Аналитики рынка ипотечного кредитования дружно признали, что реанимация рынка в 2010 г. прошла успешно, но предупреждают, что до полного выздоровления нужен еще один год.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за три квартала 2010 г. гражданам России выдано 187 300 жилищных кредитов на 234,2 млрд руб. Это в 2,6 раза больше показателя за аналогичный период предыдущего года, но намного меньше предкризисного уровня. Всего за год, по предварительным подсчетам, выдано жилищных кредитов немногим более 300 млрд руб., как и прогнозировалось в ст. "Предложение ужимается подобно шагреневой коже".
Надежды экспертов питают
В прошлом году на рынок ипотечного кредитования вернулись многие банки. Одновременно выросла их лояльность к потенциальным заемщикам. Появилось много новых продуктов, снизилась процентная ставка по жилищным кредитам.
Положительный тренд может продолжиться, но при условии сохранения экономической стабильности в мире и России, считают эксперты, опрошенные интернет-журналом Metrinfo.ru в первые рабочие дни нового года.
Сегодня, решая вопрос о выдаче ипотечного кредита, в большинстве банков смотрят на соотношение «платеж/доход». Положительное решение принимается при значении этого соотношения в 40%. По расчетам генерального директора компании «Ипотек.ру» Дмитрия Овсянникова, при ежемесячном доходе 25 000 руб. можно получить до 1 млн кредитных средств, а семья с доходом 100 000 руб. может рассчитывать на кредит 4 млн руб. В отдельных банках считают, что заемщики способны направить на погашение долга 50% дохода и даже 70%.
Тем не менее 84,7% россиян, опрошенных Metrinfo.ru в декабре, не готовы рисковать, поскольку не уверены в собственном финансовом положении и стабильности отечественной экономики. В этих опасениях эксперт компании «Кутузовский проспект» Антонина Девятых видит причину все еще низкого спроса на ипотечные продукты.
В минувшем году ипотечный спрос был в два раза меньше, чем в докризисном 2008 г. Но и в 2011 г. достичь докризисного уровня не удастся из-за боязни людей и непредсказуемости развития глобальной экономики, что заставляет финансовые власти принимать осторожные решения. Так, глава Центрального банка РФ Сергей Игнатьев заявил, что время снижения ставки рефинансирования закончилось. В течение 2010 г. она снижалась четыре раза и сейчас составляет 7,75% годовых.
В начале года Банк России объявил о повышении процентных ставок по депозитным операциям на 0,25 п.п. Следующим шагом Центробанка, по мнению экспертов финансового рынка, станет повышение ставки рефинансирования. Из-за угрозы раскручивания инфляции это может произойти уже в I квартале текущего года, что, естественно, повысит стоимость банковских кредитов, в том числе ипотечных продуктов.
В США ипотека тоже дорожает
Оживление рынка жилищного кредитования наблюдалось в прошлом году во всем мире.
В США, например, суммы отдельных кредитов достигали 730 000 долл. Банки снизили требования к ипотечным заемщикам. Если годом ранее жилищный кредит могли взять клиенты с кредитным рейтингом от 750 баллов, то сейчас шансы появились и у тех, чей рейтинг не ниже 650 баллов по 850-балльной шкале.
Снова ведущую роль на американском рынке ипотеки занимают агентства с государственным участием Fannie Mae и Freddie Mac. Они начали выдавать крупные займы (от 400 000 долл.) на покупку домов. И все же в конце года наблюдался рост ставок по ипотечным кредитам. Согласно исследованиям рынка, в декабре они выросли с 3,49 до 3,81% по кредитам сроком на 15 лет.
В России банки снижали ставки весь год. Сегодня минимальная ставка в рублях в Сбербанке 9,5% годовых. Но она доступна только участникам зарплатных проектов и при условии оформления кредита сроком до десяти лет. В Раффайзенбанке, который в течение года несколько раз снижал ставку, нижний ее порог начинается с 11,75% при покупке жилья на вторичном рынке.
Тем не менее ипотека не становится доступнее. По заключению Д. Овсянникова, дело в разных условиях кредитования у нас и за рубежом.
В США при оценке заемщика повышенное внимание уделяется его кредитной истории. В России не важно, есть она или ее нет. Только в последнее время банки начали отслеживать просроченные платежи по ранее полученным кредитам.
Там перефинансировать кредит не составляет труда, у нас надо долго и терпеливо объяснять банку о причинах рефинансирования.
Американские банки оценивают дом (квартиру) как предмет залога, российские на это не обращают внимания, им важнее доходы заемщика, то есть его платежный потенциал по оплате кредита. Покупатели российского жилья из США искренне удивлялись, правда до кризиса: «Какое им дело до моих доходов, я же им недвижимость в залог даю!» Теперь мало американцев, желающих приобрести жилье в России.
Наконец, риск американского заемщика в случае невозврата кредита заключается в потере предмета залога, нашего — всего своего имущества.
Между тем главная причина недоступности ипотечных кредитов заключается не в условиях кредитования, а в дороговизне наших квадратных метров, низких доходах россиян, падающих объемах жилищного строительства. В 2010 г., по данным Министерства регионального развития РФ, сдано в эксплуатацию 45,5 млн кв. м нового жилья. Снижение объемов ввода продолжается третий год подряд.
Регионы — лидеры по объему рублевых ипотечных кредитов, выданных за семь месяцев 2010 г.
|
Регион кредитов |
Объем, млн руб. |
Количество |
|
Москва |
16 824 |
5253 |
|
Тюменская область |
13 920 |
9244 |
|
Московская область |
9756 |
4199 |
|
Санкт-Петербург |
6240 |
3072 |
|
Новосибирская область |
5369 |
4865 |
|
Свердловская область |
4835 |
3967 |
|
Красноярский край |
4788 |
4219 |
|
Челябинская область |
4746 |
5356 |
|
Республика Татарстан |
4364 |
6791 |
|
Иркутская область |
3952 |
3610 |
|
Пермский край |
3745 |
3840 |
|
Самарская область |
3696 |
4015 |
|
Краснодарский край |
3313 |
2740 |
|
Ростовская область |
2921 |
2496 |
|
Республика Башкортостан |
2781 |
2496 |
Источник: Банк России
Комментарий
Наталья Коняхина,
региональный директор DeltaCredit
в Центральном федеральном округе
Рынок недвижимости и рынок ипотеки впервые за долгое время не демонстрируют традиционного сезонного роста (который был даже в кризисном 2009 г.). Если, по данным Росреестра, в мае — июне (традиционно невысоком сезоне) количество ипотечных сделок по Москве было 1921 и 1979 соответственно, то в октябре — ноябре этот показатель снизился до 1566 и 1703 соответственно. Это говорит о том, что волна отложенного спроса с кризисного 2009 г. реализовалась в начале 2010 г., а сейчас рынок демонстрирует стагнацию.
Иван Веденисов,
начальник управления ипотечного
кредитования Юникредит банка
Кредитному анализу и до кризиса уделялось много внимания, а требования всегда были достаточно жесткими. Из наиболее очевидных изменений в требованиях банков можно отметить снижение размера первоначального взноса, который сейчас в среднем составляет 20% стоимости жилья.
Илья Зибарев,
заместитель руководителя блока
«Розничный бизнес» Альфа-банка
Мы тоже можем прийти к ситуации, когда ипотека подорожает, что будет спровоцировано повышением процентных ставок ЦБ. Хотя, думаю, у крупных банков стоимость кредитов не изменится, поскольку у них нет проблем с ликвидностью и есть амбициозные планы по росту продаж.
Евгения Таубкина,
генеральный директор Независимого
бюро ипотечного кредитования
егодня займы предлагаются в рублях, евро, долларах США и на различный срок. Появились специальные программы для молодых семей, для корпоративных и постоянных клиентов банков, для заемщиков с хорошей кредитной историей. А также программы, по которым максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита увеличен до 75 лет.