1 июля вступают в силу поправки в земельное законодательство, которые меняют порядок распоряжения государственными землями.
Внесенные Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ в Земельный кодекс РФ, а также в федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поправки представляют интерес не только для государственных и муниципальных чиновников, но и для представителей бизнеса, которые собираются вести коммерческую деятельность на государственных землях. Ведь после принятия данных изменений должна появиться новая система согласования предоставления частникам государственных земельных участков.
Напомним суть вопроса. Действующее земельное законодательство исходит из того, что все земли, находящиеся в государственной собственности, должны быть разграничены на федеральные и региональные. При этом неразграниченными землями должны распоряжаться органы местного самоуправления. Но на практике их право распоряжаться государственной землей ограничено как на всероссийском, так и на региональном уровне.
Регионы, например, устанавливают собственные правила распоряжения землей. Так, в Московской области распоряжение земельными участками, площадь которых не превышает 3 гектаров, относится к ведению региона, а участками большей площади распоряжаются федеральные власти.
Полномочия — местным властям
Теперь же законодатели решили вообще отказаться от идеи разграничения всех государственных земель на федеральные и региональные. Государственными землями, которые не отнесены ни к федеральной, ни к региональной собственности, будут распоряжаться органы местного самоуправления.
Исключение из этого правила составят города федерального значения (Москва и Санкт-Петербург), а также столицы и административные центры других субъектов РФ. Московские и петербургские власти будут самостоятельно распоряжаться этими землями либо своими законами передадут данные полномочия органам местного самоуправления внутригородских муниципальных образований.
В других региональных столицах, областных и краевых центрах распоряжаться землей будут муниципальные власти, если региональным законодательством это полномочие не будет передано данному субъекту РФ.
Таким образом, инвесторам, желающим получить землю для осуществления своих проектов, нужно будет обращаться, как правило, не к государственным, а к муниципальным чиновникам.
Регистрация станет проще
Еще одним результатом внесенных в земельное законодательство поправок должна стать максимально упрощенная процедура регистрации права собственности на земли.
По новым правилам государственному органу для регистрации права на земельный участок достаточно будет предъявить в орган Федеральной регистрационной службы свидетельство, подтверждающее, что на данном участке находится объект недвижимости, который относится к собственности РФ или региона.
На основании этого свидетельства Росрегистрация выдаст документ, подтверждающий, что право собственности на участок принадлежит соответственно Российской Федерации или региону.
Конечно, это значительно упрощает современную процедуру регистрации права, которая, по признанию специалистов по земельному законодательству, с учетом согласований в различных инстанциях может занимать до одного года.
Что же касается процедуры перевода земель из одной категории в другую, то она остается неизменной. Например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию по-прежнему остается в компетенции субъектов Федерации.
Чего ждать в будущем
Но реформа земельного законодательства не закончится со вступлением в силу Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ.
Минэкономразвития России уже внесло в Правительство РФ проект, который предусматривает новые правила приватизации государственных и муниципальных земель.
Предполагается, что по фиксированной (то есть фактически льготной) цене коммерческие структуры смогут приватизировать только те участки, где расположены сооружения, право собственности на которые «возникло в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности».
В остальных случаях выкупать землю придется по ее кадастровой стоимости, близкой к рыночной цене. Так что компания, с нуля построившая завод на государственной земле, не сможет выкупить участок под ним по фиксированной цене.
Выкупную цену земли предлагается рассчитывать по-новому. Если сейчас выкупная цена рассчитывается путем умножения площади участка на цену земли (установленную субъектом РФ) и на ставку земельного налога, то в соответствии с законопроектом формула меняется.
Выкупную цену предложено рассчитывать как произведение площади участка на 2,5 процента от его кадастровой стоимости (в Москве и Петербурге — 20 процентов от кадастровой стоимости). По подсчетам авторов законопроекта в результате этого выкупная цена должна снизиться в несколько раз.
Наконец, для городов федерального значения будут установлены особые правила изменения разрешенного использования земельных участков.
Предлагается установить платеж, который фирмы, желающие произвести такое изменение, должны будут внести в бюджет. Размер этого платежа будет весьма значительным — до 80 процентов кадастровой стоимости. Как полагают эксперты по земельному праву, эта мера направлена на борьбу со спекуляцией участками.