С самовольными постройками связан комплекс правовых проблем, не решенных до настоящего времени. Законодательство в этой части давно нуждается в совершенствовании. А пока судебные инстанции и экcперты в сфере имущественных отношений вырабатывают свои рекомендации.
Наиболее острые вопросы в отношении самовольных построек — критерии признания постройки таковой, условия признания права собственности на нее, основания и порядок сноса самостроя. Они связаны в первую очередь с недостаточным правовым регулированием соответствующих правоотношений.
Закон обязывает идти в суд
Прежде всего это относится к ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в которой определены основы правового режима самовольной постройки, но которая серьезно осложняет процесс признания самостроя легальным и давно требует изменений. В частности, в этой статье установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Такое право может быть признано только судом.
Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Безусловно, требования градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о целевом назначении земельного участка должны быть соблюдены. В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием при условии, что соблюдены требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Не понятно, почему собственник земельного участка, который осуществил строительство с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, свое право собственности на строение должен доказывать в суде.
В Высшем арбитражном суде РФ также склоняются к тому, что существующий порядок признания права собственности на самовольную постройку исключительно путем обращения с иском в суд (ст. 222 ГК РФ) требует изменений. С учетом действующих положений земельного законодательства имеет смысл расширить права застройщика, которому принадлежит земельный участок, закрепив за ним автоматическое возникновение права собственности на самовольную постройку. Разочаровывает тот факт, что пока законодатель не планирует вносить такие изменения в ГК РФ.
Поскольку процесса гармонизации законодательства не происходит, правоприменители вынуждены ориентироваться на судебную практику. Но и она складывается неоднозначно. В подобных обстоятельствах эксперты обращают особое внимание на совместные разъяснения высших судебных инстанций, выпущенные в апреле этого года (постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление).
Инициатива вознаграждается
Несмотря на то что с момента принятия постановления прошло более полугода («ЭЖ» неоднократно освещала его, начиная с обсуждения проекта), в суды по-прежнему поступает большое количество исковых заявлений, при подготовке которых разъяснения высших судебных инстанций просто не учитываются.
В связи с этим эксперты обращают особое внимание на ключевые моменты. В частности, на то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Следует учитывать, что лицо, создавшее самовольную постройку, должно доказать в суде, что предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в том числе к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Суд при этом должен установить, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, до обращения в суд с иском о признании права собственности лицо должно предпринять попытки легализовать самовольную постройку. Если этого не сделать, суд скорее всего откажет в иске. В случае когда обращение было, но результатов не принесло (лицу отказано в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию), иск о признании права собственности на постройку должен быть удовлетворен, если отказ неправомерен. При этом сохранение самостроя не должно нарушать права и интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В постановлении отмечается, что в суде обязаны установить, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан. Для этого суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства, если отсутствуют необходимые заключения компетентных органов или есть сомнения в их достоверности.
Как быть с реконструкцией
Еще один спорный момент — соотношение понятий «самовольная постройка» и «самовольная реконструкция». Влечет ли самовольная реконструкция возникновение самовольной постройки? В судебной практике на этот счет также не сложилось единого мнения.
Пленумы попытались внести ясность. Так, в постановлении сказано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Однако не ясно, что понимать под новым объектом. Ведь при реконструкции новый объект недвижимости не создается. Кроме того, следует учитывать, что реконструкция — это капитальные улучшения объекта, неотделимые от него без сноса самой постройки. Таким образом, решение вопроса скорее всего в разграничении случаев, когда результаты реконструкции отделимы и когда это сделать невозможно.
Примерно об этом и сказано в постановлении: суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества только тогда, когда будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Экспертов такая формулировка не устраивает. Они считают ее недостаточно детальной, но вместе с тем признают, что в своих разъяснениях суды идут по верному пути, а устранять пробелы и неясности в законодательстве — прерогатива законодателя.
Буква закона
Пункт 1 ст. 222 ГК РФ
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.