В законодательство внесены поправки, направленные на увеличение объемов долевого строительства, защиту прав его участников и удешевление жилья.
Речь идет о Федеральном законе от 17.06.2010 № 119- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 119-ФЗ, текст документа см. в «ЭЖ Досье» на с. 12). Первоначально разработчики собирались отразить цель закона в его названии, которое оканчивалось словами «...в целях защиты прав участников долевого строительства». Но в процессе принятия закона название стало более лаконичным.
Хотя по сути Закон № 119-ФЗ многоцелевой, законодатели пытаются защитить также интересы добросовестных застройщиков, предоставляя им налоговую льготу и снижая административный прессинг. Предполагается, что объем долевого строительства увеличится, а цена на жилье снизится. Как говорится, поживем — увидим. А пока обсудим наиболее значимые новеллы.
Дольщикам — гарантии, махинаторам — ответственность
Важные изменения внесены в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).
Ранее действие этого закона распространялось на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства и возникавшие на основании договора участия в таком строительстве. Из содержания новой редакции ст. 1 следует, что Закон об участии в долевом строительстве применяется ко всем отношениям по долевому строительству независимо от основания их возникновения.
Законом об участии в долевом строительстве определены случаи, когда допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением у них права собственности на жилье в многоквартирных домах, не введеное в эксплуатацию на момент привлечения таких средств:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.
Привлекать денежные средств граждан для строительства в нарушение указанных требований запрещено. Направленная на это сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина — стороны сделки. При этом он может потребовать от лица, нарушившего законодательство, немедленно возвратить переданные ему денежные средства и возместить сверх суммы процентов причиненные убытки.
Конкретизированы положения ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, в которых говорится об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками строительства. В новой редакции статьи предусмотрено, что эти денежные средства можно использовать, в частности:
-
для строительства объектов в соответствии с проектной документацией или возмещения затрат на такое строительство;
-
возмещения затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство соответствующих объектов;
-
возмещения затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изыс каний для строительства, а также на проведение государственной экспертизы указанной документации и результатов инженерных изысканий, если проведение такой экспертизы является обязательным;
-
строительства соответствующих систем инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено проектной документацией;
-
возмещения затрат в связи с внесением платы за подключение строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика, названные ограничения в части расходования средств относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство. Средства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, последний расходует по своему усмотрению.
Кроме того, в случае нецелевого использования застройщиком средств договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
Ужесточена административная ответственность. Согласно новой редакции ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникшим у него правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, которое на момент привлечения таких средств не введено в эксплуатацию, лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства гражданина в нарушение установленных требований, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 000 до 50 000 руб., юридические лица — от 500 000 до 1 млн руб.
Налоговая льгота и другие послабления
Статья 140 НК РФ освобождает от обложения НДС реализацию жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Как видим, речь идет о продаже готового жилья.
В то же время застройщикам приходилось платить НДС. В письмах от 12.07.2005 № 03-04-01/82 и от 25.03.2008 № 03-07-10/02 Минфин России разъяснял, что НДС уплачивается либо со стоимости услуг застройщика, либо со всей суммы договора. Поскольку налог косвенный, его уплата приводила к удорожанию строящегося жилья. Застройщики вынуждены были прибегать к различным сомнительным схемам.
Законом № 119-ФЗ п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен подп. 23.1, согласно которому от НДС освобождаются услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве (кроме услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Теперь о новелле, облегчающей получение застройщиком права привлекать денежные средства участников долевого строительства.
Из прежней редакции п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве следует, что одно из условий получения такого права — наличие у застройщика собственного земельного участка или участка, которым он владеет по договору аренды. Новая редакция допускает наличие земельного участка на праве суб аренды. Прежде застройщики-субарендаторы могли добиться права на привлечение денежных средств для долевого строительства только через суд.
Ускорена и упрощена процедура регистрации договоров участия в долевом строительстве благодаря изменениям, внесенным в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).
Прежняя редакция ст. 25.1 Закона о госрегистрации устанавливала, что после госрегистрации первого договора участия в долевом строительстве регистрация последующих договоров в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости проводится в срок, не превышающий десять рабочих дней с даты подачи заявления и необходимых документов. Теперь данная процедура сокращена до пяти рабочих дней.
Кроме того, названная статья дополнена п. 2.2, запрещающим регистрирующему органу требовать документы, которые были представлены ранее на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Новый п. 2.3 ст. 25.1 Закона о госрегистрации предусматривает взаимодействие госорганов, освобождающее застройщиков от дополнительных хлопот. В течение пяти рабочих дней с момента проведения госрегистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником, регистрирующий орган уведомляет об этом орган, уполномоченный на проведение контроля и надзора в области долевого строительства.
В заключение отметим, что Закон № 119-ФЗ вступает в силу со дня официального опубликования, за исключением положений, вносящих изменения в ст. 149 НК РФ. Данные положения начнут действовать по истечении одного месяца с даты официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на добавленную стоимость.