До января 2012 г. землепользователь должен переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, иначе он может попасть на административные штрафы. Процесс переоформления потребует немало времени, поэтому приступить к нему желательно заранее.
Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) устанавливает сокращенный порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности. Он состоит из трех этапов (примечание к п. 13 ст. 3 Вводного закона):
— подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится участок);
— получение разрешения от указанного органа;
— регистрация нового права в территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земельного участка.
Каждый из этих этапов требует от землепользователя выполнения ряда действий. Так, подать заявление о предоставлении участка в собственность можно после того, как будет собран определенный пакет документов. Помимо получения решения исполнительного органа о предоставлении участка в собственность необходимо согласовать и подписать договор купли-продажи этого участка.
► Обратите внимание!
Приобрести в собственность можно не все земельные участки, а только те, в отношении которых не установлены ограничения.
Документы для получения разрешения
Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган госвласти (местного самоуправления) с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается Минэкономразвития России, причем исполнительным органам госвласти и органам местного самоуправления категорически запрещено требовать от заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в перечне (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ).
В настоящее время такой перечень утвержден приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения», согласно которому к заявлению должны прилагаться следующие документы:
— копия документа, удостоверяющего личность представителя землепользователя (обычно им является паспорт);
— копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя (например, доверенность);
— копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке (при их наличии на данном земельном участке);
— выписка из ЕГРП или копии иных документов, удостоверяющих право на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия таких документов к заявлению прилагается письменный мотивированный ответ подразделения Росреестра, на территории которого расположен приобретаемый участок, в котором сообщается об отсутствии зарегистрированного в ЕГРП права на этот участок;
— кадастровый паспорт земельного участка;
— копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
Несмотря на то что перечень разработан в отношении земельных участков, на которых находятся здания (строения, сооружения), он распространяется также на участки без объектов недвижимости.
Указанные документы являются обязательными, при отсутствии одного из них орган госвласти (местного самоуправления) вправе отказать в предоставлении земельного участка в собственность. Вместе с тем некоторые арбитражные суды считают, что можно отступить от данного правила. Например, ФАС Западно-Сибирского округа указывает, что отсутствие правоустанавливающего документа, например, на один из трех находящихся на земельном участке объектов недвижимости не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность (постановление от 22.06.2009 № Ф04-3634/2009(9107-А03-37)). Также не является препятствием в переоформлении прав на участок отсутствие документов на строение, которое находится на этом участке и не относится к объектам недвижимости (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2009 по делу № А11-1074/2009).
В отличие от правоустанавливающих документов на объекты недвижимости кадастровый паспорт на земельный участок представлять нужно обязательно.
Кадастровый паспорт
Кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики и иные сведения о земельном участке, полученные по результатам кадастрового учета.
Если кадастровый учет земельного участка не осуществлялся или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, землепользователь может воспользоваться п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ и обратиться в орган госвласти (местного самоуправления) с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Схема должна быть утверждена соответствующим органом и выдана землепользователю в течение месяца со дня получения указанного заявления.
Получив схему, можно приступить к проведению кадастрового учета в порядке Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», при этом кадастровые работы будут осуществляться за счет землепользователя.
Подтверждаем право постоянного (бессрочного) пользования
В принципе доказать наличие такого права несложно. Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, подтверждающими документами будут выписка из ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации этого права.
Если земельный участок был предоставлен в пользование до введения на территории РФ единого реестра прав (то есть до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу с 31 января 1998 г., далее — Закон о госрегистрации прав), право постоянного (бессрочного) пользования подтверждается государственным актом (например, постановлением органа местного самоуправления) и свидетельством, выданными по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767 и постановлением Совмина РСФСР от 17.09.91 № 493. Эти документы в силу п. 9 ст. 3 Вводного закона считаются действительными и приравниваются к записям в ЕГРП (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2010 по делу № А33-9150/2009, Поволжского округа от 17.12.2008 по делу № А65-8180/2008).
Однако здесь есть нюанс: сведения о земельном участке, указанные в договоре купли-продажи и акте органа госвласти (органа местного самоуправления), должны соответствовать сведениям, содержащимся в ранее выданных государственном акте и свидетельстве о праве постоянного (бессрочного) пользования. В противном случае указанные документы не будут считаться подтверждающими документами, удостоверяющими право постоянного (бессрочного) пользования.
Не является подтверждающим документом акт о предоставлении земельного участка. Это официальная позиция Минэкономразвития России (письмо от 09.10.2009 № Д23-3321).
В принципе логика в этом есть, если исходить из законодательства о госрегистрации прав на недвижимость и позиции ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 02.12.2008 № Ф04-7214/2008(16384-А46-9)). В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Акт о предоставлении земельного участка свидетельствует лишь об отводе участка, а не о регистрации права на него. А значит, указанный акт не может подтверждать наличие права.
Если правоустанавливающие документы утеряны, их следует восстановить, обратившись в орган госвласти (местного самоуправления) для получения дубликата или копии документов.
После того как пакет документов собран и вместе с заявлением подан в орган госвласти (местного самоуправления), следующий шаг за этим органом.
Решение исполнительного органа
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе орган госвласти (местного самоуправления) должен принять в течение месяца со дня поступления заявления с пакетом документов. В месячный срок с момента принятия решения о предоставлении участка в собственность он обязан подготовить проект договора купли-продажи и направить его землепользователю с предложением о его заключении (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).
Отказ или уклонение органа госвласти (местного самоуправления) в направлении проекта договора купли-продажи либо предложение заключить договор аренды землепользователь вправе обжаловать в суде. Иск должен подаваться с требованием о признании незаконными ненормативного правового акта, действия или бездействия госоргана. Этот вывод подтверждается позицией КС РФ, изложенной в Определении от 12.05.2005 № 187-О.
Конституционные судьи считают, что при рассмотрении таких споров суды должны оценивать доводы исполнительных органов госвласти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением его к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей. Иначе говоря, если на земельном участке есть такие ограничения, приобрести его в собственность не получится. Орган госвласти ответит отказом на заявление, и суд, вероятнее всего, его поддержит.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи земельного участка заключается согласно ст. 445 ГК РФ, которая регулирует особенности заключения договоров в обязательном порядке, то есть когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ и иными законами. Такого мнения придерживаются Пленум ВАС РФ и арбитражные суды при рассмотрении споров о понуждении органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка (абз. 7 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.02.2009 по делу № А11-696/2008-К1-17/56, Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2007 по делу № А41-К1-3435/07).
Рассмотрим, как порядок, указанный в ст. 445 ГК РФ, действует при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Землепользователь, получив проект договора купли-продажи (оферту), должен в течение 30 дней со дня его получения направить органу госвласти или местного самоуправления извещение о согласии или об отказе в заключении договора в данной редакции (акцепт) либо направить протокол разногласий к проекту договора. Получив протокол разногласий, орган местного самоуправления в свою очередь в течение 30 дней со дня его получения обязан известить землепользователя о принятии протокола разногласий либо об отказе. При невозможности согласования условий проекта договора стороны могут решить этот вопрос в судебном порядке.
Если орган госвласти или местного самоуправления (сторона, для которой заключение договора обязательно) уклоняется от его заключения, землепользователь (другая сторона) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При рассмотрении таких споров суды проверяют, соблюдены ли землепользователем и органом госвласти (местного самоуправления) правила ст. 445 ГК РФ. Если землепользователь не выполнил своих обязанностей (в частности, не направил протокол разногласий), то в иске о понуждении органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка будет отказано (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2010 по делу № А43-33239/2006, Центрального округа от 30.09.2009 № Ф10-4055/09, Поволжского округа от 03.03.2009 по делу № А72-3013/2008 и Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу № А56-58177/2008).
Несмотря на то что проект договора купли-продажи землепользователь должен получить от органа госвласти или местного самоуправления (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ), перед тем как обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи, землепользователь должен предварительно направить указанному органу свой проект договора. Таков досудебный порядок урегулирования споров и правила ст. 445 ГК РФ (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2010 по делу № А18-986/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 № 09АП-21422/2009-АК).
Следующим шагом после подписания договора купли-продажи является регистрация нового права на земельный участок, которая осуществляется в соответствии с Законом о госрегистрации прав.
Регистрация права собственности
Перечень документов, представляемых для регистрации права собственности, определен в ст. 16 и 17 Закона о госрегистрации прав. В него входят:
— заявление о государственной регистрации, которое подается в единственном экземпляре;
— договор купли-продажи земельного участка;
— документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. В данном случае этими документами являются свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, акт, изданный органом госвласти (местного самоуправления), и договор купли-продажи земельного участка;
— документ об уплате госпошлины;
— учредительные документы или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юрлица (в частности, устав);
— документ, подтверждающий личность и полномочия представителя действовать от имени юрлица, или нотариально удостоверенная копия этого документа, если иное не установлено федеральным законом.
Справка
Размер госпошлины для физических лиц составляет 1000 руб., для юридических лиц — 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Она уплачивается в федеральный бюджет, КБК 321 1 08 07020 01 0000 110 (приложение № 4 к Федеральному закону от 02.12.2009 № 308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов»).
Отметим, что с 1 марта 2010 г. кадастровый план земельного участка не является обязательным документом, который необходим при регистрации права собственности на земельный участок (подп. «а» п. 13 ст. 1 Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ «О внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Тем не менее рекомендуем его включить в состав документов, поскольку в государственном кадастре недвижимости могут отсутствовать кадастровые сведения о границах земельного участка либо внесенные ранее сведения могут не совпадать с имеющимися на момент регистрации нового права (например, одна из границ переоформляемого земельного участка пересекает границу другого земельного участка, право на который оформлено позже). Это может стать основанием для приостановления госрегистрации права собственности в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации прав. Приложив кадастровый план, можно исключить вероятность приостановления регистрации.
Помимо указанных документов подразделения Росреестра (далее — регистратор) требуют документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. В принципе это требование правомерно. Наличие на земельном участке объекта недвижимости влияет на размер выкупной цены участка.
Так, цена земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение), равна кадастровой стоимости этого участка, а при отсутствии здания — выкупной цене, которая установлена субъектом РФ в размере рыночной стоимости участка (ст. 36 Земельного кодекса РФ).
Поскольку на регистратора возложена обязанность проверить законность сделки, он должен проверить соблюдение порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, а значит, наличие преимущественного права на заключение указанного договора (ст. 36 Земельного кодекса РФ) и выкуп участка по льготной цене, что должно подтверждаться свидетельствами о праве собственности на объекты недвижимости. К аналогичному выводу пришел ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении иска о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление от 07.07.2009 по делу № А28-12051/2008-481/16). Судьи отказали в иске, поскольку заявитель (землепользователь) не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, и свидетельствующие о соответствии порядка заключения договора аренды нормам земельного законодательства.
Обычно перечень документов, предоставляемых для регистрации прав собственности на земельный участок, размещается на информационных стендах в помещении территориальных подразделений Росреестра либо на их сайте.
Все документы (как на земельный участок, так и учредительные) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после окончания регистрации права возвращается правообладателю (землепользователю).
К сведению
Правила проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведены в Методических рекомендациях, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184.
В течение месяца со дня получения заявления с пакетом документов регистратор проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Если в процессе проверки у регистратора возникнут сомнения о наличии оснований для регистрации права, он может не более чем на месяц приостановить регистрацию и затребовать у землепользователя дополнительные сведения и подтверждения подлинности представленных документов. Непредставление запрашиваемых сведений является основанием для отказа в регистрации права собственности (абз. 2 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав).
Другие основания для отказа и прекращения регистрации права указаны в п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации прав. Ими являются, например, такие обстоятельства:
— заявление о регистрации права подало ненадлежащее лицо;
— документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе ст. 18 Закона о госрегистрации прав;
— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект;
— представлен неполный пакет документов, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие Закона о госрегистрации прав перехода данного права, его ограничения (обременения);
— в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке (за исключением случаев, когда право на участок ранее зарегистрировано).
О принятии решения об отказе в регистрации права заявитель уведомляется письменно в течение пяти дней после окончания месячного срока рассмотрения заявления о регистрации права. Отказ в государственной регистрации прав землепользователь может обжаловать в арбитражном суде в порядке главы 24 «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц» АПК РФ.
Справка
С 1 января 2013 г. в КоАП РФ появится ст. 7.34, предусматривающая ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность (ст. 6 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»).
Ответственность установлена для юридических лиц в виде административного штрафа в размере от 20 000 до 100 000 руб.
За административные правонарушения, предусмотренные указанной статьей, индивидуальные предприниматели несут административную ответственность как юридические лица.