Темпы ввода нового жилья в РФ в I квартале упали ниже показателя января — марта даже прошлогоднего кризисного года. Введено 9,6 млн кв. м, что на 8,3% меньше, чем год назад («ЭЖ», 2010, № 16). Зато объем выданных жилищных кредитов в марте взлетел почти в 2 раза по сравнению с февралем, когда ипотека находилась на низком старте. Значит, граждане уверены, что строители, невзирая на любые кризисы, сумеют удержать цены на удобном для продавцов уровне, и не ждут наступления лучших времен для покупки жилья, оформляют ипотечные займы по средней ставке в 13,6%.
В то же время ЦБ РФ сообщает о росте ипотечных должников. Их общая задолженность по кредитам в рублях выросла на 0,8% — до 819,323 млрд руб. А сумма просроченной задолженности увеличилась за месяц до 20,773 руб., или на 4,6%. Правда, по валютным кредитам зафиксировано ее сокращение на 2,9%.
Предлагаемые банками ипотечные продукты остаются неподъемными для россиянина со среднестатистическим достатком. Доступное и комфортное жилье, обещанное ему государством пять лет назад приоритетным национальным проектом, по-прежнему остается мечтой.
Усилия государства по сбиванию ставки по ипотеке никак не способствуют тому, чтобы сбылась мечта миллионов иметь свою крышу над головой (зато это на руку продавцам недвижимости). А что способствует или может способствовать? Увеличение объемов строительства и снижение стоимости предлагаемого жилья.
«ЭЖ» провела расчеты и выделила регионы, где объемы ввода нового жилья в I квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли. К примеру, в Амурской или Брянской области сдано жилья в 2,9 раза больше, чем год назад. Так вот, при таких темпах строительства за типовую двушку, скажем, в Благовещенске по ипотеке можно расплатиться сегодня за 6,3 г. В Брянске при таких же условиях ипотеку можно будет погасить за 10,3 г. А в Москве — за 17 лет. Это при понятной разнице средних доходов жителя Благовещенска и москвича.
При расчетах мы пользовались официальными сведениями Минрегиона, Банка России, Росстата, в частности установленной Минрегионом на II квартал 2010 г. средней рыночной стоимостью одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Федерации. Подсчеты позволили составить ренкинг российских регионов по гипотетически возможным срокам расчетов за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м. Он представлен сводной таблицей. При этом не учитывается стоимость денег в случае приобретения квартиры в кредит.
Мнение эксперта
Андрей Ипполитов,
руководитель Аналитического центра
по ипотечному кредитованию секьюритизации
Интересно, кому адресованы слова премьер-министра страны о необходимости снижения ставок по ипотечным кредитам до 7%?
Есть две категории банков. Первая — те, которым можно приказать назначить любую ставку. Вторые — те, у которых ставка рассчитывается исходя из объективной оценки рисков и стоимости ресурсов. То есть имеются административные методы установления банковских ставок и рыночные механизмы. Инфляция в 2009 г. составила 8,8%. Средняя рублевая ставка по ипотечному кредиту в декабре была 14,4%. Вопрос: какой должна быть инфляция, чтобы рыночная ставка ипотечного кредита опустилась с 14 до 7%?
Для меня остается загадкой, почему, говоря о доступном жилье и ипотечном кредитовании, чиновники оперируют только процентной ставкой, ставя ее во главу угла как панацею для решения квартирного вопроса. Уже много раз на цифрах доказано, что снижение кредитной ставки не влияет на доступность жилья. Почему не говорить и не подавать такие простые сигналы: «Мы обеспечим массовое строительство жилья эконом-класса», «Мы разработаем механизм снижения/субсидирования первоначального взноса», «Мы создадим благоприятные условия для развития рынка ипотечных ценных бумаг», «Мы будем развивать альтернативные способы приобретения жилья», «Мы снимем административные барьеры при получении разрешительной документации на строительство», «Мы сделаем прозрачными тендеры среди застройщиков»?
Ставка — лишь один из элементов, влияющих на доступность жилья. Причем не самый важный. Да, люди смотрят на нее, принимая решение об ипотечном кредите. Но такие параметры, как доход семьи, сумма платежа, первоначальный взнос, гораздо более показательны и важны для бюджета заемщика. И надо ли искусственно увеличивать объемы выдаваемых кредитов и развивать не совсем рыночные механизмы рефинансирования, увеличивая тем самым спрос и соответственно цены на жилье?
К сведению
По опросу аналитического центра портала «ГдеЭтотДом.Ру», 60% москвичей готовы купить жилье по цене 15 000—30 000 руб. за квадратный метр, 19% — по цене не более 10 000 руб., 7% респондентов устроила бы цена «квадрата» 30 000—50 000 руб., 3% — 50 000—100 000 руб., 11% опрошенных признались, что никогда не смогут купить столичное жилье.
Для сравнения: по данным портала, средняя стоимость квадратного метра в Москве в однокомнатных квартирах на 11 мая составляла 146 800 руб., в двухкомнатных — 169 000, в трехкомнатных — 178 500, в четырехкомнатных — 247 000 и в многокомнатных — 309 800 руб. При таких ценах на жилье, по оценке авторов опроса, обзавестись жильем в столице смогут не более 0,6% москвичей.
Таблица 1
Регионы — лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в рублях на 1 декабря 2009 г.
|
Регион |
Объем просроченной задолженности, млн руб. |
Общий объем задолженности, млн руб. |
|
г. Москва |
2363,7 |
62422,7 |
|
Московская область |
1912,0 |
44000,9 |
|
Самарская область |
1043,2 |
24496,4 |
|
Кемеровская область |
808,0 |
16456,9 |
|
Челябинская область |
798,0 |
28217,7 |
|
Пермский край |
793,8 |
23009,8 |
|
Новосибирская область |
691,8 |
28036,6 |
|
Тюменская область |
689,5 |
71690,6 |
|
г. Санкт-Петербург |
683,5 |
45179,8 |
|
Волгоградская область |
645,9 |
11343,9 |
|
Красноярский край |
577,8 |
30885,0 |
|
Свердловская область |
561,1 |
32559,1 |
|
Омская область |
528,5 |
14038,9 |
|
Краснодарский край |
458,7 |
20593,6 |
|
Республика Татарстан |
416,6 |
16079,0 |
Источник: ЦБ РФ
Таблица 2
Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства по состоянию на 22 марта 2010 г.
|
Название банка
|
Ставка в рублях
|
Ставка в валюте
| ||
|
минимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
|
максимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
|
минимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
|
максимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
| |
|
Банк Москвы
|
15,75/14,75
|
18,75/17,75
|
9,75/10,75
|
12,75/13,75
|
|
ВТБ24
|
16,85/14,35
|
21,35/18,85
|
13,1/10,6
|
15,35
|
|
Возрождение
|
15,5/14,5
|
16/15
|
12,5/11,5
|
14/13
|
|
Газпромбанк
|
15,75/15
|
—
|
12,5/11,5
|
—
|
|
Дельтакредит
|
16,75/14,75
|
18,25/16,25
|
10,75/8,75
|
12,25/10,25
|
|
Нордеа Банк
|
14,5/13
|
20,5/19
|
10/9
|
16/15
|
|
РосЕвроБанк
|
15,5/13,5
|
17/15
|
12,5/10,5
|
13,5/11,5
|
|
Сбербанк
|
15/13,5
|
16/14,5
|
10,8/9,1
|
12,35/10,6
|
Источник: Интернет-сайты банков
Таблица 3
Ренкинг регионов по срокам покупки двухкомнатной квартиры и вводу жилья
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
Центральный федеральный округ | |||||||
|
Белгородская область |
39389,34 |
13839,9 |
1 969 467 |
11,9 |
67 |
144,4 |
65 |
|
Брянская область |
29438,17 |
10754,7 |
1 471 909 |
11,4 |
59 |
95,5 |
53 |
|
Владимирская область |
37261,51 |
13152,9 |
1 863 076 |
11,8 |
66 |
125,6 |
61 |
|
Воронежская область |
34894,81 |
13446,7 |
1 744 741 |
10,8 |
48 |
125 |
60 |
|
Ивановская область |
33396,22 |
11 842 |
1 669 811 |
11,8 |
65 |
47,6 |
35 |
|
Калужская область |
45943,91 |
15275,1 |
2 297 196 |
12,5 |
70 |
72,9 |
47 |
|
Костромская область |
31828,21 |
12601,6 |
1 591 411 |
10,5 |
42 |
21,1 |
14 |
|
Курская область |
27050,57 |
12548,4 |
1 352 529 |
9,0 |
24 |
38,5 |
30 |
|
Липецкая область |
33438,87 |
13 427 |
1 671 944 |
10,4 |
40 |
121,8 |
59 |
|
Московская область |
61718,99 |
23065,7 |
3 085 950 |
11,1 |
54 |
872,2 |
82 |
|
Орловская область |
30232,7 |
11468,4 |
1 511 635 |
11,0 |
50 |
43,8 |
34 |
|
Рязанская область |
37694,98 |
14 061 |
1 884 749 |
11,2 |
55 |
141,7 |
63 |
|
Смоленская область |
31143,09 |
13068,8 |
1 557 155 |
9,9 |
33 |
58,2 |
41 |
|
Тамбовская область |
28377,42 |
11085,2 |
1 418 871 |
10,7 |
47 |
60,4 |
44 |
|
Тверская область |
49154,62 |
14239,1 |
2 457 731 |
14,4 |
78 |
81,5 |
49 |
|
Тульская область |
43886,72 |
14 029 |
2 194 336 |
13,0 |
74 |
33,6 |
24 |
|
Ярославская область |
38162,67 |
14299,1 |
1 908 134 |
11,1 |
53 |
33,8 |
25 |
|
г. Москва |
141233,08 |
36193,8 |
7 061 654 |
16,3 |
79 |
338,3 |
76 |
|
Северо-Западный федеральный округ | |||||||
|
Республика Карелия |
44227,06 |
17737,4 |
2 211 353 |
10,4 |
41 |
29,8 |
21 |
|
Республика Коми |
39061,43 |
23239,7 |
1 953 072 |
7,0 |
8 |
14 |
10 |
|
Архангельская область |
38811,67 |
19769,7 |
1 940 584 |
8,2 |
16 |
25,7 |
18 |
|
Hенецкий АО |
65 500 |
40566,1 |
3 275 000 |
6,7 |
7 |
2,4 |
3 |
|
Вологодская область |
32351,97 |
17508,5 |
1 617 599 |
7,7 |
13 |
41,9 |
33 |
|
Калининградская область |
39716,56 |
16078,8 |
1 985 828 |
10,3 |
36 |
97,8 |
54 |
|
Ленинградская область |
51501,26 |
19050,5 |
2 575 063 |
11,3 |
58 |
260,3 |
73 |
|
Мурманская область |
н/д |
26479,6 |
н/д |
н/д |
н/д |
8,7 |
н/д |
|
Новгородская область |
34105,29 |
14948,9 |
1 705 265 |
9,5 |
30 |
20,6 |
13 |
|
Псковская область |
35105,68 |
12520,4 |
1 755 284 |
11,7 |
62 |
22,2 |
17 |
|
г. Санкт-Петербург |
80713,68 |
24427,9 |
4 035 684 |
13,8 |
77 |
387,6 |
78 |
|
Южный федеральный округ | |||||||
|
Республика Адыгея |
32 358 |
11553,9 |
1 617 900 |
11,7 |
61 |
35,1 |
28 |
|
Республика Калмыкия |
22064,49 |
10275,8 |
1 103 225 |
8,9 |
21 |
11,6 |
7 |
|
Краснодарский край |
39994,03 |
14811,6 |
1 999 702 |
11,3 |
57 |
857,8 |
81 |
|
Астраханская область |
31469,14 |
14319,1 |
1 573 457 |
9,2 |
26 |
94,4 |
52 |
|
Волгоградская область |
34106,68 |
12697,3 |
1 705 334 |
11,2 |
56 |
91,2 |
51 |
|
Ростовская область |
41921,99 |
13442,9 |
2 096 100 |
13,0 |
73 |
324,8 |
75 |
|
Северо-Кавказский федеральный округ | |||||||
|
Республика Дагестан |
28357,24 |
9059,8 |
1 417 862 |
13,0 |
75 |
154,8 |
66 |
|
Республика Ингушетия |
н/д |
12 044 |
н/д |
н/д |
н/д |
30,1 |
н/д |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
н/д |
10266,8 |
н/д |
н/д |
н/д |
31,9 |
н/д |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
17602,62 |
9997,3 |
880 131 |
7,3 |
11 |
12,6 |
9 |
|
Республика Северная Осетия — Алания |
28020,34 |
10563,6 |
1 401 017 |
11,1 |
51 |
48,4 |
36 |
|
Чеченская Республика |
32250,67 |
12 655 |
1 612 534 |
10,6 |
45 |
19,6 |
11 |
|
Ставропольский край |
30747,32 |
12 388 |
1 537 366 |
10,3 |
38 |
296,3 |
74 |
|
Приволжский федеральный округ | |||||||
|
Республика Башкортостан |
36619,81 |
14815,7 |
1 830 991 |
10,3 |
37 |
257,1 |
72 |
|
Республика Марий Эл |
35920,68 |
11564,4 |
1 796 034 |
12,9 |
72 |
57,4 |
40 |
|
Республика Мордовия |
33049,1 |
10822,2 |
1 652 455 |
12,7 |
71 |
28,3 |
20 |
|
Республика Татарстан |
32440,02 |
14796,2 |
1 622 001 |
9,1 |
25 |
501,9 |
80 |
|
Удмуртская Республика |
33002,46 |
12915,2 |
1 650 123 |
10,6 |
46 |
76,9 |
48 |
|
Чувашская Республика |
28935,3 |
11633,9 |
1 446 765 |
10,4 |
39 |
50,4 |
37 |
|
Пермский край |
40048,14 |
15044,2 |
2 002 407 |
11,1 |
52 |
88,5 |
50 |
|
Кировская область |
31890,1 |
12195,3 |
1 594 505 |
10,9 |
49 |
34,5 |
27 |
|
Hижегородская область |
47817,15 |
15922,5 |
2 390 858 |
12,5 |
69 |
367 |
77 |
|
Оренбургская область |
34947,75 |
14447,4 |
1 747 388 |
10,1 |
35 |
106,9 |
56 |
|
Пензенская область |
29710,23 |
12783,1 |
1 485 512 |
9,7 |
32 |
60,3 |
43 |
|
Самарская область |
42571,7 |
14 565 |
2 128 585 |
12,2 |
68 |
101,9 |
55 |
|
Саратовская область |
30046,37 |
13089,1 |
1 502 319 |
9,6 |
31 |
108,1 |
57 |
|
Ульяновская область |
32583,59 |
11843,7 |
1 629 180 |
11,5 |
60 |
69,7 |
46 |
|
Уральский федеральный округ | |||||||
|
Курганская область |
29435,79 |
11581,7 |
1 471 790 |
10,6 |
43 |
21,6 |
15 |
|
Свердловская область |
49716,38 |
17694,3 |
2 485 819 |
11,7 |
64 |
205,3 |
69 |
|
Тюменская область |
44250,06 |
37457,9 |
2 212 503 |
4,9 |
3 |
426,6 |
79 |
|
Ханты-Мансийский АО — Югра |
49626,68 |
39035,9 |
2 481 334 |
5,3 |
5 |
53,1 |
38 |
|
Ямало-Hенецкий АО |
53396,61 |
58181,1 |
2 669 831 |
3,8 |
1 |
9,5 |
6 |
|
Челябинская область |
31004,54 |
15 564 |
1 550 227 |
8,3 |
17 |
170,7 |
68 |
|
Сибирский федеральный округ | |||||||
|
Республика Алтай |
35155,26 |
12525,9 |
1 757 763 |
11,7 |
63 |
35,4 |
29 |
|
Республика Бурятия |
28749,47 |
15870,2 |
1 437 474 |
7,5 |
12 |
34,2 |
26 |
|
Республика Тыва |
34 028 |
15808,2 |
1 701 400 |
9,0 |
23 |
5,5 |
4 |
|
Республика Хакасия |
28180,45 |
16349,4 |
1 409 023 |
7,2 |
9 |
26,1 |
19 |
|
Алтайский край |
33525,07 |
10395,4 |
1 676 254 |
13,4 |
76 |
142,6 |
64 |
|
Забайкальский край |
31452,75 |
16745,5 |
1 572 638 |
7,8 |
14 |
39 |
31 |
|
Красноярский край |
38309,66 |
19 733 |
1 915 483 |
8,1 |
15 |
251,6 |
71 |
|
Иркутская область |
39091,22 |
18198,2 |
1 954 561 |
9,0 |
22 |
135,6 |
62 |
|
Кемеровская область |
34967,95 |
15837,4 |
1 748 398 |
9,2 |
27 |
206,2 |
70 |
|
Новосибирская область |
37656,95 |
16596,4 |
1 882 848 |
9,5 |
29 |
156,3 |
67 |
|
Омская область |
30759,29 |
14 663 |
1 537 965 |
8,7 |
20 |
109,1 |
58 |
|
Томская область |
34176,35 |
19418,5 |
1 708 818 |
7,3 |
10 |
59,9 |
42 |
|
Дальневосточный федеральный округ | |||||||
|
Республика Саха (Якутия) |
48810,76 |
24 450 |
2 440 538 |
8,3 |
18 |
12 |
8 |
|
Камчатский край |
45184,04 |
30881,1 |
2 259 202 |
6,1 |
6 |
0,1 |
1 |
|
Приморский край |
48550,62 |
19 060 |
2 427 531 |
10,6 |
44 |
55,5 |
39 |
|
Хабаровский край |
49168,78 |
20431,6 |
2 458 439 |
10,0 |
34 |
62,9 |
45 |
|
Амурская область |
44835,26 |
20165,5 |
2 241 763 |
9,3 |
28 |
21,6 |
15 |
|
Магаданская область |
32042,93 |
31504,9 |
1 602 147 |
4,2 |
2 |
0,3 |
2 |
|
Сахалинская область |
65866,67 |
32 373 |
3 293 334 |
8,5 |
19 |
39,9 |
32 |
|
Еврейская АО |
23077,54 |
18 379 |
1 153 877 |
5,2 |
4 |
19,6 |
11 |
|
Чукотский АО |
н/д |
41 700 |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
Примечание: 1 — регионы, 2 — цена 1 кв. м жилья, руб., 3 — средняя ежемесячная заработная плата, руб., 4 — цена двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м, руб., 5 — срок расчетов за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м, лет, 6 — ренкинг регионов по данному показателю, 7 — ввод жилья в регионе, тыс. кв. м, 8 — ренкинг регионов по данному показателю.
Источник: Минрегион РОССИИ, Росстат, расчет «ЭЖ»