При процедуре выдела земельной доли из общих земель сельхозназначения часто в СМИ появляются повторные публикации сообщений о выделе участков, ранее уже заявленных другими участниками. Должны ли участники, первыми опубликовавшие сообщение о выделе данного участка и уже начавшие его оформление, писать возражения на повторные публикации?
По общему правилу выделение земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения производится на основании решения общего собрания дольщиков (п. 2 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее — Закон № 101-ФЗ).
Если общее собрание не утвердило соответствующее решение, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения может начать выделение своей доли самостоятельно (п. 3 ст. 13 Закона № 101-ФЗ).
Для начала он обязан в письменной форме известить о своем намерении других участников долевой собственности. Извещение либо направляется каждому дольщику непосредственно, либо публикуется в СМИ. В большинстве случаев применяется последний способ, поскольку он намного проще (не надо искать адреса, писать письма, отправлять их).
Проблема в том, что извещение о выделе доли в одном и том же месте может публиковаться разными участниками общей собственности на земли сельхозназначения.
Из пункта 4 ст. 13 Закона № 101-ФЗ следует, что на сообщение участника о намерении выделить участок в общей собственности, опубликованное в СМИ, любой другой участник может направить возражение.
Возникает вопрос: может ли публикация аналогичного сообщения другого дольщика о намерении выделить земельный участок расцениваться как направление возражений на ранее опубликованное сообщение (при условии, конечно, что соблюден 30-дневный срок для направления возражений, установленный п. 4 ст. 13 Закона № 101-ФЗ)?
Повторная публикация как возражение
Для начала необходимо разобраться, а может ли вообще возражение на выдел доли доводиться до инициатора такого выдела через СМИ?
Обратимся к судебной практике. Вот, к примеру, к каким выводам пришел ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 21.03.2008 № А56-20466/2005.
Дольщик опубликовал в газете извещение о намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли. Через несколько дней в той же газете другие участники долевой собственности опубликовали свои возражения.
Суд признал, что в данном случае не соблюден порядок доведения до сведения выделяющегося участника возражений относительно выдела спорного земельного участка. Пунктом 4 ст. 13 Закона № 101-ФЗ не предусмотрено, что возражения от участников долевой собственности могут быть опубликованы в СМИ. Они должны направляться непосредственно самому инициатору по адресу, указанному в опубликованном им извещении.
Суд разъяснил, что различие между оповещением о намерении выделить долю и возражением против данных намерений обусловливается тем, что информацию о намерении выделить земельный участок в счет своей доли участник должен довести до сведения всех остальных участников долевой собственности, число которых может быть достаточно велико, а возражения других участников против выдела адресованы уже конкретному участнику, изъявившему намерение выделить свою долю.
Итак, публиковать возражения в СМИ можно лишь в качестве дополнительного способа доведения своих возражений до инициатора выдела доли.
Отсюда следует, что само по себе сообщение другого дольщика о намерении выделить земельный участок, в отношении которого ранее уже публиковалось извещение, не может быть признано возражением на первоначальное извещение.
Должен ли автор первой публикации направлять возражения на повторное сообщение?
Возражать или забыть?
В принципе, если автор первой публикации предполагает, что процедура оформления выдела ему земельной доли закончится не позднее 30 дней после публикации повторного сообщения, он может возражений авторам повторного сообщения не посылать. Дело в том, что в течение этих 30 дней авторы повторного сообщения все равно не смогут начать процедуру оформления участка на себя — этот срок отпущен на возражения других дольщиков.
Однако, учитывая, что до окончания оформления статус земельного участка, выделяемого в качестве доли, остается прежним, автору первой публикации целесообразнее все же направить свои возражения по местоположению выдела участка.
Направить возражение необходимо именно в адрес автора повторной публикации, указав в качестве обоснования более раннюю публикацию о намерении выделить долю. При этом следует указать дату своей публикации и дату истечения срока направления возражений на нее.
После направления возражений начинается спор, который необходимо попытаться решить согласительными процедурами в порядке, установленном законом или иным нормативным актом соответствующего субъекта РФ. Если в субъекте РФ такой порядок не установлен либо в ходе согласительных процедур в соответствии с нормативным актом субъекта РФ согласованное решение о местоположении выдела не достигнуто, спор о местоположении выделяемого участка подлежит рассмотрению в судебном порядке.
Заявление в суд до соблюдения установленного досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с положениями ГПК РФ не рассматривается.
Следовательно, при наличии обоснованного возражения по местоположению выделяемого участка его выдел и согласование местоположения границ в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» без разрешения такого спора — в досудебном или судебном порядке — не допускаются.
Не нужно бояться таких согласительных процедур, ведь в этом случае оформление будет запрещено именно автору повторного сообщения. Первоначальному же инициатору выдела доли ничто не запрещает продолжить начатое оформление. Оспорить его, если уже истек 30-дневный срок с момента публикации первого сообщения, невозможно.
Итак, закон и судебная практика (см. в том числе постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2008 по делу № А56-28745/2007) стоят на стороне автора публикации первого сообщения о намерении выделить земельный участок — при условии, что им были соблюдены все процедурные требования при публикации своего сообщения.
Общее собрание сособственников: главное — попытаться
Неопределенная формулировка ч. 3 ст. 13 Закона № 101-ФЗ: «В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка…» — порождала споры, должно ли было собрание состояться, но просто не принять соответствующее решение, или могло созываться, но не состояться.
В этом споре точку поставило постановление Конституционного суда РФ от 30.01.2009 № 1-П.
Суд решил, что непроведение общего собрания сособственников по определению границ (местоположения) части находящегося в общей собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, не может служить препятствием для реализации участниками долевой собственности права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей с использованием согласительных процедур.
Однако стоит обратить внимание на особую оговорку суда: это справедливо только для тех случаев, когда заинтересованный сособственник предпринял все надлежащие и зависящие от него меры к проведению общего собрания.
Предпринять все меры — значит, что инициатор известил всех дольщиков о намерении провести общее собрание. А уж состоялось оно или нет, значения для применения ч. 3 ст. 13 Закона № 101-ФЗ не имеет. Ведь организовать собрание непросто — либо кворум блокируется неявкой извещенных дольщиков, либо неизвестно место пребывания части дольщиков (сменивших место жительства, командированных, осужденных, призывников и т.п.).
Порядок уведомления участников о предстоящем общем собрании регламентирован п. 1 ст. 14 Закона № 101-ФЗ. Уведомление производится не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.
Если таких уведомлений (то есть попыток организовать общее собрание дольщиков) не было, то и последующий выдел доли из общих земель сельхозназначения на основании извещения будет незаконным.
Где публиковаться?
Согласно п. 3 ст. 13 Закона № 101-ФЗ извещение о намерении выделить долю должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Каждый субъект РФ определяет перечень своих СМИ.
Если это требование не соблюдается, то извещение о намерении выделить долю будет признано ненадлежащим. Например, ФАС Московского округа в постановлении от 25.05.2004 № КГ-А41/3817-04 рассмотрел ситуацию, когда инициатор выдела доли опубликовал извещение в газете «Время». Суд указал, что такое сообщение должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, к которым вышеуказанная газета не относится.
Согласно п. 2 ст. 10 Областного закона Ленинградской области от 02.12.2005 № 107-оз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» сообщения о намерении выделить земельную долю должны публиковаться в официальном издании Ленинградской области.
А в информационном письме Мособлкомзема от 25.07.2003 № 2326-1 указано, что в Московской области до определения СМИ, в котором публикуются указанные сообщения, таковым признается источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти Московской области и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Определять соответствующие СМИ могут и органы местного самоуправления (см., например, постановление главы Орехово-Зуевского района Московской области от 15.04.2005 № 385 «Об утверждении Положения о порядке оформления земель гражданами, сельскохозяйственными предприятиями для ведения сельскохозяйственного производства и выдела в натуре земельных участков в счет земельной доли (долей)»).
Итак, в результате сложившейся практики сообщения о намерении выделить земельный участок в счет земельных долей (как, впрочем, и уведомления о проведении общего собрания собственников земельных долей) публикуются в СМИ, являющихся источником официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта РФ, либо в местных печатных изданиях, где соучредителем является орган местного самоуправления и предусмотрено опубликование местных нормативных правовых актов.
О чем писать
В извещении о намерении выделить долю должна содержаться следующая информация (п. 3 ст.13 Закона № 101-ФЗ):
— описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности;
— указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка лицу, требующему этого выделения, или его представителю. Не забудьте указать и адрес, куда высылать эти возражения.
Местоположение выделяемого земельного участка должно быть основано на землеустроительной документации. Полезно также приложить к сообщению выкопировки с указанием местоположения выделяемого участка, хотя законодательно такое требование не установлено.
Если одного из этих элементов нет — извещение будет признано ненадлежащим.
Например, ФАС Волго-Вятского округа признал, что, если опубликованное сообщение о выделе земельного участка не содержит описания местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка, это является нарушением порядка выделения земельных участков в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (постановление от 30.01.2009 по делу № А79-1313/2008).
Примерная форма сообщения о намерении выделить земельную долю содержится в приложении «Форма Ф-1» к Методическим рекомендациям по выделу земельных участков в счет земельных долей (одобрены Минсельхозом России, протокол от 23.01.2003 № 3). При использовании этой формы необходимо учесть, что в ней есть ряд устаревших моментов, основанных на предыдущей редакции ст. 13 Закона № 101-ФЗ (например, графа о размере компенсации другим собственникам).