Требование освободить арендованный земельный участок, на котором расположена часть капитального строения, не может быть предъявлено лишь к одному из владельцев помещения в объекте недвижимого имущества. При этом общие нормы о возврате арендованного имущества к таким отношениям не применяются (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10).
Фабула
Предприниматель арендовал у администрации муниципального образования земельный участок площадью 15 кв. м на определенный срок. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
По истечении срока действия договора предприниматель при отсутствии возражений со стороны администрации продолжил пользоваться земельным участком, что в силу ст. 610 и 621 ГК РФ послужило основанием для возобновления этого договора на неопределенный срок.
На арендованном и соседних с ним участках было возведено строение торгово-бытового комплекса (по распоряжению администрации), в составе которого находился и магазин из сборно-разборных конструкций, принадлежащий предпринимателю.
Через некоторое время администрация в связи с принятием решения о реконструкции кварталов в той части города, где расположен земельный участок, расторгла договор аренды, направила предпринимателю уведомление об этом и требование освободить участок и привести его в первоначальное состояние.
Предприниматель этого не сделал, в связи с чем администрация обратилась в суд.
Исковые требования
В иске администрация требовала обязать индивидуального предпринимателя освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю (администрации).
Администрация опиралась на норму п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
По мнению администрации, предприниматель обязан был при прекращении договора аренды вернуть имущество в том состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Но предприниматель не освободил арендуемый земельный участок в разумный срок и не возвратил его арендодателю.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Он исходил из того, что освободить земельный участок от принадлежащего предпринимателю павильона невозможно без разрушения соседних магазинов, находящихся в собственности других лиц.
По мнению суда, принадлежащий ответчику павильон обладает признаками недвижимого имущества. Поэтому возврат администрации земельного участка невозможен по правилам, которые регулируют правоотношения, возникающие из договора аренды.
Суд подчеркнул: такое освобождение земельного участка нанесет ущерб имуществу третьих лиц. При этом суд опирался на заключение судебной экспертизы, в котором было сказано, что демонтаж магазина ответчика влечет за собой повреждение общих инженерных элементов торгово-бытового комплекса. Следовательно, освободить земельный участок невозможно без разрушения соседних магазинов, принадлежащих другим собственникам.
Апелляционная и кассационная инстанции отменили это решение и вынесли постановления в пользу администрации.
Суды отметили, что договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ прекратил свое действие в результате отказа администрации от его исполнения. Предоставлять земельный участок под строительство объекта недвижимости не предполагалось. В постановлении администрации о выделении участка и в договоре аренды предусмотрено, что предпринимателю предоставляется земельный участок для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Более того, участок предоставлялся без права капитального строительства.
Следовательно, предприниматель обязан освободить арендуемый им земельный участок от принадлежащего ему объекта вне зависимости от технических характеристик этого имущества.
Суды не отрицали, что снос павильона затрагивает права третьих лиц. Но вместе с тем отклонили доводы предпринимателя, что демонтировать магазин невозможно без ущерба для имущества смежных собственников.
Суды опирались на то, что администрация предъявила аналогичные требования и к другим собственникам помещений в торгово-бытовом комплексе — смежным землепользователям. А при возбуждении в отношении нескольких должников исполнительного производства по солидарному взысканию в пользу одного взыскателя такие дела объединяются в одно производство. И даже если в удовлетворении иска к арендаторам смежных участков будет отказано, можно заключить соглашения об освобождении земельных участков. То есть и в данном случае исполнение судебного акта возможно.
Избрание же порядка и способа демонтажа магазина относится к вопросу исполнения судебного акта, разрешение которого поставлено в зависимость от воли ответчика и лежит за рамками рассматриваемого спора.
Президиум ВАС РФ поддержал выводы суда первой инстанции.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отметил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.
Статья 622 ГК РФ в силу ст. 22 и 42 Земельного кодекса применима к отношениям, основанным на договоре аренды земельного участка.
Однако суд первой инстанции установил, что павильон, расположенный на арендуемом предпринимателем участке, является составной частью единого торгово-бытового комплекса, возведенного в соответствии с распоряжением администрации.
То, что данный павильон находится в составе названного комплекса, подтверждается как постановлением администрации о предоставлении предпринимателю в аренду соответствующего земельного участка, так и условиями заключенного на его основании договора аренды. При этом в постановлении администрации сказано, что земельный участок выделяется предпринимателю в связи с окончанием строительства торгово-бытового комплекса, в состав которого входит и павильон.
Согласно заключению судебной экспертизы, а также справке, составленной по итогам технического обследования строения, принадлежащий предпринимателю торговый павильон имеет единые со смежными магазинами стены, бетонный фундамент, кровлю, металлический каркас. Более того, в материалах дела имеется технический паспорт, из которого следует, что павильон имеет кадастровый номер и включен в Единый государственный реестр объектов капитального строительства в качестве нежилого помещения магазина.
Магазин предпринимателя по своему характеру и признакам является помещением в торгово-бытовом комплексе. Поэтому, обращаясь в суд с иском об обязании предпринимателя освободить и возвратить используемый им по договору аренды земельный участок, администрация по существу требует от ответчика снести часть торгово-бытового комплекса и демонтировать его отдельные инженерные элементы.
Такое требование не может быть заявлено администрацией лишь к одному из владельцев (собственников) помещений в объекте, обладающем признаками недвижимого имущества, и рассмотрено судом в соответствии со ст. 622 ГК РФ.
Суды апелляционной и кассационной инстанций дали неверную правовую оценку фактическим обстоятельствам дела. Это не позволило им дать должную правовую квалификацию заявленным исковым требованиям и применить подлежащие применению в данном деле нормы материального права. Ведь отнесение принадлежащего предпринимателю магазина к категории помещений в торгово-бытовом комплексе не только изменяет круг обстоятельств, подлежащих исследованию при разрешении спора, но и расширяет состав лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле.
Таким образом, позиция судов апелляционной и кассационной инстанций, что вопрос о демонтаже павильона без ущерба имуществу других лиц относится к исполнительному производству и не имеет правого значения для данного дела, не может быть признана обоснованной.