Отрасль ЖКХ должна быть переведена из режима ручного управления государством в режим гражданско-правовых отношений и саморегулирования. Прежде всего необходимо решить проблему неквалифицированного собственника и подготовить нормативы и стандарты обслуживания многоквартирных домов.
Клиент не образован, поэтому не прав
Отношения между собственниками в многоквартирных домах (МКД) и управляющими компаниями (УК) регламентируются Жилищным кодексом РФ. В нем предусмотрено, что управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги собственникам и лицам, пользующимся помещениями в этом доме. В Кодексе не определены признаки надлежащего содержания и ремонта, не перечислен минимальный набор работ и услуг, позволяющих содержать дом в надлежащем состоянии, а только лишь сказано, как составлять форму задания собственника управляющей компании.
Собственники квартир как потребители услуг по управлению и обслуживанию дома конечно же заинтересованы в снижении оплаты. При этом они (если только не являются инженерами или строителями) не в силах оценить техническое состояние здания, его безопасность для себя и третьих лиц. Заказывая услуги УК, они в соответствии с законом могут сформулировать в договоре задание по содержанию общедолевого имущества МКД, включающее лишь покраску и уборку подъезда. Согласно такому договору УК, обнаружив серьезный технический дефект здания, не обязана его устранять и составлять акт.
Будет ли в виновата УК, если в доме произойдет крупная авария? Парадокс, но, по мнению общественности и власти, — да. Но в чем? Ведь в погоне за экономией собственники не заказали обязательных с точки зрения инженерии работ в МКД. Ответственность за дом лежит на собственниках, которые оплачивают работу по дому, выбирают УК и оформляют для нее заказ.
Положение усугубляется еще и тем, что у проживающих в МКД собственников разная степень материальной обеспеченности. Кто-то может позволить себе и регламентные работы, и косметический ремонт, и благоустроенную придомовую территорию, и консьержку в подъезде, а кто-то нет.
Выходом из ситуации может стать законодательное утверждение перечня обязательных регламентных работ по МКД, от выполнения которых зависит безопасность здания. Скорее всего стоимость этих работ должна включаться в тариф за коммунальные услуги. Тогда неопытный собственник будет застрахован от «недозаказа» обязательных работ, а УК — вполне справедливо обременена ответственностью за их выполнение.
Сколько будет 100%?
В условиях неопределенности отношений участников рынка ЖКХ, при отсутствии регламента безопасности МКД, а также правил и стандартов деятельности по управлению невозможно определить реальную стоимость жилищно-коммунальных услуг. Заявления муниципальных и региональных властей о полной или частичной оплате жильцами расходов на коммунальные услуги голословны, поскольку сейчас никто не может сказать, что такое жилищно-коммунальные услуги и управление многоквартирным домом, каковы состав и объем работ, каковы цена и условия их выполнения.
Например, в Хабаровске собственники оплачивают содержание и текущий ремонт МКД в среднем по 35 руб. за 1 кв. м, а в Архангельске — по 17 руб., в Ижевске — по 18 руб. Причем подавляющее большинство УК не раскрывают состав, объем работ и тем более ценообразование.
Что предпринять, чтобы была четкая картина стоимости жилищно-коммунальных услуг? Их необходимо разделить на три вида.
1. Работы, связанные с исполнением регламентов безопасности МКД (регламенты механической, инженерной, экологической и эпидемиологической безопасности зданий). Это работы обязательного характера, которые собственник обязан заказать, а УК — выполнить. Когда известны работы, соответствующие регламенту, и их рыночная цена, легко определить стоимость.
2. Услуги, оказываемые в рамках договорных отношений между собственниками жилья и УК: уборка подъезда и придомовой территории, косметический ремонт общего имущества и т.п. Их состав может меняться. Собственник вправе решать, в каком подъезде ему жить. Интерьер подъезда не влияет на безопасность дома. Собственник также может сам убирать подъезд и красить стены, а может поручить это УК или другому лицу. В зависимости от объема заказанных услуг и цены, по которой исполнитель возьмется их выполнять, будет сформирована их стоимость.
3. Поставка ресурсов естественных монополий. Сейчас собственники не знают, как повлиять на тарифы. Но, если у собственников МКД появится альтернатива, например установить газовый котел в доме и отапливать его самостоятельно, они смогут принять решение, инвестировать средства в автономное отопление, которое принесет им впоследствии существенную экономию, или вести переговоры с поставщиком тепла о снижении цены за килокалорию.
Если между собственниками и УК отношения будут построены исходя из такого разделения работ и услуг, несложно проследить, повышается или снижается стоимость жилищно-коммунальных услуг и с чем это связано.
Рычаги вне закона
Отношения УК с муниципалитетами и органами госвласти еще более парадоксальны, чем с собственниками. Со всеми проблемами граждане привыкли обращаться в органы госвласти и получать обещания об их разрешении. Это неправильно.
Какие инструменты есть у госслужащих? Давление на УК при помощи частых и доскональных проверок надзорных и контрольных органов (жил инспекции, пожарной инспекции, управления Роспотребнадзора и т.д.). Но их задача следить за исполнением требований безопасности и соблюдением прав собственников, а не наказывать УК. Результатом такой стратегии выстраивания отношений между органами власти и УК становится повышение коррупциоемкости и усиление влияния органов власти, что противоречит административной реформе, объявленной и частично проведенной в России.
Еще один инструмент воздействия — влияние на итоги конкурсов по капитальному ремонту согласно Федеральному закону от 21.07.2007 № 185-ФЗ. Очевидно, что подобные манипуляции с конкурсом искажают его суть. Дом, больше других нуждающийся в ремонте, может не получить средств из-за того, что его УК неугодна властям.
Таким образом, когда представители власти обещают разобраться с проблемами ЖКХ, они расписываются в том, что будут либо нарушать закон, либо использовать административный ресурс для решения частных задач. Подобные отношения тормозят модернизацию ЖКХ и развитие рынка коммунальных услуг. В долгосрочной перспективе от этого страдают и собственники, и управляющие организации, и государство.
Большая часть жилого фонда, как и большая часть коммунальной инфраструктуры, находится в управлении частных УК, а их контрагенты-собственники также частные лица. Значит, спорные вопросы должны решаться в рамках договорных отношений и гражданского законодательства, даже если добросовестность и честность управляющей организации оставляет желать лучшего. Когда определение виноватых зависит от воли узкого круга материально не заинтересованных и не ответственных лиц, говорить об эффективном регулировании не приходится.
Выходом может стать введение материальной ответственности за деятельность управляющих компаний и контроль со стороны профессионального сообщества. ЖКХ нуждается в саморегулировании.