Не подлежит передаче в собственность государственный или муниципальный земельный участок под объектом незавершенного строительства, за исключением двух случаев, указанных в законе (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10).
По вопросу, рассмотренному в данном постановлении, Президиум ВАС РФ уже высказывался более двух лет назад — в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08. Выводы были такие же, как и сейчас.
Судебная практика также придерживалась данного толкования. В частности, подобные выводы делал, например, и сам ВАС РФ (определения от 30.11.2009 № ВАС-15190/09, от 03.12.2009 № ВАС-13664/09, от 03.12.2009 № ВАС-3664/09 и от 16.07.2009 № ВАС-8743/09), ФАС Волго-Вятского округа (постановления от 23.07.2010 по делу № А43-39140/2009 и от 28.09.2010 по делу № А43-32914/2009, Определением ВАС РФ от 29.12.2010 № ВАС-17456/10 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора), Московского округа (постановление от 05.03.2010 № КГ-А41/1552-10), Восточно-Сибирского округа (постановление от 17.12.2009 по делу № А74-2604/2009), Дальневосточного округа (постановления от 17.02.2010 № Ф03-402/2010 и от 23.11.2009 № Ф03-6253/2009).
Но в рассматриваемом деле суды первой и кассационной инстанций приняли решения, расходящиеся с общепринятым толкованием (постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу № А65-36364/2009СА1-42). В связи с этим коллегия судей ВАС РФ, передавая дело для рассмотрения в порядке надзора, пришла к выводу о нарушении единообразной практики толкования и применения норм материального права.
Любопытно, что в более поздних актах ФАС Поволжского округа придерживался уже позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08. В частности, это следует из постановления ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу № А65-1985/2008.
Фабула
Территориальное управление Росимущества в субъекте РФ в 2005 г. предоставило фабрике в аренду земельный участок для проектирования и строительства ее филиала.
Фабрика начала строительство. Но не завершила его и зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, возведенного на части переданного в аренду земельного участка.
После этого фабрика обратилась в управление Росимущества с заявлением о предоставлении арендуемого ею земельного участка в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса.
Территориальное управление отказало фабрике. Свой отказ управление мотивировало тем, что площадь испрашиваемого фабрикой участка существенно превышает площадь принадлежащей ей недвижимости. Кроме того, то, что в собственности фабрики находится объект незавершенного строительства, не наделяет ее исключительным правом на приватизацию участка, занятого таким объектом.
Фабрика обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий территориального управления Росимущества.
Исковые требования
Заявитель опирался на то, что в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений на этих участках.
Фабрика является собственником объекта недвижимости (ст. 130 ГК РФ), расположенного на испрашиваемом земельном участке. Поэтому отказ в предоставлении участка не соответствует Земельному кодексу.
Судебное рассмотрение
Суд первой инстанции признал отказ управления незаконным и возложил на него обязанность передать земельный участок фабрике в собственность.
Суд исходил из того, что объект незавершенного строительства отнесен ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу. Соответственно собственник такого объекта наряду с собственником здания, строения и сооружения вправе на основании ст. 36 Земельного кодекса требовать предоставления в собственность земельного участка, на котором находится этот объект.
Суд апелляционной инстанции с этим выводом не согласился, отказав в удовлетворении заявленных фабрикой требований.
Апелляция отметила, что ст. 36 ЗК РФ не подлежит применению в тех случаях, когда на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства. Опирался суд на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08.
Однако суд кассационной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции. Кассация сказала следующее.
Объект незавершенного строительства принадлежит заявителю на праве собственности.
Право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ).
Статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определено, что в кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства.
То есть законодатель относит такой объект к той недвижимости, которая подлежит государственной регистрации наряду со зданиями, строениями и сооружениями.
Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением изъятия участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на их приватизацию, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В данном случае эти исключения отсутствуют.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановление кассации и оставил в силе постановление апелляции.
Президиум отметил, что выводы судов первой и кассационной инстанций не соответствуют сложившейся практике применения арбитражными судами ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Это не дает возможности предоставить занятые ими земельные участки в собственность согласно ст. 36 ЗК РФ.
Исключение из этого правила составляют лишь случаи, указанные в законе.
К ним относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Земельный участок был предоставлен фабрике в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для проектирования и строительства недвижимого имущества сроком с 1 октября 2005 г. по 30 сентября 2020 г. Доказательств, указывающих на то, что объект построен и сдан в эксплуатацию, а цель, для которой участок был предоставлен в аренду, достигнута, нет.
В связи с этим Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление апелляционной инстанции.
В заключение отметим, что сейчас на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, который может устранить причину описываемого спора. Проектом, в частности, предлагается включить в Земельный кодекс (и в том числе в его ст. 36) в качестве правового основания возникновения земельных отношений объекты незавершенного строительства (см. «ЭЖ», 2011, № 04, с. 08). В случае его принятия вопрос о том, можно ли передавать в собственность земельный участок под объектом незавершенного строительства, скорее всего не будет возникать в принципе.