Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Многие воспринимают это право как императивную данность, позволяющую требовать от арендодателя продления договора аренды на новый срок с сохранением прежних условий. Подобная ситуация была рассмотрена в Постановлении ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08 по делу N А40-30560/08-25-257. О том, что решил Суд и какова общая арбитражная практика - может ли арендодатель стать заложником такой ситуации и что реально вправе требовать арендатор, - читайте в статье.
Как зарождался спор
Сетевой супермаркет в течение десяти лет арендовал торговое помещение. Срок договора аренды истек, и супермаркет обратился с просьбой продлить договор на новый срок. Правда, хотелось сохранить не только срок, но и условия прежнего договора, в том числе размер арендной платы, который был согласован десять лет назад и не соответствовал текущему уровню рыночных цен. Арендодатель, конечно же, отказался.
Супермаркет отправился в МКАС (Международный коммерческий арбитражный суд) при Торгово-промышленной палате РФ (поскольку его учредителем является иностранная организация) с требованием признать за ним право на продление договора аренды на новый срок с сохранением прежних условий. И это право было признано Решением от 24.04.2008 по делу N 23/2007.
Арендодателю ничего не оставалось, как искать защиты традиционными средствами, и он отправился в арбитражный суд.
А тем временем...
Откуда право растет?
Возникает вопрос: на каком, собственно, основании арендаторы заявляют подобные требования?
Дело в том, что в п. 1 ст. 621 ГК РФ установлено следующее. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
И эта, казалось бы, простая и краткая норма вызывает недопонимание даже на уровне терминологии. Одни арендаторы считают, что имеют право на продление договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395). Другие думают, что речь идет о возобновлении договора на новый срок (Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06). Третьи требуют заключения нового договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.06.2005 N А11-4568/2004-К1-9/148).
За каждым из этих терминов стоят различные правовые последствия. А что можно сделать с договором аренды?
От заключения...
В соответствии с указанной нормой арендатор имеет преимущественное право на "заключение договора на новый срок". Именно "заключение". При этом договор аренды, заключенный таким образом на новый срок, суды расценивают как новый договор аренды (например, Постановления ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06, ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008).
Ни о каком продлении договора в данном случае речь не идет. О возобновлении же аренды говорится только в п. 2 ст. 621 ГК РФ: по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Итак, арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор.
К понуждению
Нередко арендаторы воспринимают такое право как обязанность арендодателя предоставить имущество в аренду на новый срок независимо от того, желает ли он вообще продолжать сдавать это имущество в аренду любому иному лицу. И если арендодатель отказывается, арендаторы обращаются в суд с требованием о понуждении его заключить договор аренды на новый срок. Но такое мнение ошибочно.
Если арендодатель не желает более сдавать свое имущество в аренду, никто не может заставить его сделать это. Суды прибегают к различным аргументам. Например, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22.06.2005 N Ф03-А73/05-1/1028 указал, что нормами ст. 621 ГК РФ не установлена обязанность сторон заключать договор на новый срок, а предусмотрено лишь преимущественное право арендатора на аренду перед другими лицами.
В Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2005 N А11-3943/2004-К1-13/137 и ФАС Центрального округа от 13.11.2007 N А54-470/2006-С5 арендатору также было отказано в понуждении заключить договор. Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением строго определенных случаев - когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Под случаями, когда такая обязанность предусмотрена принятым обязательством, подразумевается заключение предварительных договоров, публичное обещание награды и публичный конкурс.
Предоставленное арендатору право, по мнению суда, подлежит реализации на общих основаниях с учетом такого принципа гражданского законодательства, как признание граждан и юридических лиц свободными в заключении договора.
Новый договор - новые условия
Должны ли стороны при заключении договора аренды на новый срок сохранить все прежние условия?
В п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ закреплено лишь право при составлении договора аренды на новый срок изменять условия договора по соглашению сторон.
Но суды твердо стоят на позиции, что обязанности сохранять прежние условия нет.
Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 13.11.2001 N Ф04/3500-1093/А27-2001 отклонил требование арендатора оформлять договор аренды на условиях ранее заключенного договора, поскольку оно противоречит п. 1 ст. 621 ГК РФ, устанавливающему право сторон при заключении договора аренды на новый срок изменять его условия.
В Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008 и ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06 указано, что, поскольку заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Итак, арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок, но только на тех условиях, которые устроят арендодателя. Никаких дополнительных льгот, кроме тех, которые решит предоставить арендодатель, бывший арендатор не приобретает.
Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 30.04.2008 N А56-5285/2007 отказал в иске об обязании арендодателя заключить с бывшими арендаторами договоры на предоставление места под торговлю цветами на территории рынка. Ведь то обстоятельство, что истцы на протяжении нескольких лет занимали на основании договоров торговые места на территории данного рынка, не порождает у ответчика обязательства после истечения срока их действия заключить с истцами новые договоры.
Но в таком случае возникает вопрос...
В чем тогда преимущество бывшего арендатора?
Единственное преимущество бывшего арендатора в том, что если арендодатель решит и дальше сдавать свое имущество в аренду, то сначала он должен предложить его бывшему арендатору.
Главное же преимущество установлено в п. 1 ст. 621 ГК РФ: если арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения предыдущего договора аренды заключил договор аренды с другим лицом, бывший арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Отсюда следует и общий подход судебной практики: преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только при заключении договора и передаче арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395, ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2005 N Ф04-9265/2004(7557-А45-12)).
Во всех иных случаях бывший арендатор не имеет права что-либо требовать от арендодателя.
Данный подход закреплен и в п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
За мысли не судят?
Необходимо четко различать намерение арендодателя заключить договор с третьим лицом и его фактическое заключение.
Бытует мнение, что арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Такое право, например, было указано в Письме ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике".
Между тем современная судебная практика придерживается иного подхода. Так, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 28.06.2005 N Ф03-А51/05-1/1572 не признал нарушением права на преимущественное заключение договора аренды постановление администрации города о предварительном согласовании со сторонней организацией места размещения капитального объекта - автозаправочной станции. Дело в том, что из данного Постановления не следует, когда и на основании какого права будет предоставлен земельный участок.
ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395 признал договор аренды с третьим лицом ничтожным и на этом основании отказал бывшему арендатору в реализации его преимущественного права.
Таким образом, без заключенного действительного договора с третьим лицом любые требования бывшего арендатора беспочвенны.
Дополнительные условия
Чтобы воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, необходимо выполнить следующие условия (см. таблицу).
Условия заключения договора аренды на новый срок
|
Условие |
Норма ГК РФ |
Судебное решение |
|
Арендодатель
|
Арендатор обязан
|
Иск о заключении договора аренды на
|
|
Срок договора
|
Арендатор,
|
Иск о признании неправомерным отказа
|
|
Арендатор должен
|
Арендатор,
|
Иск о заключении договора аренды на
|
|
Договор аренды
|
Если иное не
|
Суд отказал бывшему арендатору в
|
|
Арендатор не
|
- |
В иске об обязании арендодателя
|
Кто право имеет?
В арендных отношениях может присутствовать и третье лицо - субарендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Означает ли это, что субарендатор тоже имеет право на преимущественное заключение договора аренды?
Увы, Президиум ВАС РФ в п. 34 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, у субарендатора такое право отсутствует. А что сказал ВАС РФ, то старательно реализуется и на практике. ФАС Центрального округа в Постановлении от 14.07.2003 N А48-647/03-13 и ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.03.2009 N А28-5926/2008-172/28 отметили, что субарендатор не обладает правом на преимущественное заключение договора аренды, предусмотренным ст. 621 ГК РФ.
Конкурс против преимущественного права?
Федеральное имущество сдается в аренду на конкурсной основе. Как такой порядок согласуется с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок?
Например, бывший арендатор участвует в торгах по истечении срока действия договора. Однако согласно п. 9.6 Распоряжения Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р "Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности" если двумя или более участниками торгов представлены идентичные предложения, признанные наилучшими, то победителем торгов признается участник, чья заявка принята и зарегистрирована организатором торгов раньше других.
В такой ситуации бывший арендатор может быть лишен права заключить новый договор аренды.
Но это противоречит букве закона, поскольку "идентичное конкурсное предложение" в формулировках ст. 621 ГК РФ соответствует такому обязательному критерию преимущественного права заключения аренды, как "при прочих равных условиях". То есть в данном случае предпочтение должно отдаваться бывшему арендатору.
Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2005 N Ф03-А04/05-1/1309 суд указал, что арендатору, имеющему преимущественное право на заключение договора на новый срок, при отказе арендодателя от возобновления договора на условиях, предложенных победителем торгов, принадлежит право требования перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом.
Следовательно, суд в подобных ситуациях встает на сторону бывших арендаторов. Более того, можно утверждать, что, если бывший арендатор сделал иное конкурсное предложение и проиграл, все равно он имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности победителя торгов. Но для этого бывший арендатор обязан принять участие в торгах. Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 10.07.2008 N А13-10858/2007 отказал в признании за бывшим арендатором преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды, поскольку в рассматриваемый период договоры аренды федерального имущества заключались исключительно на конкурсной основе, а арендатор в конкурсе не участвовал.
А тем временем...
Что же за это время случилось с нашим арендодателем, которого "обидел" супермаркет?
Исходя из рассмотренных тенденций судебной практики, нетрудно догадаться.
Арбитражный суд г. Москвы в Определении от 14.08.2008 N А40-30560/08-25-257, ФАС Московского округа в Постановлении от 13.10.2008 N КГ-А40/9254-08 по делу N А40-30560/08-25-257 и ВАС РФ в Постановлении от 19.05.2009 N 17476/08 по делу N А40-30560/08-25-257 единодушно признали решение МКАС при ТПП России о присуждении бывшему арендатору права на продление договора аренды на новый срок с сохранением всех прежних условий незаконным.
Суды указали, что решение МКАС при ТПП России игнорирует один из основополагающих принципов российского права - принцип равенства участников гражданских правоотношений, который закреплен не только в ч. 1 ст. 1 ГК РФ, но и в ст. 34 Конституции РФ.
Под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ).
Признавая право супермаркета на продление существующего договора с сохранением прежних условий, МКАС при ТПП России тем самым подтвердил связанную с правом арендатора обязанность арендодателя в течение десяти лет предоставлять истцу в аренду помещения по цене существенно ниже рыночной, то есть на условиях, заведомо противоречащих целям предпринимательской деятельности.
Кроме того, исполнение обязанности арендодателя, вытекающей из решения МКАС при ТПП России, а именно заключение договора по цене существенно ниже рыночной, повлечет совершение им налогового правонарушения: нарушается ст. 40 НК РФ, которая определяет ответственность налогоплательщика за реализацию товаров по цене, отклоняющейся в сторону повышения или понижения более чем на 20% рыночной цены.
Так суды защищают арендодателя. Но защитить себя арендодатель может и сам, разобравшись в хитростях применения ст. 621 ГК РФ. А можно просто в самом договоре исключить преимущественное право арендатора на заключение аренды на новый срок.