На Закон «Об ипотечных ценных бумагах» возлагают большие надежды все, кто заинтересован в развитии рынка доступного жилья. Механизм его действия должен помочь банковской системе компенсировать отсутствие «длинных» денег, необходимых для активного ипотечного кредитования. Принятые поправки к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», вступившие в силу в январе текущего года, значительно повышают его дееспособность.
Упомянутый Закон вводит два вида бумаг — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Ипотечные облигации обеспечены залогом ипотечного покрытия (требования о возврате основнойсуммы долга и уплате процентов). Это и определяетих высокую надежность.
Банки, предоставляющиеипотечные кредиты, могутобъединять права по кредитам в пул и под их залог выпускать облигации с цельюпродажи их инвесторам.
Ипотечные сертификаты участия являются болеесложными инструментами ипредполагают наличие доверительной собственности нажилье.
Что же меняют поправки и с какой целью? Прежде всего они направлены на повышение надежности облигаций с ипотечным покрытием. Для этого предусматриваются специальные правовые последствия банкротства организаций-эмитентов, выпускающих такие облигации. Так, при проведении процедуры банкротства ипотечное покрытие не будет включаться в конкурсную массу. Четко установлено ограничение по обращению взысканий на него по долгам организации-эмитента перед любыми кредиторами, в том числе и бюджетами всех уровней.
Причем владельцы облигаций с ипотечным покрытием сохраняют право претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства дальнейшего банкротства эмитента в пределах сумм, недополученных при реализации ипотечного покрытия.
Поправки зафиксировали возможность нескольких выпусков таких облигаций с установлением очередности исполнения обязательств по ним. Благодаря этому бумаги первой очереди будут иметь более высокую рыночную оценку по сравнению с облигациями следующих очередей.
Важно также для развития рынка ипотечных бумаг и то, что отменено ограничение на выпуск облигаций, связанное с размером уставного капитала, которое было прописано в Гражданском кодексе и законах «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью». Это существенно повышает возможности эмитентов по привлечению финансирования за счет секьюритизации активов в виде ипотечных ценных бумаг.
Безусловно, принятые поправки не решают всех проблем. Для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо еще принять ряд подзаконных актов. В частности, это касается порядка передачи обязательств, требований к размеру собственных средств ипотечных агентов, определения размера ипотечного покрытия, правил ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, а также вопросов аудита, бухучета и отчетности ипотечных агентов.
Ожидается, что необходимые нормативные акты будут приняты в течение первого полугодия 2005 г.
Видимо, тогда и заработает наконец принятый еще в 2003 г. закон на благо развития рынка жилья и фондового рынка.
До настоящего времени из ипотечных ценных бумаг у нас действовали только закладные, выпускаемые банками, которые выдают ипотечные кредиты. На выкупе этих закладных у банков строится система их рефинансирования со стороны АИЖК.
Для удовлетворения имеющихся в регионах заявок о рефинансировании ипотечных кредитов на 12 млрд руб. АИЖК планирует в текущем году привлечь часть финансовых ресурсов, осуществив выпуск ипотечных облигаций, поскольку за счет господдержки обеспечивается лишь половина потребности.
И все бы хорошо, но уже сегодня АИЖК обращает внимание на то, что в ходу будут бумаги с привычным сроком погашения — не более 3 лет. Все остальные —головная боль агентства.
Оценка перспективы
Олег Дмитриенко, заместитель председателя правления Абсолют Банка, начальник управления кредитования:
— Цивилизованный рынок долгосрочных финансовых ресурсов — рынок ипотечных ценных бумаг и долгосрочного дешевого финансирования — находится в начале своего развития.
Принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах» является только первым шагом на пути развития цивилизованных и прозрачных отношений на этом рынке. Но стоит отметить, что изменения в законодательстве, происходящие в последнее время, существенно облегчают банкам работу.
Ольга КСОВРЕЛИ, генеральный директор «Компании недвижимости «Паритет»:
— В целях развития ипотеки для юридических лиц необходимо увеличить сроки кредитования
— от 5 до 10 лет. Заемщик сам будет решать, захочет ли он раньше оговоренного времени гасить кредит. Сегодня это срок от 1 до 3 лет.
Важно внести изменение в Закон «Об ипотеке», чтобы при регистрации нежилого помещения ипотека возникала сразу в силу закона. Следует создать отвечающие реалиям условия оценки платежеспособности для юридических лиц. Банки должны иметь навык альтернативного андеррайтинга — финансового анализа реальных доходов юрлица.
Важно соблюдать правила игры, прогнозировать политические и финансовые риски на местном и федеральном уровнях.
Предприятия любой формы собственности и величины должны иметь законодательно закрепленные гарантии в том, что их собственность не будет экспроприирована.
Алексей РОЗОРЕНОВ, начальник департамента розничного бизнеса Банка ЗЕНИТ:
— Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» является чрезвычайно важным. Не секрет, что основная проблема состоит в том, что большинство банков, за исключением Сбербанка и Внешторгбанка, не располагают средствами для долгосрочного кредитования. И хотя ипотечные кредиты выдают около 150 банков, объемы кредитования невелики. Принятые изменения призваны обеспечить привлечение средств для рефинансирования кредитных организаций с фондового рынка, что особенно важно для средних банков.
Содержащиеся в документе положения об особом порядке удовлетворения требований кредиторов — владельцев ипотечных облигаций направлены на повышение инвестиционной привлекательности облигаций с ипотечным покрытием и тем самым на повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок.
Подготовила Н. Дубровина, обозреватель «ЭЖ»