Предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Суд по делу установил, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в оговоренный срок и определили покупную цену земельного участка. В качестве аванса истец перечислил ответчику определенную денежную сумму, что подтверждено квитанциями.
В сроки, предусмотренные предварительным договором, истец направил ответчику предложение заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Но он заключен не был.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Это при рассмотрении дела судами первой и кассационной инстанций учтено не было.
Между тем из кадастрового плана земельного участка, по поводу которого сторонами достигалось соглашение и который имелся на момент подписания предварительного договора купли-продажи, следовало, что площадь этого земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании.
Данные обстоятельства, имеющие значение для разрешения вопроса о признании предварительного договора заключенным, не получили оценки в судебных постановлениях судов первой и кассационной инстанций, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК РФ.
В результате Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила их судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение (Определение по делу № 4-В10-5).