Гражданский кодекс дает достаточную свободу сторонам договора аренды в части установления арендной платы. Но именно из-за этого можно допустить ошибки, которые, как известно, лучше предвосхищать, чем исправлять. Далеко не все платежи можно рассматривать в качестве арендной платы. Однако при грамотном закреплении механизма расчета ее можно будет менять чаще, чем разрешает ГК РФ.
Гражданский кодекс разрешает устанавливать порядок, условия и сроки внесения арендной платы в договоре аренды (п. 1 ст. 614). Стороны также вправе закреплять сочетание указанных в ГК РФ форм платы или иные формы (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако размер арендной платы можно пересматривать не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, некоторые виды платежей не могут быть формой платы за аренду.
«Коммуналка» — не плата за аренду
Не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). То есть возмещение коммунальных расходов не должно заменять плату в полном объеме (постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.11.2010 № Ф03-7820/2010).
Поддержание арендуемых помещений в надлежащем состоянии путем оплаты арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Арендодатель фактически не получает встречного предоставления (постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2009 по делу № А57-2886/2009, Определением ВАС РФ от 08.02.2010 № ВАС-794/10 отказано в передаче указанного дела для пересмотра в порядке надзора).
Кроме того, даже если арендатор по просьбе арендодателя заплатит «коммуналку», это не обяжет его платить постоянно.
Так, ФАС Северо-Кавказского округа рассмотрел дело, в котором договором аренды здания затраты по оплате коммунальных услуг были возложены на арендодателя. Он в письмах просил арендатора временно оплачивать электроэнергию. Арендатор выполнял эти просьбы, в связи с чем арендодатель решил, что теперь арендатор должен платить за электроэнергию постоянно. Суд отметил, что арендатор платил на основании писем арендодателя, в которых прямо выражена его воля: просьба произвести оплату. Это не означает, что стороны изменили условия договора в части несения затрат по оплате коммунальных услуг (постановление от 15.11.2010 по делу № А53-28495/2009).
Расчетную плату можно менять по-своему
Нужно учитывать, что ГК РФ, устанавливая формы арендной платы, одновременно не запрещает сторонам закреплять в договоре порядок (механизм) ее исчисления. Например, условие об арендной плате может быть установлено так, что арендатор рассчитывает ее определенным способом по каждому сроку платежа (постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 № 3484/07).
Обратите внимание на особенности установления расчетной арендной платы, если на стороне арендатора выступают сразу несколько лиц. По мнению суда, в таком случае необходимо предусмотреть не только размер платы, но и порядок расчета доли каждого из них (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2009 № Ф09-4078/09-С6).
Расчетная арендная плата дает то преимущество, что ее можно менять с иной периодичностью, чем установлено в ГК РФ.
В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано, что стороны могут менять размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Иные правила могут быть установлены договором или законом.
Но если стороны закрепят в договоре именно механизм определения платы, ее можно менять в зависимости от установленного порядка. И это не будет противоречить ГК РФ.
Так, ВАС РФ в Определении от 14.05.2010 № ВАС-5277/10 отметил следующее. Если в договоре аренды содержится условие о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и применяемые при ее исчислении коэффициенты, произведенный им перерасчет платы не будет являться изменением условия договора о ее размере применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.
В другом деле суд также пришел к выводу, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в порядке, предусмотренном договором, не является изменением условия о размере платы по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ (постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.02.2010 № Ф03-335/2010).
Но устанавливая условие о механизме расчета, надо не забыть включить в договор все необходимые детали и условия. Это поможет, например, арендатору заплатить меньше, если при пересчете очередной платеж окажется ниже предыдущего, а арендодатель не будет с этим согласен.
Подобную ситуацию рас-смотрел ФАС Дальневосточного округа.
Стороны договорились, что за аренду кабельной канализации арендатор уплачивает арендодателю плату в размере утвержденного тарифа. При этом в договоре было сказано, что размер платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке при изменении тарифов и фактических затрат. Договор был прекращен. Но арендатор еще некоторое время пользовался имуществом, в связи с чем арендодатель потребовал оплатить весь период такого пользования.
Надо отметить, что за это время тариф за пользование кабельной канализацией был снижен более чем в два раза. Однако арендодатель хотел получить плату на основе первоначального, большего, тарифа.
Суд указал, что пересчет арендной платы на основании изменения тарифа за пользование кабельной канализацией не является переменой условия договора о размере платы, а означает, что стороны выполняют согласованное условие договора. Оплатить аренду надо исходя из новых, сниженных, тарифов (постановление от 03.11.2010 № Ф03-7758/2010).
Месячная плата — за весь договор
В заключение хотелось бы акцентировать внимание на формулировке условия о периодах, за которые надо вносить арендную плату. Иначе арендодатель рискует получить сумму, которую он подразумевал как, например, установленную за месяц, в качестве оплаты за весь период действия договора. И при этом арендатор будет прав.
В частности, ФАС Волго-Вятского округа рассмотрел дело, в котором стороны сформулировали условие о размере арендой платы (100 000 руб.) без указания на период, за который она устанавливается.
Было только закреплено, что арендная плата выплачивается ежемесячно после 25-го числа, следующего за отчетным периодом.
Арендатор настаивал на том, что за весь период действия договора (более полутора лет) он должен оплатить только 100 000 руб. Арендодатель же считал, что эта сумма установлена за месяц.
Суд применил ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Суд пришел к выводу, что плата составляет 100 000 руб. за весь период аренды (постановление от 31.03.2010 по делу № А29-3891/2009).
Следовательно, если в договоре аренды не предусмотрено, за какой период взимается указанная в нем арендная плата, таким периодом считается весь срок действия договора.