Минрегион опубликовал законопроект, уточняющий правовой режим использования дачных и иных земельных участков. Звучит документ мирно, но в случае его принятия рынок загородного жилого строительства может быть кардинально перепахан, а на классическом, народном понятии «дача» можно будет поставить крест.
Долгая дорога в Думе
Все началось с абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». На него в Конституционный суд РФ пожаловались граждане, замученные неопределенностью в правовом регулировании их регистрации по месту пребывания и месту жительства.
Суд внял жалобам и 14 апреля 2008 г. выпустил постановление № 7, в п. 3.5 которого признал рассогласованность правовых норм данного абзаца, влекущую маету для граждан.
Уже в феврале 2009 г. депутаты «Справедливой России» решили установить справедливость и представили в Госдуму законопроект «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков» за номером 167057-5. Однако полтора года его текст перерабатывался и шлифовался думскими и правительственными специалистами. Наконец Минрегион опубликовал его новую версию, подготовленную для второго чтения Госдумой. Документ призван снять названную и ряд других правовых неопределенностей.
Повинуясь решению КС РФ
В представленной редакции уточнены понятия садового, огородного и дачного участка. В действующей редакции ст. 1 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ эти понятия сформулированы вариативно. Более того, названное постановление КС РФ признало их неконституционными в части, ограничивающей право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Главное — предлагается прямо запретить возводить жилые строения на садовых и огородных участках, оставив такую возможность лишь для дачных участков. Целевые различия устанавливаются так: на огородном участке можно выращивать только ягоды и овощи, на садовом — ягоды, овощи и фрукты, на дачном участке можно не только выращивать прикорм, но и жить.
Таким образом, индивидуальное жилищное строительство разрешается осуществлять исключительно на дачных участках и только на землях населенных пунктов. Выделение таких участков из земель сельхозназначения предлагается отменить поправками в Земельный и Градостроительный кодексы. Соответственно в жилых зонах — никаких садов и огородов. Садовые земельные участки, которые находятся в границах населенных пунктов и на которых размещены индивидуальные жилые дома либо они строятся, должны быть причислены к дачным участкам и включены в состав жилых зон. Словом, жить на земле населенного пункта, картошку сажать — на землях сельхозназначения.
Так что закрывается законодательная лазейка, через которую можно было строить индивидуальное жилье на дачном участке, выделенном из земель сельхозназначения.
Конец дачам?
Предполагается, что эти новации вступят в силу с 2011 г. Сразу успокоим: закон обратной силы не имеет, поэтому все ранее выделенные дачные участки, равно как и построенные на них дома, останутся в собственности владельцев без каких-либо ограничений — независимо от того, на каких землях они располагаются. А как быть тем россиянам, которые только намереваются обзавестись загородными сотками под дачи?
Допустим, выделение новых дачных участков исключительно в населенных пунктах для большинства регионов не проблема: тысячи и тысячи гектаров земель населенных пунктов зарастают кустарником и с радостью будут проданы любому застройщику. Однако в окрестностях мегаполисов, прежде всего в ближнем Подмосковье и Ленинградской области, прямо противоположная проблема. Здесь именно на бывших пахотных полях, часто в стороне от населенных пунктов, строятся и планируются к строительству многочисленные жилые поселки. Ясно, что их легальность с принятием законопроекта может оказаться под угрозой.
Впрочем, законодательство дозволяет региональным и местным властям переводить земли из одной категории в другую. А за очень дополнительную плату в России можно все. Просто на рынке загородной жилой застройки станет еще круче в отношениях между властями и застройщиками, еще наваристей для чиновников и еще дороже для проживания.
Но при чем тут дачи? Все эти поселки в живописных местах под мегаполисами зовутся не дачными, а коттеджными. Разницу улавливаете? Стоят они за крепкими заборами, на въезде — такие же охранники, в особняках светло, тепло и просторно — живи хоть круглый год, что многие и делают. Надо в город — сел в «Лексус», покатил.
Речь о дачах. Забыли? Предприятиям выделялись участки (причем невозделываемые, среди болот да пней-коряг) для работников под садово-огородные товарищества. Делалось это и с важной социально-экономической целью — дать народу возможность самому себя подкормить овощами, фруктами, соленьями-вареньями со своего участка. Народ победнее ставил на нем щитовой «скворечник», оборотистые закатывали на него строительный вагончик, более зажиточные возводили домик из вагонки. Если протянуть провода с соседней ЛЭП — совсем красота. Во всяком случае от непогоды укрыться и переночевать есть где. И все это без всякой разрешительной волокиты. В выходные покопаться в земле, собрать урожай, детворе раздолье — речка, лес, грибы, ягоды. В понедельник какой-нибудь текстильщик из садово-огородного товарищества «Текстильщик-3» шагал после дачи на родную текстильную фабрику. И так весь летний сезон. Зубы от холода по ночам застучали — сезон закрыт. Вот это дача!
Проектная документация избы
Что станет с такой дачей теперь исходя из законопроекта? Щитовым домиком не отделаться. Тут много чего можно перечислять из требований к новой «даче». Прочитаем хотя бы перечень документов, необходимых для получения разрешения на ее строительство:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Похоже, началась дачная история со спорного абзаца в законе, а закончится «абзацем» в натуре.