1. Главная
  2. Статьи

Инвестору на заметку. Рынку краткосрочной аренды пророчат четырехкратный рост

| статьи | печать
автор:
опубликовано:«Экономика и жизнь» №47 (10063) 2024

К 2030 г. объем рынка краткосрочной аренды (КА) превысит 1,2 трлн руб. К такому выводу пришли эксперты Центра стратегических разработок по результатам комплексного исследования рынка. Расширению сектора способствуют рост туристической отрасли и развитие цифровых сервисов по аренде. Тренды, перспективы и вызовы рынка «ЭЖ» обсудила с экспертами.

По мнению авторов исследования, в ближайшие шесть лет рост рынка краткосрочной аренды будет обусловлен увеличением объемов ввода жилой недвижимости и ростом стоимости аренды. Существенное влияние на сектор окажет цифровизация экономики. Развитие краткосрочной аренды происходит на фоне подъема туристической отрасли: по данным ЦСР, валовая добавленная стоимость всей туристической индустрии к 2030 г. может достичь 15,6 трлн руб., что составит 5% ВВП.

Структура туристической индустрии включает рынки проживания, транспорта, питания и развлечений. В настоящее время крупнейший сегмент — это рынок проживания (28%), а наименьший — развлечения и досуг (21%). Прогнозы свидетельствуют, что рынок проживания останется лидирующим до 2030 г., демонстрируя среднегодовой темп роста на уровне 19%, тогда как другие сегменты будут расти примерно на 17%.

Тенденции развития

Основные тренды рынка краткосрочной аренды (КА) связаны с ростом предложения, изменением структуры и профессионализацией рынка.

Объем предложений краткосрочной аренды в крупных городах России продолжает увеличиваться: за два года рост составил 80%, а в 2024 г. общее количество объектов достигло около 300 тыс., что на 25% больше, чем в предыдущем году.

Типология объектов также расширяется: наряду с традиционными квартирами и апартаментами арендаторы все чаще предлагают дачи и другие нестандартные варианты жилья. Дополнительно в предложение поступают объекты в новостройках, приобретенные по льготным ипотечным программам, что положительно сказывается на качестве размещения, но способствует росту цен.

Средняя стоимость краткосрочной аренды в 2024 г. увеличилась на 15—20% год к году, составив 5—6 тыс. руб. за ночь. Этот рост объясняется высоким спросом, улучшением качества жилья и увеличением доли новых объектов. После ухода международных агрегаторов в 2022 г. активизировалось развитие отечественных сервисов для поиска и бронирования жилья. Платформы все чаще интегрируются в цифровые экосистемы, объединяя функции бронирования, оплаты и управления, что делает их использование удобнее для пользователей.

Популярность краткосрочной аренды растет также на фоне внедрения технологий, таких как системы умного дома, бесконтактные решения и виртуальная реальность, что повышает привлекательность объектов. Платформы, в свою очередь, совершенствуют системы отзывов, добавляют автоматическую модерацию и расширяют услуги, что способствует улучшению пользовательского опыта.

Ориентируясь на растущий спрос и более высокую доходность, которая на 30—50% превышает показатели долгосрочной аренды, многие собственники переориентируются на краткосрочную аренду. Значительная часть таких объектов (35%) расположена в домах, сданных после 2015 г., что подтверждает стратегию инвесторов, нацеленную на этот сегмент. Профессионализация рынка выражается в появлении управляющих компаний, предлагающих услуги «под ключ». Они занимаются оценкой, страхованием, продвижением объектов и поиском арендаторов, что способствует повышению качества услуг.

Вызовы и перспективы

Тем не менее, пересечение интересов различных стейкхолдеров создает вызовы для отрасли. Среди ключевых барьеров — законодательная неопределенность и высокий уровень серого рынка. Впрочем, законодательное регулирование активно развивается. Так, с 3 апреля 2024 г. вступил в силу закон, регулирующий краткосрочную аренду жилья. Одновременно ведется работа над созданием реестра гостевых домов и разделением регулирования гостиниц и частного жилья. Эти изменения формируют новый уровень зрелости рынка, усиливают его интеграцию в туристическую отрасль и повышают привлекательность как для потребителей, так и для инвесторов.

По прогнозу авторов исследования, к 2030 г. объем рынка краткосрочной аренды может превысить триллион рублей, что свидетельствует о высоком потенциале его роста. Уже к 2024 г. рынок краткосрочной аренды (КА) оценивается в 333 млрд руб., и, по ожиданиям, в период с 2024 по 2030 г. его объем будет увеличиваться в среднем на 24% ежегодно, что приведет к цифре около 1,2 трлн руб. к концу десятилетия.

Сектор онлайн-туристических агентств (OTA) в этот период будет развиваться особенно быстро, с ежегодным ростом в 34%, в то время как альтернативные каналы продаж (офлайн, сайты объектов, социальные сети и другие) покажут более скромный рост на уровне 11% в год. С усилением роли OTA рынок становится все более прозрачным и цивилизованным, когда способность сервиса предоставлять широкий выбор объектов по справедливым ценам, удобство приложений, прозрачность системы оплаты и качество обслуживания играют решающую роль в успехе игроков на рынке.

За последние три года рынок краткосрочной аренды утвердился как полноценный элемент туристической отрасли России, что связано с растущим интересом потребителей к альтернативным форматам размещения. КА расширяет возможности для населения, предлагая доступные и разнообразные объекты размещения даже в малых и удаленных населенных пунктах. В то же время сегмент посуточной аренды становится более перспективным для предпринимателей, поскольку он часто приносит более высокую доходность, чем долгосрочная аренда, или же становится основным источником их дохода.


Комментарий эксперта

Мы фиксируем рост предложений в сегменте краткосрочной аренды жилья для деловых туристов. Сравнивая январь — ноябрь 2024 г. с январем — ноябрем 2023 г., отмечаем увеличение предложений по квартирам в размере 38% — это существенное значение.

Количество бронирований квартир и апартаментов среди деловых туристов существенно выросло. Так, в 2024 г. на 37% больше резерваций, чем в 2023 г. Один из факторов, влияющих на выбор, — это стоимость. Мы отмечаем, что средняя стоимость ночи в квартирах и апартаментах в текущем году (к 2023-му) не менялась и составила 3494 руб. При этом и продолжительность размещения в квартирах и апартаментах в 2023 г. равнялась 5,79 дня, а в 2024 — уже 5,93 дня.

Значительно вырос и спрос на квартиры среди деловых туристов, растет и длительность пребывания в них. Для сравнения: стоимость ночи в гостинице выросла по сравнению с 2023 г. Так, например, если средняя стоимость номера в отеле 5* для корпоративного сегмента в 2023 г. была 13 853 руб., то в 2024 г. — уже 17 841 руб. В «четверках» в этом году — 8659 руб., в 2023-м — 7467 руб. «Тройки» с 4957 руб. (2023 г.) поднялись до 5672 руб. (2024). Двухзвездочные отели тоже подорожали с 3533 руб. (2023 г.) до 3832 руб.

Еще несколько лет назад квартиры для размещения во время командировок выбирались крайне редко. Однако в последнее время спрос на кратковременную аренду квартир и апартаментов для командировок вырос. Во многом это связано с увеличением стоимости услуг гостиниц: подорожание составило 28% в 2024 г. к январю — ноябрю 2023 г. Квартиры и апартаменты в данном случае представляют собой неплохую альтернативу, которая позволяет сэкономить на деловых поездках. Для компаний, которые не увеличивали тревел-бюджеты, в такой ситуации важно оптимизировать расходы на командировки, и порой выбор в пользу квартир и апартаментов как раз позволяет это хотя бы частично сделать. Однако нередко бизнес-туристы выбирают квартиры из-за банальной причины отсутствия подходящих номеров в определенном районе, локации. Подобные ситуации могут возникнуть в городах в период проведения масштабных мероприятий, конференций, на которые съезжаются делегаты со всей страны. У туристов не всегда получается найти удобно расположенный отель и соответствующий их требованиям номер. И есть, конечно, совсем небольшие населенные пункты, где предложения гостиниц ограничены — тогда деловым туристам приходится рассматривать также рынок краткосрочной аренды жилья.

Впрочем, тут возникает вопрос уровня сервиса, удобств, атмосферы, которые могут предложить подобные квартиры. Но в любом случае, можем отметить, что владельцы посуточных объектов размещения сейчас стали более ориентированы на клиентов и прилагают усилия, чтобы занять большую долю в сегменте бюджетного жилья для командировок. Еще довольно часто бизнес-туристы выбирают квартиры именно потому, что изначально требуется длительный период размещения, и тогда оптимально проживать в апартаментах или квартирах.

На сегодняшний день квартиры и апартаменты могут предложить деловым путешественникам интересный и даже эксклюзивный дизайн жилья, все современные удобства, простор, независимость и уединенность, если туристу не нравятся многолюдные отели. Раньше для многих командированных сотрудников сложность представляла отчетная документация по проживанию в квартирах. Сейчас же владельцы жилья стали гибче в отношении деловых туристов и чаще готовы предоставлять отчетные документы. Это важный аспект для роста спроса на такой тип аренды среди бизнес-туристов. Уверены, что и дальше востребованность краткосрочной аренды будет увеличиваться.

Комментарий эксперта

Принятые в 2024 г. законопроекты о классификации мест размещения и классификации комплексов апартаментов уже в ближайшем будущем структурируют сферу гостеприимства и сделают ее более понятной и прозрачной как для игроков, так и для арендаторов. Контроль также усилится.

Так, для анонсирования своего объекта на специализированных площадках собственник будет вынужден предоставить подтверждение о прохождении классификации и соответствии средств размещения нормам. Также в этом году принято решение о введении туристического налога, который будет направлен на развитие внутреннего туризма и туристической отрасли в целом. Эти меры приведут к централизации и упорядочиванию рынка аренды.

В отношении апарт-отелей могу сказать, что одна из ключевых задач отельного оператора — следить за соотношением кратко- и долгосрочной аренды с целью максимизации доходности юнита (и минимизации расходов на его содержание). Мы учитываем сезонность, отслеживаем статистику как по нашим апарт-отелям, так и по рынку в целом, запускаем те или иные маркетинговые и рекламные инструменты, ориентированные на разные аудитории. Частному инвестору, самостоятельно сдающему недвижимость, набор инструментов и возможностей, которым располагает отельный оператор, недоступен. Мы в PLG внимательно следим за соотношением кратко- и долгосрочной аренды и управляем им.

Комментарий эксперта

Краткосрочная аренда в России демонстрирует уверенный рост, и этот тренд неизбежно влияет на весь рынок недвижимости. Активное развитие этого сегмента способствует увеличению доходности объектов, особенно в курортных зонах и крупных городах. Например, наши проекты Blanc Hill и Монтевиль показывают, что грамотное управление апартаментами, которые собраны в единый апарт-отель, позволяет владельцам недвижимости получать более высокую прибыль по сравнению с долгосрочной арендой. В то же время спрос на краткосрочную аренду может стимулировать инвесторов к приобретению недвижимости для этих целей, что увеличивает общую активность на рынке.

Рост популярности краткосрочной аренды способствует снижению доступности долгосрочного жилья, особенно в регионах с высокой туристической привлекательностью, таких как Сочи. Это связано с тем, что владельцы недвижимости предпочитают более прибыльный формат краткосрочной сдачи. Как следствие, цены на долгосрочную аренду увеличиваются, что создает определенные сложности для местных жителей и сезонных работников. С другой стороны, данный тренд открывает новые возможности для развития специализированных проектов долгосрочного жилья, например, коливинг пространства.

Основные факторы роста краткосрочной аренды включают:

  • Популяризацию внутреннего туризма. Сочи и другие курортные регионы привлекают все больше туристов, особенно в условиях ограничений на международные поездки.

  • Высокую доходность. Краткосрочная аренда обеспечивает собственникам более высокий доход в сравнении с долгосрочной.

  • Повышение качества обслуживания. С развитием конкуренции и повышением запроса гостей на рынке краткосрочной аренды владельцы недвижимости или управляющие компании стараются улучшать качество услуг: от удобных кроватей до предоставления дополнительных услуг, что привлекает гостей и создает спрос на такие объекты.

  • Развитие технологий. Платформы для онлайн-бронирования (ОТА) и автоматизация процессов управления делают краткосрочную аренду более доступной для владельцев недвижимости и безопасной для гостей.

Для структурирования рынка краткосрочной аренды:

  • Уже принята мера по обязательной классификации объектов размещения. Это повысит прозрачность рынка, и упростит туристам выбор жилья.

  • Разработка обязательных стандартов качества для всех типов утвержденных объектов размещения позволит им правильно позиционировать себя в рамках определенной категории звездности, а туристам обеспечит ясность относительно того, насколько их ожидания будут удовлетворены.

  • Необходимо стимулирование легализации деятельности. Льготное налогообложение для зарегистрированных средств размещения может стать мотивацией для выхода из «тени».

  • Стимулирование развития инфраструктуры. Вложения в развитие инфраструктуры, особенно в популярных туристических регионах, обеспечат качественную поддержку для роста рынка краткосрочной аренды. Основные вызовы для рынка краткосрочной аренды:

  • Высокая конкуренция. Успешное управление на этом рынке требует не только глубокого понимания динамики спроса и предложения, но и способности точно прогнозировать изменения на рынке, включая сезонные и экономические колебания. Важно не только гибко адаптировать ценовую стратегию, но и выстраивать конкурентные преимущества через уникальные предложения и улучшение качества сервиса, что позволяет занимать выгодные позиции даже в условиях нестабильности.

  • Сезонность доходов. Для курортных регионов характерны периоды низкого спроса, что влияет на общую прибыльность.
  • Кадровый «голод». Нехватка квалифицированного персонала в гостиничном бизнесе, особенно в пиковые сезоны, остается актуальной проблемой.

Мы в нашей компании активно решаем эти задачи, внедряя автоматизацию процессов, обучая сотрудников и оптимизируя бизнес-модели, чтобы не только соответствовать новым требованиям, но и задавать стандарты в отрасли.