлагаем вам переоформить ваши отношения с арендаторами.
Ведь что происходит на самом деле. Вы как арендодатель на основании заключенных между вашей организацией и энергоснабжающими организациями договоров приобретаете энергию для арендаторов. То есть осуществляете посреднические функции. Поэтому мы предлагаем вам оформить с арендаторами два договора: договор аренды и агентский договор на приобретение коммунальных услуг для арендатора. Отметим, что Минфин России не возражает против подобного подхода (письма Минфина России от 07.07.2011 № 03-11-11/171 и от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55).
Чтобы у налоговиков не возникало никаких претензий, в агентском договоре нужно установить вознаграждение агента. А на величину этого вознаграждения уменьшить стоимость арендной платы.
В результате вы будете включать в доходы только агентское вознаграждение и уменьшенную на его величину арендную плату, что в сумме будет аналогично величине арендной платы, взимаемой с арендаторов сейчас.