Процесс формирования рынка доступного жилья будет во многом определяться активностью развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования. Немало здесь зависит от интереса и поддержки местных и федеральных органов власти.
Сейчас одни регионы уже практикуют ипотечное кредитование, другие только планируют использовать его для решения жилищных проблем. Соглашения с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключили 68 регионов, и 45 из них работают по его стандартам. С учетом своих особенностей там создают и собственные схемы.
Например, в Самаре действует схема кредитования через банк-агент, где права кредитора-залогодержателя удостоверяются закладной.
Первоначальный взнос заемщика составляет 15%, ставка — 15% годовых в рублях, срок — до 25 лет. С начала реализации проекта выдано более 2000 кредитов на сумму 682 млн руб. Кроме того, узаконены и схемы предоставления займов для приобретения жилья по долевому участию в строительстве.
В Республике Башкортостан в рамках программыАИЖК с сентября 2003 г.выдано 1800 кредитов насумму более 740 млн руб.
Уфимское городскоеагентство ипотечного кредитования реализует такжемолодежную и корпоративную программы. Первая финансируется из средств городского бюджета. Кредитывыдаются под 8% годовыхна 15 лет в объеме до 70%стоимости жилья. А корпоративная предусматриваеткредиты работникам за счетсредств предприятий на срокдо 15 лет под 2% годовых вобъеме до 90% стоимостижилья. С 2002 г. по этой программе выдано более 500ипотечных кредитов на сумму свыше 200 млн руб.
В Татарстане начали работать по программе развития социального ипотечного строительства. Средства предприятий при этом — основной источник финансирования строительства. Их отчисления предполагается оформить на возвратной основе, а возврат средств начнется через 7 лет. Рассрочка по оплате составит до 28,5 лет.
На Южном Урале первоначальный взнос по кредиту предполагается снизить с 30 до 10%. В 2005 г. ипотечные кредиты смогут получить 10 тысяч семей.
Есть примеры сотрудничества регионов с иностранными банками. Так, среди банков-партнеров Хабаровского краевого ипотечного агентства и японский банк, где ставка по кредиту в долларах составит примерно 7% по сравнению с 11— 12% в российских.
В нынешнем году будет создан региональный оператор ипотечного кредитования в Саратовской области. Кредиты будут выдавать саратовские банки, после чего их будет рефинансировать федеральное агентство. Вариант же социальной ипотеки предполагает погашение части процентов за счет бюджетных средств. Ставка по ипотечным кредитам предполагается от 8 до 14% (сейчас банки выдают кредиты на жилье под 18—25%).
Итак, можно считать, что двери жилья, приобретаемого с помощью ипотечных кредитов, уже открываются, правда, пока не для всех. По расчетам специалистов, предельные ставки для обеспечения действительно доступных кредитов дифференцированы по регионам: от 0,6 до 4,78%. Параметры кредитов должны соответствовать возможностям заемщиков.
Портрет заемщика в интерьере АИЖК
Средний размер кредита — 367 тыс. руб.
В среднем в месяц семья платит по кредиту 5600 руб.
Доход семьи — не менее 17 000 руб.
Средний срок кредита — 16 лет.
Коэффициент отношения кредита к стоимости жилья — 56%, поскольку в основном ссуду берут на улучшение жилищных условий, то есть продают имеющееся жилье и покупают новое.
Государственный расчет
На реализацию восьми подпрограмм Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. предполагается ежегодно выделять из федерального бюджета не менее 20 млрд руб. На формирование инженерной инфраструктуры, реформирование и модернизацию предприятий ЖКХ — ежегодно не менее 7 млрд руб.
Совокупный планируемый объем государственной поддержки на период 2005— 2010 гг. посредством федеральной системы ипотечного жилищного кредитования составляет 32,3 млрд руб., в том числе в 2005 г. — 1,4 млрд.
Объем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК может достигнуть 200 млрд руб., в том числе в 2005 г. — 9 млрд руб.