Продолжаем рассматривать вопросы оспаривания землевладельцами кадастровой стоимости своих участков. Начало в «ЭЖ», 2010, № 26 и № 27.
Неужели, обнаружив, что кадастровая стоимость земельного участка в разы превышает рыночную, ничего нельзя сделать?
Рыночная стоимость не цель, а инструмент
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной оценки земель (далее — Правила), которые регулируют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Согласно п. 5 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.
Методические указания по кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для ее проведения, разрабатывает и утверждает Минэкономразвития России (п. 11 Правил).
Например, его приказом от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. В соответствии с п. 2.2.1 документа кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель рассчитывается на основе построения статистических моделей с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.
Следовательно, в суде необходимо указывать именно на несоблюдение требования об использовании рыночных цен при кадастровой оценке земель. А факт превышения кадастровой стоимости участка рыночных показателей свидетельствует о возможном нарушении.
По таким делам много положительных судебных решений.
В частности, в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 06.04.2010 № А27-11023/2009, от 21.05.2010 № А27-11227/2009 и от 11.06.2010 № А27-21316/2009 суд пришел к выводу, что отсутствие доказательств использования при определении кадастровой стоимости земельных участков рыночной информации свидетельствует о недействительности постановления уполномоченного органа в части утверждения результатов кадастровой оценки.
Особенно нужно выделить постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2010 № А27-7781/2009. Суд отказался устанавливать кадастровую стоимость в процентах от рыночной, так как из действующего законодательства не следует, что деятельность по государственной кадастровой оценке земель может проводиться органами Роснедвижимости на основании отчетов оценщиков о рыночной оценке конкретного земельного участка. Правда, акт, утвердивший результаты кадастровой оценки, суд признал недействительным из-за неиспользования рыночных показателей в процессе оценки.
Обратите внимание: все эти решения приняты ФАС Западно-Сибирского округа. В остальных округах по подобным спорам суды приходят к выводу, что рыночные показатели стоимости земельных участков при кадастровой оценке конечно же использовались, поскольку это требование предусмотрено нормативными актами (постановления ФАС Московского округа от 11.03.2010 № КА-А40/1247-10, Центрального округа от 25.06.2008 № А14-7969-2006/278/13 и Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 № А53-22176/2009).
Положительные решения ФАС Западно-Сибирского округа признают недействительными только акты конкретного субъекта РФ — Кемеровской области. Решения этого суда по актам, утверждающим кадастровую оценку в других субъектах РФ, диаметрально противоположны (например, постановление от 11.06.2010 № А45-22211/2009 (Новосибирская область) и от 28.05.2010 № А46-19909/2009 (Омская область)).
Использование программы защищает стоимость
Еще один факт: во всех судебных решениях (не только ФАС Западно-Сибирского округа), утверждающих, что при кадастровой оценке земли использовалась достоверная рыночная информация, основным аргументом являлось... применение специального программного продукта.
Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предусмотрено использование специального программного обеспечения. Такие программы разработаны (например, программа «Государственная кадастровая оценка земель поселений») и используются.
По мнению судов, сама методика и программное обеспечение составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель. В постановлении ФАС Московского округа от 11.03.2010 № КА-А40/1247-10 сказано: «... Получить результаты кадастровой стоимости земельных участков с использованием специального программного обеспечения возможно только при условии соответствия исходной рыночной информации и построенной на ее основе статистической модели предъявляемым требованиям Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39, и Технических рекомендациий по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152. В случае, если построенная статистическая модель не удовлетворяет хотя бы одному статистическому критерию, заложенному в специальное программное обеспечение, расчет кадастровой стоимости участка программой не осуществляется».
Вот и все доказательства.
А как суд удостоверяется, что программное средство действительно использовалось? Например, ФАС Северо-Кавказского округа взглянул на «фотообразы рабочих окон специального программного обеспечения, доказывающие, что кадастровая стоимость не была внесена в кадастр произвольно, а рассчитана на основе построения статистических моделей с учетом факторов стоимости и рыночной информации» (см. постановление от 28.05.2010 № А53-22176/2009).
***
На днях Совет Федерации одобрил Закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и другие законодательные акты Российской Федерации». Им вводится процедура досудебного урегулирования споров по кадастровой оценке.
Основанием для пересмотра результатов кадастровой стоимости в отношении отдельного объекта оценки в досудебном порядке могут быть:
-
представление отчета об индивидуальной оценке рыночной стоимости и положительного заключения на него СРО оценщиков;
-
ошибочность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
По мнению авторов законопроекта, поправки помогут сократить число обращений об обжаловании результатов кадастровой оценки.
Закон также предусматривает специальную процедуру кадастровой оценки для вновь образуемых объектов недвижимости. Ее будет проводить оценщик.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предлагается изложить в новой редакции: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».
Будем надеяться, что споров о кадастровой цене станет меньше.