22 июля Президент РФ подписал Закон № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Его принятие — важный шаг по подготовке введения налога на недвижимость, поскольку именно кадастровая стоимость должна стать для него налогооблагаемой базой.
До вступления в силу подписанного закона порядок определения кадастровой стоимости регулировался постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил кадастровой оценки земель» и принятыми в соответствии с ним методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке отдельных категорий земель:
- вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади (утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222);
- населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39);
- сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145);
- особо охраняемых территорий и объектов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.06.2005 № 138);
- водного фонда (утверждены приказом Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99);
- промышленности и иного специального назначения (утверждены приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49);
- садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307).
Каждый документ устанавливает свои подходы и принципы оценки в зависимости от вида недвижимости, однако законодательная унификация основ и базовых параметров деятельности по кадастровой оценке необходима. Теперь основы отношений в этой сфере урегулированы новой главой «Государственная кадастровая оценка» Закона об оценочной деятельности.
Кадастровая, рыночная или инвентаризационная?
Новой главой окончательно не разрешен вопрос о соотношении кадастровой и рыночной стоимостей. Ответ на него важен, особенно в контексте введения налога на недвижимость, позиционируемого как налог с рыночной стоимости имущества.
До сих пор в ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная и кадастровая стоимости фигурировали как два не связанных между собой параметра. Старая редакция ст. 3 Закона об оценочной деятельности кадастровую стоимость относила к «иным», нерыночным видам стоимости. Поправки в нее не снимают разделения.
Лишь в п. 10 федерального стандарта оценки (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255) есть пояснение о том, что «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки». Но чем должна отличаться рыночная стоимость, «определяемая методами массовой оценки», от рыночной стоимости, определяемой не массовыми методами, не ясно.
В действующих методиках, как уже отмечалось, нет единого подхода к использованию рыночной стоимости. В одних об использовании данных по рыночной стоимости вообще не упоминается, в других предписывается использовать их при определении кадастровой стоимости.
Некоторую ясность вносит новая редакция ст. 66 Земельного кодекса РФ. Согласно ей «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». В полном соответствии с ней сформулирована и ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности. По их смыслу можно предположить, что кадастровая стоимость — это не что иное, как рыночная стоимость. Однако такое толкование может считаться лишь одним из допустимых.
Если законодатель решил положить в основу оценочных отношений принцип соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, то логично использовать единый термин.
Но новый закон разнообразие не устраняет. Поправками в ст. 5 Закона «О налогах на имущество физических лиц» инвентаризационная стоимость имущества не заменена на рыночную в качестве налогооблагаемой базы по налогу, а напротив, установлен до сих пор отсутствующий порядок ее расчета.
Социальное значение решения законодателя сохранить инвентаризационную стоимость понятно: введение рыночной стоимости как налогооблагаемой базы со ставкой налога 2% автоматически означает обнищание абсолютного большинства граждан, доходы которых просто не позволят им платить налог со спекулятивно завышенной стоимости их недвижимости.
Но для минимизации негативных социальных последствий более эффективным инструментом представляется установление дифференцированных ставок, льгот и необлагаемого минимума — их совокупное использование позволит добиться декларируемой цели неповышения налогового бремени для граждан с невысоким доходом.
Досудебное обжалование
Неадекватная кадастровая стоимость может, как указано в ст. 24.19, быть оспорена в административном порядке заинтересованным лицом в том случае, если при оценке использовались недостоверные сведения или если у него имеется результат оценки рыночной стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена лишь в течение шести месяцев с даты внесения результатов в государственной кадастр недвижимости. Иными словами, в худшем случае пространство для внесудебной дискуссии вокруг кадастровой стоимости недвижимости открывается на полгода один раз в пять лет.
Красивые декларации
Статьи 24.14 и 24.18 направлены на повышение качества и прозрачности процедур при кадастровой оценке. Речь идет о введении обязательного страхования ответственности оценщика и обязательной публикации результатов кадастровой оценки.
Правда, при всей значительности суммы (ответственность страхуется на 30 млн руб.) не определены ни параметры ответственности оценщика, ни те, перед кем он будет отвечать. Совершенно не ясно, отвечает ли он — и если да, то в каком объеме — за использование недостоверных данных при оценке, их неправильную интерпретацию, иные непрофессиональные действия или за откровенный подлог? Несет ли он ответственность перед собственником, который платит налог, муниципалитетом, который его получает, или саморегулируемой организацией оценщиков, к которой он принадлежит?
Аналогичным образом обстоит дело и с обязательной публикацией результатов оценки. В поправках нет требований к тому, каким именно способом они должны быть опубликованы: в Интернете на официальном сайте субъекта Федерации или в виде брошюры с грифом «Для служебного пользования». Ясные законодательные требования к порядку публикации результатов кадастровой оценки могли бы свести на нет проблему с судебными спорами о надлежащем доведении до собственника кадастровой стоимости.
Все дело в подзаконных актах
Законодатель избрал путь максимально общего законодательного регулирования деятельности по кадастровой оценке для того, чтобы все существенные моменты закрепить на уровне подзаконных актов. Их проще корректировать.
Поправками в Закон об оценочной деятельности предполагается разработка стандартов определения кадастровой стоимости. Пока не ясно, будут ли в качестве них использоваться существующие методики.
Кадастровая оценка и налог на недвижимость
Проведение кадастровой оценки особенно важно в контексте введения в России налога на недвижимость. Даже после включения в Налоговый кодекс РФ соответствующей главы новый налог может быть введен лишь в тех субъектах РФ, где к тому времени будет проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки.
В связи с этим обращает на себя внимание максимально общий уровень регулирования, предусматриваемый как новеллами о кадастровой оценке, так и законопроектом о налоге на недвижимость. Предлагаемыми в НК РФ дополнениями хотят установить лишь общие параметры будущего налога: налогоплательщиков, объекты налогообложения, необлагаемую норму в размере средней стоимости 5 кв. м жилья и т.д.
Ставка налога будет устанавливаться муниципалитетами в пределах от 0,1 до 1%. Им же будет предоставлено право устанавливать льготы.
Однако в целях минимизации негативных последствий его введения целесообразнее на федеральном уровне установить дифференцированную ставку налога в зависимости от стоимости облагаемого имущества, определить налоговые вычеты, а также закрепить основные категории получателей льгот по налогу.
Но законодатель не только не использует эти механизмы при разработке законопроекта о налоге на недвижимость, но и к действующему налогу на имущество физлиц фактически не применяет дифференцированного регулирования. Так, с июля 1999 г. не меняются параметры имущественных групп, по которым дифференцируется ставка налога (см. таблицу).
Очевидно, что обдуманное установление налоговых ставок и необлагаемого минимума не на уровне символических 5 кв. м, а в размере нормативно предусмотренных в том или ином регионе 10 или 18 кв. м позволило бы использовать один вид оценки недвижимости — рыночный с минимальными рисками неблагоприятных социальных последствий.
Ставка налога на имущество физических лиц
|
Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения |
Ставка налога |
|
До 300 000 руб. (включительно) |
До 0,1% (включительно) |
|
Свыше 300 000 до 500 000 руб. (включительно) |
Свыше 0,1 до 0,3% (включительно) |
|
Свыше 500 000 руб. |
Свыше 0,3 до 2,0% (включительно) |
Источник: Статья 3 Закона № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».