Действительно, опасения, что участок могут изъять, небеспочвенны, поскольку на основании генерального плана местные власти готовят проект планировки территории (п. 5 ст. 45 ГрК РФ), а проект планировки территории является тем самым документом, на основании которого допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Если проект планировки территории, согласно которому принадлежащий компании участок могут изъять для госнужд, все же утвердят, то в зоне риска компания будет находиться в течение трех лет — такой срок отвел законодатель соответствующим органам на принятие решения об изъятии (п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).
Вообще норма об изъятии земельных участков для госнужд была в Земельном кодексе и раньше, просто теперь порядок изъятия детально регламентирован, что скорее на руку собственникам земельных участков, попавших в «зону риска». В новой редакции ЗК РФ появилась специальная ст. 56.8, которая посвящена особенностям определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Иными словами, закон позволяет собственнику земельного участка требовать расчета выкупной цены на основании его рыночной стоимости и включить в эту цену все доходы, которые он рассчитывал получить от использования земельного участка (например, арендные платежи за весь период до окончания срока аренды).
В соответствии с п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ для определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Здесь есть важный нюанс.
Ключевой критерий для расчета возмещения — вид разрешенного использования земельного участка. Причем учитывается тот вид разрешенного использования, который был у участка за день до начала процедуры его изъятия (п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом ВС РФ 10.12.2015). Тут важно учитывать, что собственник участка мог приобрести его, рассчитывая вести на нем, к примеру, производственную деятельность, и планировал в будущем поменять вид разрешенного использования. Соответственно, эта перспектива могла быть заложена и в стоимость покупки участка. Однако на момент изъятия вид разрешенного использования позволял собственнику заниматься только сельским хозяйством — в таком случае размер возмещения действительно может быть ниже, чем цена покупки.
Тот факт, что при определении рыночной стоимости земельного участка в расчет берется тот вид разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте земельного участка, а не фактический, подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2013 № 15АП‑12451/2012 по делу № А32-14995/2011).
Кроме того, собственник узнает о сумме, которую ему предлагают в качестве возмещения, только получив проект соглашения об изъятии. Проект соглашения об изъятии готовится на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Соответственно, если собственник считает, что предложенная сумма является несправедливой, у него есть несколько путей оспаривания:
-
предложить суду альтернативный отчет, в котором указана другая рыночная стоимость;
-
ходататйствовать о проведении судебной экспертизы по оценке;
-
попытаться убедить суд в том, что предоставленный оппонентом отчет об оценке недостоверный.
Первые два варианта работают, как правило, вместе, потому что убедить суд в необходимости назначить экспертизу получится с большей вероятностью, если есть несколько отчетов с разными результатами.
К сведению
В обычной ситуации новость о предстоящем изъятии может сильно повлиять на желание потенциальных покупателей земельного участка приобрести его, а значит, и на его рыночную стоимость. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом ВС РФ 10.12.2015, Верховный суд РФ указал, что по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было.