Обычно в договоре аренды помещения указывают адрес здания, в котором оно располагается, этаж, площадь помещения, номер. Чтобы исключить споры, какое конкретно помещение сдано в аренду, к договору надо приложить экспликацию — копию плана здания, выданного БТИ, на котором очерчены границы расположения помещения на этаже. Как показывает практика, отсутствие экспликации служит основанием для признания договора аренды помещений незаключенным. Но не всегда. Когда суды оставляют договор в силе, несмотря на отсутствие экспликации?
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии подобной информации условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
К таким данным можно отнести экспликацию. Однако на практике ее наличие зависит от условий месторасположения помещения на этаже и в здании.
Если помещение одно на этаже
Предположим, арендуемое помещение на этаже одно или арендуется весь этаж. Тогда прилагать к договору аренды экспликацию не нужно. Если в договоре отражен адрес здания и номер этажа, сомнений в его расположении не возникает.
В договоре может быть прописано, что приложением к нему должна быть экспликация. Но фактически ее нет. Это не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если помещение на этаже действительно одно. Проверить суду данный факт без экспликации, конечно, сложно. Но он может изучить вопрос по существу, проанализировать, например, на основании плана здания, оговорили ли стороны договора его объект, и определить, действительно ли экспликация нужна или для согласования условия об объекте достаточно указать адрес переданного в аренду помещения.
Подобную ситуацию рассмотрел ФАС Центрального округа в постановлении от 24.12.2010 по делу № А14-2430/2010/56/32.
В этом деле суды первой и апелляционной инстанций признали договор аренды площадей на двух этажах торгового центра незаключенным именно из-за отсутствия экспликации, которая должна была прилагаться к договору.
Суд кассационной инстанции посчитал, что такого формального признака недостаточно, чтобы говорить о неопределенности объекта. Суд обратил внимание, что общие площади этажей торгового центра и площади помещений, отраженных в договоре аренды, совпадают. А это может свидетельствовать о том, что стороны определили объект, подлежащий передаче в аренду.
Кассация отправила дело на новое рассмотрение и предложила выяснить, как соотносятся площади арендуемых помещений на двух этажах торгового центра и общие площади всех помещений этих этажей. Иными словами, есть ли на этажах еще помещения кроме арендуемого, или помещение одно. Если оно одно на этаже, установить объект, передаваемый в аренду, можно вполне определенно. Экспликация не нужна.
Если помещений на этаже несколько
Когда на одном этаже со сдаваемым в аренду помещением находятся другие, для индивидуализации конкретного арендуемого помещения экспликация необходима, поскольку только она позволяет определить точное месторасположение и границы помещения. И если ее не приложили к договору, суды, как правило, признают договор аренды незаключенным (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2004 № А43-8748/2003-17-269, Восточно-Сибирского округа от 10.07.2008 № А19-5328/07-7-Ф02-3207/08, Поволжского округа от 30.04.2009 по делу № А57-5858/2008 и Дальневосточного округа от 13.12.2010 № Ф03-8632/2010).
Отметим, что ранее, принимая такие решения, в качестве правового основания суды опирались не только на п. 3 ст. 607 ГК РФ, но и на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Дело в том, что ГК РФ не раскрывает, какие именно документы индивидуализируют арендуемое помещение, но это конкретизировано в п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ.
До 2008 г. данная норма в числе документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды помещения (если он заключен на срок не менее года), устанавливала поэтажный план здания с обозначением сдаваемых в аренду помещений, то есть экспликацию (постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 № КГ-А40/12215-08-П). В 2008 г. в п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ были внесены изменения. Теперь для госрегистрации прав вместо поэтажного плана к договору аренды следует прилагать кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади.
По нашему мнению, опираться на упомянутую норму по-прежнему можно. Ведь в кадастровый паспорт включен и план расположения помещения на этаже, где отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.
У сторон разногласий нет
Как показывает арбитражная практика, в ряде случаев суды не подходят к вопросу о необходимости экспликации формально. Есть судебные решения, в которых факт отсутствия экспликации, даже при том что по договору аренды передавался не весь этаж, а помещение в составе других, не повлек признания договора аренды недействительным.
Суды, признавая договор аренды без экспликации заключенным, опираются на ст. 431 Гражданского кодекса, согласно которой при толковании условий договора суд учитывает буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если изложенное правило не позволяет определить содержание договора, необходимо выяснить общую волю сторон с учетом цели договора. При этом во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, включая предшествовавшие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Применяя этот подход, суды обращают внимание на тот факт, что договор аренды длительное время исполнялся сторонами и у них не было взаимных претензий по поводу месторасположения и площади переданного в аренду объекта. При таких обстоятельствах данных об адресе здания, о месте расположения в нем помещения и площади последнего достаточно, чтобы считать условие об объекте аренды согласованным.
Как отмечено в одном из таких судебных актов, надлежащее исполнение договорного обязательства одной стороной и принятие его без возражений другой устраняют состояние незаключенности договора (постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2007 № А74-1732/06-Ф02-7216/06-С2).
В другом деле в качестве объекта в договоре были указаны адрес и номер дома без номера и названия конкретного помещения. Договор аренды был заключен на срок менее года, а затем по соглашению сторон продлен.
Суд отметил: поскольку ему не представили доказательств, что между сторонами в период действия договора аренды возникали неопределенность по поводу состава арендуемого имущества либо разногласия по составу и количеству арендованных площадей, существенные условия данного договора считаются согласованными (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2007 № Ф04-1484/2007(32300-А27-38)).
Еще одно дело. В договоре и акте приема-передачи были прописаны наименование имущества, его назначение (конкретные цеха и склады), качественные характеристики (номер, местонахождение, площадь). При рассмотрении дела в суд не были представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора субаренды в процессе его исполнения, в том числе о смешении объекта аренды с другими помещениями здания. На этом основании суд признал, что приведенные в договоре данные характеризуют объект аренды как индивидуально определенный и без экспликации (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2008 по делу № А28-2107/2008-59/25).
Вывод
Таким образом, на стадии составления договора аренды помещения, чтобы исключить риск признания его в дальнейшем недействительным, стоит отметить границы арендуемого помещения на копии плана расположения помещений на этаже здания и приложить этот документ к договору. Если по каким-либо причинам стороны этого не сделали, но арендодатель и арендатор определились, какое помещение займет последний, и в ходе исполнения договора претензий стороны договора друг к другу не предъявили, скорее всего при возникновении спора суд не признает договор незаключенным.