Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг наиболее перспективных городов России для инвестирования в жилую недвижимость. При составлении рейтинга специалисты компании брали за основу восемь параметров: безопасность для жизни, экологическую обстановку, стратегическую важность градообразующих отраслей производства, экономическую эффективность градообразующих предприятий, доход на душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынке и объемы жилищного строительства. По результатам сравнительного анализа Москва и Санкт-Петербург в пятерку лидеров не вошли.
Возглавляет рейтинг Екатеринбург. По мнению экспертов, на первое место по привлекательности для инвесторов этот город попал благодаря промышленному, экономическому и научному потенциалу в совокупности с масштабными планами жилищного строительства.
В 2010 г. рост производства обрабатывающих предприятий Екатеринбурга по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. составил 23,5%, в то время как в целом по России этот показатель не превышает 5,2%. Вместе с тем в прошлом году в Екатеринбурге было введено в строй 1 026 000 кв. м жилой недвижимости. Большая часть жилищного строительства сосредоточена в рамках жилого квартала «Академический» — крупнейшего проекта комплексного освоения территории в Европе. Кроме того, в городе введено 819 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 658 000 кв. м. Екатеринбург — лидер в сфере высотного строительства. Это первый после Москвы город, в котором началась реализация делового центра, аналогичного московскому международному деловому центру «Москва-Сити». В рамках проекта «Екатеринбург-Сити» на территории площадью 5 га должно быть возведено более 400 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Одновременно с возведением высоток городские власти обещают особое внимание уделять созданию комфортной среды проживания, для чего предусмотрена децентрализация мегаполиса, в том числе с помощью развития малоэтажного строительства.
На второй строчке расположился один из важнейших туристических центров — Казань. Этот динамично развивающийся город числится среди лидеров России по десяткам параметров. Например, Казань первой заменила городской подвижной состав на автобусы с двигателем более высокого экологического стандарта Евро-3, реализовала национальный проект «Здоровье» на 100%, защитила в Москве жилищную программу на 2011—2015 гг. В 2010 г. столица Татарстана стала лидером по темпу роста цен на жилье: квадратный метр подорожал на 15,1% на первичном и на 15,5% на вторичном рынке.
Томск готовится к road-show
Бронзу по привлекательности для инвесторов эксперты присудили образовательному и научному центру Сибири — Томску. В связи с тем что в 2005 г. Томская область стала победителем в конкурсе на создание особой экономической зоны технико-внедренческого типа, существенно возросли федеральные и частные инвестиции в инфраструктуру города. Томск стали в два раза чаще посещать иностранные делегации, за последний год новыми партнерами города стали Австрия, Австралия, Великобритания, Нидерланды, Индия, Израиль и Корея. В результате значительно возросла популярность города как центра международного сотрудничества в сфере инновационных программ и разработок и площадки для встреч на международном уровне. В 2011 г. инвестиционные проекты Томска будут представлены на масштабном road-show в Москве, что обеспечит приток инвесторов не только в недвижимость, но и в другие перспективные сферы города.
Четвертую строчку рейтинга занимает Краснодар, включенный в европейский рейтинг городов с наиболее благоприятными условиями для международного рынка недвижимости City Leaders-2010. Как и в Краснодаре, значительную часть экономики Ростова-на-Дону составляют крупные агропромышленные холдинги и предприятия сельскохозяйственного машиностроения. Привлекательным для потенциальных инвесторов город делает рост цен на рынке недвижимости, обусловленный динамичным восстановлением экономики. Например, в январе 2010 г. Краснодар стал лидером по росту цен на новое типовое жилье, которое подорожало на 2,6% — до 54 000 руб. за 1 кв. м. В прошлом году Краснодар стал и самым активным регионом по строительству жилья. Только за девять месяцев прошлого года здесь введено в эксплуатацию 852 000 кв. м жилья — на 35,2% больше, чем в 2009 г.
Замыкает пятерку лидеров важнейший транспортный и логистический узел юга России — Ростов-на-Дону. Город связан федеральными автомагистралями со всеми основными регионами Юга, Кавказа, Поволжья и Центра. В Ростове-на-Дону действует международный аэропорт, имеющий пассажирооборот 4,5 млрд пассажиро-километров. При этом около 500 рейсов в год совершается по международным линиям. Выгодное географическое положение способствует высокому уровню развития торговли, в том числе международной, и банковских услуг. Через Ростовскую таможню проходит значительный поток внешнеторговых грузов.
Столичное жилье не привлекает инвесторов
Москва и Санкт-Петербург в пятерку лидеров не вошли. Однако, по мнению экспертов Penny Lane Realty, это вовсе не означает, что в этих городах стагнация рынка жилой недвижимости. По оценкам аналитиков, в 2011 г. в Москве рост цен составит 12—15% в сегменте экономкласса и порядка 8—12% на объекты бизнес-класса и элитные. Для дальнейшего увеличения есть все основания: восстановление экономики, рост платежеспособного спроса, ограниченность предложения и уверенное поведение продавцов в элитном сегменте.
Впрочем, темпы роста цен в Москве и Санкт-Петербурге не самые высокие в стране. «Любой инвестор знает, что входить на рынок нужно в момент, когда он находится на минимуме и есть основания для роста. В Москве и Петербурге период ценового дна уже давно прошел, в 2010 г. цены в столице выросли в среднем на 12,7%», — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. По его словам, сложившийся в Москве и в Петербурге уровень цен на недвижимость заметно повышает барьер для вхождения на рынок. Поэтому обе столицы привлекательны для ограниченной группы наиболее платежеспособных инвесторов, которые могут вложить 5—10 млн долл. на срок не менее 3—5 лет. В то же время большинство вкладчиков предпочитают регионы, отвечающие двум условиям: сравнительно низкая стоимость жилья и наличие оснований для роста инвестиций в экономику города. К факторам, способствующим увеличению объемов инвестиций в инфраструктуру населенного пункта, относится наблюдаемая в городах, возглавивших рейтинг, положительная динамика реального сектора производства и сферы услуг, торговли, строительства, социальной сферы и международного сотрудничества.
Рейтинг перспективных городов России для инвестирования в жилую недвижимость
|
Место |
Город |
Население,
|
Объем жилищного
|
Средняя цена.
|
|
1 |
Екатеринбург |
1363 |
1026 |
52,5/55,4 |
|
2 |
Казань |
1130 |
800 |
39,9/40,5 |
|
3 |
Томск |
536 |
250 |
34,2/37,9 |
|
4 |
Краснодар |
713 |
770 |
59,1/65,6 |
|
5 |
Ростов-на-Дону |
1048 |
800 |
40,4/48,3 |
Источник: Penny Lane Realty
Комментарии
Максим Клягин,
аналитик управляющей
компании «Финам Менеджмент»
Локальные рынки жилой недвижимости перечисленных городов, несомненно, обладают рядом конкурентных преимуществ (сравнительно низкий барьер входа, положительная динамика экономического развития и т.д.) и сохраняют существенный потенциал роста.
Стоит отметить, что на протяжении практически всего 2010 г. на российском рынке недвижимости наблюдалась умеренно повышательная динамика основных ценовых индикаторов, которая стала следствием частичного восстановления спроса, в том числе поддержанного государственными программами в сфере ипотечного кредитования. Так, стоимость квадратного метра жилья в большинстве крупных городов за прошедший год выросла в среднем на 5%, на отдельных локальных капиталоемких рынках формировались и заметно более высокие показатели. Например, согласно различным экспертным оценкам, темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве по итогам 2010 г. составили в среднем около 12% в рублевом выражении. В сегменте коммерческой недвижимости также наблюдался ценовой рост. Ставки аренды в целом по стране росли в среднем в диапазоне 5—8%, цены продажи прибавили около 5—7%. Мы полагаем, что в 2011 г. восходящий ценовой тренд сохранится, но ценовые индикаторы в целом заметно не превысят уровней инфляции. Вместе с тем столичный рынок, а также некоторые другие наиболее капиталоемкие рынки крупнейших городов страны, несомненно, продолжат восстановление более высокими, чем в среднем по России, темпами. И здесь, как и в 2010 г., не исключены двузначные показатели роста цен, а возможно, и определенное ускорение на фоне возрастающего давления дефицита предложения.
Дмитрий Таганов,
руководитель аналитического
центра корпорации «ИНКОМ»
Я бы в этот рейтинг со всей уверенностью добавил Красноярск.
Условия для проживания и приобретения жилья в этом городе более чем привлекательные. Наиболее привлекательными для инвесторов в первую очередь являются ликвидные объекты, расположенные в престижных районах с высокоразвитой инфраструктурой и великолепной транспортной доступностью.
В Москве доля инвестиционных сделок составляет от 5 до 15% в зависимости от сегмента рынка и общей экономической ситуации. Не думаю, что в ближайшее время показатель существенно изменится. В целом, по нашим оценкам, в первые месяцы 2011 г. ситуация на вторичном рынке жилья сохранится относительно стабильной. Колебания средней стоимости квадратного метра не превысят 1,5—2% ежемесячно. На данный момент стоимость квадратного метра в Москве оценивается в 195 700 руб., или 6500 долл. Объем предложения также сохранится на прежнем уровне, то есть в экспозиции будет находиться порядка 50 000—55 000 квартир. Среднее количество сделок в 2011 г., по предварительным оценкам, составит примерно 6500—7000, что в целом является условной нормой для Москвы.