Если в договоре ипотеки (залоге недвижимости) согласованы все существенные условия, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по кредитному договору, то он не может считаться незаключенным (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 6737/10).
Прежде чем перейти к рассмотрению дела, отметим, что высказанная в нем позиция Президиума ВАС РФ содержится в п. 13 подготовленного проекта постановления Пленума ВАС РФ, посвященного вопросам залога (см. ст ."Возможность внесудебного обращения взыскания на предмет залога: позиция Пленума ВАС РФ"). Таким образом, акты ВАС РФ по этому вопросу должны привести судебную практику к единообразию.
Фабула
Банк и ООО (далее — заемщик) заключили кредитный договор. В обеспечение исполнения обязательств по нему между банком (залогодержателем) и другим ООО (залогодателем) был заключен договор ипотеки.
Залогодатель посчитал, что в договор ипотеки не включены все существенные условия обязательств, в обеспечение которых он заключен, в связи с чем он обратился в суд с требованием о признании договора ипотеки незаключенным.
Исковые требования
Залогодатель указал, что в договоре ипотеки нет таких существенных условий, как периодичность и размер платежей по основному обязательству, порядок уплаты процентов, условия платежей за обслуживание кредита.
Банк возражал против этого, считая, что в нем есть все существенные условия. В том числе предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства по возврату кредита, предоставленного на основании кредитного договора.
Что касается условий о порядке исполнения обязательств по уплате процентов и платежей за пользование кредитом, то договор ипотеки содержит положение об ознакомлении залогодателя со всеми условиями кредитного договора и о его согласии отвечать за исполнение всех обязательств заемщика. По мнению банка, подавая такой иск, залогодатель злоупотребляет правом (ст. 10 ГК РФ).
Судебное рассмотрение
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, признав договор ипотеки незаключенным. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали это решение.
Суды, руководствуясь ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон № 102-ФЗ), а также п. 43 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8, указали, что договор ипотеки должен содержать все условия обеспечиваемого обязательства (содержание, объем, срок исполнения).
В заключенном сторонами договоре ипотеки нет всех условий, определенных в кредитном договоре. А именно: в нем не отражены порядок уплаты процентов за пользование кредитом, периодичность, порядок начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за обслуживание кредита.
Поскольку эти условия есть в кредитном договоре, то и для договора ипотеки, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по нему, они являются существенными и должны быть согласованы сторонами.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил принятые судебные акты и отказал в удовлетворении иска.
Он отметил, что, признавая договор ипотеки незаключенным в целом, суды не учли следующее.
Согласно п. 1 ст. 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. А ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1, 4, 5 ст. 9 Закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. Это обязательство должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Когда обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Согласно заключенному договору ипотеки его предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю недвижимого имущества, стоимость которого определена в договоре. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств заемщика по кредитному договору. В договоре ипотеки определена сумма кредита, установлен срок его возврата, а также согласован график снижения размера задолженности с указанием ее размера и сроков действия, то есть установлены сроки возврата кредита.
Таким образом, в нем определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга. Что же касается обязательства по уплате процентов по кредиту и иных обязательств, то согласно договору ипотеки эти условия определены в кредитном договоре.
Исходя из этого стороны согласовали все существенные условия, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству.