В конце 2010 г. законодатель внес существенные корректировки в законодательство, регулирующее отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения. Ряд нововведений уже действует с 31 декабря 2010 г. Их мы обсуждали в предыдущем номере. В этом выпуске поговорим о тех изменениях, которые вступят в силу с 1 июля 2011 г.
Внесенные уточнения касаются прежде всего Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ). Они введены Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ (далее — Закон № 435-ФЗ).
Принудительное изъятие
С 1 июля 2011 г. начнет действовать новая процедура принудительного прекращения права пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения.
В действующей редакции Закона № 101-ФЗ принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования осуществляется только в соответствии с Земельным кодексом. А прекращение права аренды основывается еще на положениях Гражданского кодекса.
С лета все эти права будут прекращаться также и на основе Закона № 101-ФЗ. Данные нормы распространены на случай принудительного изъятия земельного участка у собственника, что в действующей редакции упущено.
Подверглись крупномасштабным изменениям и дополнениям положения о принудительном изъятии земельного участка в связи с ненадлежащим использованием.
В ряде случаев очевидна крайняя дискуссионность многих положений новой редакции. В частности, основанием для принудительного изъятия стала такая оценочная категория, как нарушение установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки. Причем данные критерии должны быть установлены Правительством РФ.
В текущей редакции Закона № 101-ФЗ основанием для принудительного изъятия является ненадлежащее использование, определяемое исходя из Земельного кодекса, и неиспользование в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.
В новой редакции список оснований дополнен нарушением требований рационального использования и трехлетним неиспользованием для ведения связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, ранее не урегулированные законодательством, должны быть установлены Правительством РФ.
Процедура принудительного изъятия земельного участка у собственника по названным обстоятельствам включает в себя наложение административного взыскания с указанием срока исправления фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания. Административное взыскание предусматривает штрафы до 5000 руб. для физических лиц и до 100 000 руб. — для юридических.
Если такие факты не исправят, вопрос будет рассматривать орган исполнительной власти субъекта РФ. А он вправе обратиться в суд с требованием изъять земельный участок и продать его с публичных торгов. В случае принятия данного решения торги должны быть проведены в течение шести месяцев с даты вступления в силу решения суда.
Приобретение прав аренды или собственности на муниципальные участки
Закон № 435-ФЗ расширил перечень особых случаев приобретения гражданами и организациями прав аренды или собственности на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Заметим, что эти положения ранее не были включены в Закон № 101-ФЗ и являются новеллой. В частности, особая процедура приобретения земельных участков предусмотрена для сельскохозяйственной организации и крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих такой участок и обратившихся в орган местного самоуправления муниципального образования с заявлением о приобретении права собственности или аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на участок. В этом случае договор купли-продажи или аренды может быть заключен без проведения торгов. А цена участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости (арендная плата — 0,3% его кадастровой стоимости).
Кроме того, орган местного самоуправления может продать земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, право муниципальной собственности на которую было зарегистрировано более шести месяцев назад. Цена приобретения данной доли определяется как 15% кадастровой стоимости за квадратный метр.
Невостребованные земельные доли
Закон № 101-ФЗ дополнен ст. 12.1, регулирующей применение института невостребованных земельных долей.
Невостребованной считается земельная доля:
- принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд;
- сведений о собственнике которой нет в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
- собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Данные земельные участки включаются в список невостребованных земельных долей, который не ранее трех месяцев со дня опубликования утверждается общим собранием участников долевой собственности. После этого муниципальное образование вправе обратиться в суд, чтобы признать право муниципальной собственности на данный земельный участок.
Выделение земельного участка из участка в долевой собственности
В вопросе выделения земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, значительно изменен порядок утверждения границ выделяемого участка.
Согласно действующей редакции эта процедура осуществляется общим собранием собственников в процессе выделения земельного участка. С июля границы и местоположение участка будут определяться при утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размера их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.
Если проекта межевания земельных участков не будет, собственник выделяемой доли может самостоятельно организовать его подготовку по своему земельному участку для выдела участка, который подлежит согласованию с участникам долевой собственности.
Следует обратить внимание на отсутствие ограничений по целевому использованию выделяемого земельного участка. В текущей редакции предусматривается выдел доли только для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского хозяйства или передачи в аренду. В новой редакции ст. 13 Закона № 101-ФЗ вопрос о целевом использовании выделяемого участка опущен.
Полномочия общего собрания участников долевой собственности
Относительно общего собрания участников долевой собственности установлена возможность его инициирования не только одним из долевых собственников и пользователем земельного участка, но и органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка. При этом общее собрание становится обязательным для управления земельным участком, только если количество участников долевой собственности свыше пяти.
Новая редакция Закона № 101-ФЗ изъяла из компетенции общего собрания полномочия по передаче земельного участка в уставный (складочный) капитал. Также с июля сделки от имени собственников сможет заключать не только один из собственников или лицо по доверенности, но и лицо, уполномоченное представлять интересы собственников без доверенности. Вместо доверенности полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности.
Расширены полномочия органов местного самоуправления по отношению к общему собранию. Они организуют проведение общего собрания и подтверждают полномочия представителя собственников, действующего без доверенности. Уточнено количество участников, необходимых для кворума и принятия решений, и определен порядок оценки долей для подсчета голосов участников долевой собственности при принятии решений общим собранием.
Таким образом, законодатель значительно конкретизировал многие положения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Внесенные изменения преследуют две цели.
Первая — увеличить оборот земель через передачу земель из муниципальной собственности пользователям и приобрести невостребованные земельные доли в муниципальную собственность, снять ограничения на использование выделяемого земельного участка.
Вторая — упорядочить управление долевой собственностью общим собранием собственников, значительно урегулировав саму процедуру и передав ее под контроль муниципальных органов власти. Поэтому одной из первых задач муниципалитетов на ближайшую перспективу станет организация утверждения проекта межевания земельных участков до 1 июля 2013 г., если сами участники долевой собственности не выполнят эту задачу до 1 июля 2012 г.