Земельное законодательство не предусматривает приобретение земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства в собственность по договору мены (постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 № 18545/10).
Пункт 3 ст. 3 Земельного кодекса гласит, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В статье 28 Земельного кодекса предусмотрена возможность предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность. Однако для передачи в собственность под строительство государственной земли существует особый порядок. В частности, обязательно проводятся торги в форме конкурса или аукциона (ст. 30 и 38 Земельного кодекса).
Вместе с тем гражданским законодательством не возбраняется заключать в отношении земельного участка договор мены (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Нормы земельного законодательства имеют приоритет над гражданско-правовыми. Это означает, что при передаче государственных земель под строительство необходимо соблюдать требования ст. 30 и 38 Земельного кодекса. Выходит, обменять земельный участок, находящийся в частной собственности, на государственный нельзя.
Но некоторые суды, руководствуясь ГК РФ, считают договор мены частного земельного участка на государственный правомерным. Президиум ВАС РФ с таким подходом не согласен.
Фабула
Общество заключило с исполнительным комитетом муниципального образования (далее — комитет) договор мены земельных участков на условиях равнозначности земель.
Стороны обратились с заявлением в регистрирующий орган для госрегистрации перехода права собственности на указанные земельные участки, но получили отказ, поскольку не представили документы, подтверждающие предусмотренную Земельным кодексом процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для строительства (ст. 28, 30, 38, 38.1 и 52 Земельного кодекса).
Посчитав отказ неправомерным, общество обратилось в арбитражный суд.
Исковые требования
В иске общество требовало признать незаконным решение регистрирующего органа. Требование основывалось на том, что обмен земельных участков осуществлен на условиях равнозначности участков и комитет имел право заключать договор мены. Следовательно, данный договор не противоречит земельному законодательству.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции отказался удовлетворить исковые требования. Он пришел к выводу, что договор мены нарушает порядок предоставления государственных земельных участков, В аппеляции решение осталось в силе.
Суд кассационной инстанции решил, что суды учли не все обстоятельства по делу и отправил его на новое рассмотрение. Со ссылкой на ст. 52 Земельного кодекса он указал, что при новом рассмотрении дела суду следует проверить, соответствует ли заключенный договор мены земельных участков нормам ГК РФ, а также ст. 27 и 37 Земельного кодекса об ограничениях оборотоспособности земельных участков.
Вновь рассмотрев дело, суды первой и второй инстанций приняли то же решение — в удовлетворении иска отказать.
Не отступили от своей позиции и судьи в кассации: решения судов отменили и жалобу удовлетворили. Они руководствовались следующим. В силу ч. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит нормам ГК РФ о договоре мены. Статья 37 Земельного кодекса не запрещает мену земельных участков. Поэтому к правоотношениям сторон применимы нормы ст. 567 ГК РФ, согласно которой по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой один товар в обмен на другой.
Таким образом, решил ФАС, у регистрирующего органа не было оснований для отказа в госрегистрации.
Позиция ВАС РФ
Передавая дело в Президиум ВАС РФ, тройка судей выразила мнение, что выводы суда кассационной инстанции ошибочны, поскольку положения п. 2 ст. 30 Земельного кодекса нарушены, а значит, договор мены в силу ст. 168 ГК РФ ничтожен. Президиум ВАС РФ поддержал эту точку зрения, решение ФАС отменил, а решения судов первой и апелляционной инстанций оставил в силе.