Разъяснения Минфина России, приведенные в письме от 26.05.2011 № 03-05-05-01/35, будут интересны компаниям, которые приобретают земельные участки с расположенными на них домами. Причем строения изначально предполагается снести. Финансисты рассказали, как учитывать такие объекты недвижимости в бухгалтерском учете.
Минфин России: дом следует за землей
Финансисты напомнили, что порядок принятия на баланс объектов основных средств и формирования их стоимости регулируется ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В пункте 8 этого документа сказано, что первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Исходя из этого затраты на выкуп подлежащих сносу жилых домов, расположенных на земельных участках, приобретаемых организацией в собственность, формируют первоначальную стоимость таких участков.
Из рассуждений специалистов Минфина России следует, что стоимость дома, предназначенного под снос, будет облагаться налогом на имущество в составе стоимости земельного участка. Поскольку земельные участки амортизации не подлежат, налоговая нагрузка по налогу на имущество будет ощутимой.
Определенная логика в рассуждениях Минфина России присутствует. Ведь без выкупа дома организация не сможет приобрести данный участок. Покупка дома, не нужного организации, вынужденная и непосредственно связана с приобретением данного земельного участка. Поэтому на первый взгляд логично включить стоимость дома в первоначальную стоимость земельного участка.
Альтернативная точка зрения
С позицией Минфина России можно поспорить. Дело в том, что в рассматриваемой ситуации компания приобретает два вида имущества — земельный участок и недвижимость. Дом и земельный участок — разные объекты. Они могут функционировать независимо друг от друга. На дом и земельный участок составляются отдельные правоустанавливающие документы. Причем не важно, как стороны оформили договорные отношения (заключили один договор на приобретение земли вместе с домом или подписали два отдельных договора: один на покупку земли, другой на приобретение дома).
В бухгалтерском учете расходы на приобретение земли и дома надо отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» на отдельных субсчетах. После этого компания должна рассмотреть каждый объект на предмет соответствия критериям признания имущества в составе основных средств. Напомним, что они перечислены в п. 4 ПБУ 6/01. В данной ситуации земельный участок отвечает установленным требованиям и организация может смело переводить его в состав основных средств. С объектом недвижимости дела обстоят иначе. Организация изначально не планирует использовать дом в своей деятельности. Значит, критерии не выполняются. В частности, в п. 4 ПБУ 6/01 сказано, что объект может быть признан основным средством, если он способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Дом, изначально купленный под снос, не может принести компании доход. Следовательно, переводить его на счет 01 «Основные средства» нет оснований.
Заметим, что ранее Минфин России поддерживал такую точку зрения и говорил, что объект обложения налогом на имущество не возникает (письмо от 27.12.2007 № 03-05-06-01/146).
По нашему мнению, стоимость недвижимости будет учитываться на счете 08 до тех пор, пока объект не будет ликвидирован. Расходы на снос дома целесообразно также отнести на счет 08.
После того как организация избавится от лишней собственности, накопленные на счете 08 суммы будут списаны на прочие расходы.
Совет
На наш взгляд, оптимальным выходом из такой ситуации будет разнесение во времени операций приобретения земельного участка и дома (сначала земельный участок, затем дом).
Организация сначала учтет земельный участок как объект основных средств (сейчас для этого не нужно дожидаться государственной регистрации права собственности), а потом приобретет здание.
Поскольку к этому моменту первоначальная стоимость земельного участка уже сформирована, оснований для ее изменения нет (п. 14 ПБУ 6/01). Компания с чистой совестью спишет стоимость дома на прочие расходы.