Как правильно защищать недвижимость

Нередко при выборе способов защиты своих прав собственники недвижимости ошибаются. Результат — отказ суда в рассмотрении иска. Как сформулировать требования, чтобы не попасть впросак?

В статье 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами. В этой статье также предусмотрена возможность применения иных способов, установленных законом.

Тем не менее лица, далекие от хитросплетений гражданского законодательства, часто используют свои способы защиты, на первый взгляд законные. Например, они требуют признать государственную регистрацию права собственности на недвижимость или запись о ней недействительной или незаконной, ссылаясь на абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ), согласно которому зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в суде. Ведь государственная регистрация права является единственным доказательством его существования.

Эта норма вводит в заблуждение собственников, пытающихся защищать свои права. Со ссылкой на нее подаются неправильные иски. Суды отказываются их рассматривать, даже если есть нарушения, указывающие на правоту заявителя.

Дело в том, что ни ГК РФ, ни Закон № 122-ФЗ не предусматривают таких способов защиты нарушенного права, как признание недействительными зарегистрированного права, регистрации или записи.

В Законе № 122-ФЗ указывается лишь на возможность оспорить право, а способ следует искать в ст. 12 ГК РФ.

Обратите внимание

В удовлетворении требований заявителей суды отказывают и когда зарегистрированное право на недвижимость оспаривается путем заявления требований по правилам главы 25 ГПК РФ (производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих) или главы 24 АПК РФ (рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов).

Никто не говорит, что государственный регистратор не относится к властной структуре, чьи акты и действия нельзя оспорить. Можно. Но если спор касается прав на недвижимость, то соответствующие требования рассматриваются только в исковом производстве, а не в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Подтверждением служат судебные решения, принятые ВАС РФ. Например, в Определении от 26.03.2010 № ВАС-3680/10 ВАС РФ отметил, что вопрос о правах на спорные объекты недвижимости не может быть разрешен по заявлению о признании незаконными действий по государственной регистрации права собственности.

Если же государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении госрегистрации права или сделки и при этом нет спора о праве на недвижимость, то право обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (с учетом подведомственности) появляется.

По правилам публичного производства в суд следует обращаться по поводу незаконного отказа в государственной регистрации вместе с требованием обязать зарегистрировать право собственности. Подобные иски суды удовлетворяют, проверив отсутствие оснований для отказа, перечисленных в ст. 20 Закона № 122-ФЗ (Определение ВАС РФ от 27.01.2010 № ВАС-18032/09).

Судебный акт по указанным делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом говорится в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также если отсутствует спор о праве на недвижимость. И наоборот: когда спор касается прав и законных интересов по поводу недвижимости других лиц (помимо заявителя), выбирать следует исковое производство.

Бессмысленно подавать иск о признании записи о регистрации обременения недействительной, чтобы оспорить зарегистрированное право, залог, ипотеку или иное обременение недвижимости. Надо оспаривать саму сделку, из которой возникло право или его обременение. По этому пути идет судебная практика (Определение ВАС РФ от 23.04.2010 № ВАС-2571/10).

Большим подспорьем при выборе способа защиты стало недавнее совместное постановление пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление №10/22). В нем разъяснено, с каким иском обращаться за защитой прав при спорах о правах на недвижимость. Выводы судов пригодятся не только юридическим лицам, но и гражданам при защите прав на квартиры, дома и дачи.

Итак, правильным иском, направленным на разрешение вопросов по поводу права на недвижимость, считается иск о признании права или, наоборот, о признании права отсутствующим (он применяется, например, когда запись в ЕГРП нарушает право, которое не может быть защищено путем его признания или истребования имущества из чужого незаконного владения). В частности, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано на разных лиц, или право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, или ипотека либо иное обременение прекратились.

Буква закона

Статья 12 Гражданского кодекса РФ

Защита гражданских прав осуществляется путем:

• признания права;
• восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
• признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
• самозащиты права;
• признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
• присуждения к исполнению обязанности в натуре;
• возмещения убытков;
• взыскания неустойки;
• компенсации морального вреда;
• прекращения или изменения правоотношения;
• неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
• иными способами, предусмотренными законом.