Односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка не нарушает право арендатора, имеющего в собственности недвижимость на этом участке, на пользование им и его приватизацию или на приобретение права его аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10).
По вопросу, рассмотренному в данном постановлении, в судебной практике до настоящего момента не было единого подхода.
В частности, выводы, противоположные выводам судов нижестоящих инстанций в данном деле, были обозначены в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2010 по делу № А17-7148/2009 и Северо-Западного округа от 19.11.2007 по делу № А56-50642/2006.
В постановлении от 15.02.2011 № 14381/10 Президиум ВАС РФ занял позицию, приведенную в указанных выше постановлениях арбитражных судов.
Таким образом, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 вносит единообразие в судебную практику.
Фабула
Между местным земельным комитетом (арендодателем, далее — комитет) и обществом (арендатором, далее — общество) был заключен договор аренды земельного участка, предоставленного в пользование обществу под дальнейшую эксплуатацию объекта недвижимости (здания). Здание находилось у общества в собственности.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя, то есть договор был продлен на неопределенный срок. Через несколько лет комитет решил расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и направил обществу уведомление об этом со ссылкой на ст. 610 Гражданского кодекса РФ.
Сочтя данное уведомление и односторонний отказ от договора незаконным, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.
Исковые требования
По мнению общества, то, что на спорном земельном участке находится принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, не позволяет комитету реализовать право на односторонний отказ от договора. Это нарушает исключительное право общества на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды такого участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.
Комитет возражал, что право на односторонний отказ не ограничено ст. 36 ЗК РФ.
Судебное рассмотрение
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляции и кассации, исковые требования были удовлетворены.
Суды исходили из того, что даже при применении ст. 610 ГК РФ ст. 36 ЗК РФ учитывать надо. Согласно этой норме лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом права на эти участки.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию участков или приобретение права их аренды имеют собственники недвижимости.
Суды учли эти нормы, а также установили, что на спорном участке расположены здания, принадлежащие обществу на праве собственности. Сам земельный участок был предоставлен в аренду именно для целей эксплуатации расположенной на нем недвижимости.
Односторонний отказ комитета от договора аренды ничтожен, поскольку совершен в нарушение ст. 36 ЗК РФ.
Более того, суды сослались также на то, что данную позицию поддерживают и другие суды при рассмотрении аналогичных споров.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил все принятые по данному делу судебные акты.
Передавая дело на рассмотрение в порядке надзора, коллегия судей ВАС РФ отметила, что в судебной практике сформулирована и иная, нежели в данном деле, позиция. Она и верна. А именно: арендодатель вправе отказаться от договора аренды участка, заключенного на неопределенный срок, на основании ст. 610 ГК РФ, даже если на нем расположена недвижимость. Дело в том, что прекращение договора не нарушает исключительных прав арендатора (на приватизацию недвижимости и приобретение арендных прав на земельный участок на основе ст. 36 ЗК РФ) и не лишает его права пользования этим участком.