Договор аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, должен заключаться на конкурсной основе, даже если отсутствует специальный порядок проведения конкурса (постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 3262/10).
В этом деле Президиум ВАС РФ подчеркнул, что сделанный им вывод соответствует сложившейся арбитражной практике. А отмененные им судебные акты нарушают единообразие толкования норм права.
Фабула
Федеральное государственное учреждение культуры (арендодатель, далее — учреждение) и общество с ограниченной ответственностью (арендатор) заключили договор аренды здания, входящего в состав памятника архитектуры. На момент заключения договора объект аренды принадлежал учреждению на праве оперативного управления. Федеральное агентство по культуре и кинематографии (осуществляющее полномочия собственника имущества учреждения) дало согласие на заключение договора.
Арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору за плату часть нежилых помещений в упомянутом здании общей площадью 740,4 кв. м для использования под офис. Договор был зарегистрирован в установленном порядке, после чего стороны оформили акт приема-передачи имущества в пользование.
Впоследствии в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об изменении площади помещений с 740,4 на 737,1 кв. м.
Затем в ЕГРП зарегистрирован переход права оперативного управления на сданное в аренду имущество к ФСО России.
Считая договор аренды недействительным, ФСО России обратилась с иском в суд.
Исковые требования
В обоснование заявленных требований ФСО России сослалась на то, что сделка недействительна. В частности, в связи с нарушением при заключении договора требований п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.98 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (далее — постановление № 685) об обязательности проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного имущества.
Судебное рассмотрение
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и признал договор аренды недействительным, поскольку он был заключен без проведения торгов, обязательных в силу п. 3 постановления № 685. Поэтому суд применил положения ст. 168 «Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам» ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Однако суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты.
Кассационный суд счел, что оснований для заключения сделки на торгах в данном случае не имелось.
На дату заключения спорного договора аренды (14 ноября 2006 г.) п. 3 постановления № 685 действовал в редакции постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 156, согласно которому договор аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключается на конкурсной основе в порядке, установленном Минэкономразвития России. Стартовый размер арендной платы определялся на основании отчета об оценке объекта.
По состоянию на 14 ноября 2006 г. Минэкономразвития России порядок проведения конкурсов не установило. При этом измененной редакцией постановления № 685 не предусматривалось сохранение действия прежнего порядка проведения конкурсов, утвержденного Министерством государственного имущества РФ от 28.07.98 № 774-р.
Кроме того, кассация указала, что нижестоящие суды не применили подп. «г» п. 3 постановления № 685 (в редакции от 23.03.2006) о возможности заключения договоров аренды без проведения конкурса в случае установления федеральными законами или изданными до принятия данного постановления иными нормативными актами особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества.
К спорным правоотношениям должна была применяться ч. 1 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон № 73-ФЗ). Согласно ей договор аренды объектов культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом для заключения договоров аренды зданий и сооружений и с учетом требований данного закона.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил решение суда кассационной инстанции и оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций.
Коллегия судей ВАС РФ, передавая дело в Президиум, указала: в п. 3 постановления № 685 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) говорилось, что кроме отдельных случаев (перечисленных в подп. «а» — «д» данного пункта) договор аренды федеральной недвижимости заключается на конкурсной основе в порядке, установленном Минэкономразвития России.
В рассматриваемой ситуации передача в аренду нежилых помещений не относится к исключениям, перечисленным в подпунктах «а» — «в» и «д».
Согласно подп. «г» договор аренды действительно мог заключаться без проведения конкурса, если федеральными законами или изданными до принятия постановления № 685 иными нормативными правовыми актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.
Однако суд кассационной инстанции неверно указал, что в Законе № 73-ФЗ установлен особый порядок, который исключает проведение торгов на право заключения договоров аренды недвижимости, относящейся к объектам культурного наследия. Оснований применять к рассматриваемым отношениям Закон № 73-ФЗ во взаимосвязи с подп. «г» п. 3 постановления № 685 нет.
Таким образом, данный случай не подпадал под указанные выше исключения. Следовательно, спорный договор должен был заключаться на торгах.
Отсутствие на этот момент специального порядка проведения торгов, разработанного Минэкономразвития России, не отменяло необходимость их проведения. Общие правила организации и проведения конкурсных торгов установлены ст. 448 ГК РФ. Более того, условие о необходимости передачи государственного имущества в аренду посредством проведения торгов сохранило свою силу и в настоящее время.
С учетом этого, резюмировал Президиум, суд первой инстанции сделал правильный вывод о ничтожности договора аренды вследствие его заключения с нарушением требований п. 3 постановления № 685.