Мировые рынки жилья против нового финансового кризиса

Согласно исследованию ценовой динамики в 50 странах по состоянию на конец I квартала 2011 г., проведенному международной консалтинговой компанией Knight Frank, цены на жилье в мире увеличились лишь на 1,8%.

И строим меньше, и цены не растут

Это самый медленный темп прироста после глобального экономического кризиса — с конца 2009 г. В России цены упали на 13,9%. В результате мы заняли предпоследнее место в рейтинге ценовой динамики, составленном по результатам исследования. Недалеко от нас США — 43-е место, хотя спад за океаном был намного меньше — всего 4,9%. И это при продолжающемся снижении нового строительства в обеих странах.

По сведениям агентства Bloomberg, в апреле американский рынок жилищного строительства просел на 10,6% — было введено в эксплуатацию 523 000 домов. Правда, в мае рынок подтянулся до 545 000 новых домов. Данные за июнь появятся в августе. Но, если судить по числу выданных в мае разрешений на строительство, возможен спад ввода новостроек на 1,1%. В годовом исчислении объем продажи на вторичном рынке жилья США уменьшился на 5%, в апреле — на 0,8%, несмотря на государственную поддержку рынка недвижимости.

В России, реализующей на­циональный приоритетный проект «Доступное жилье», в мае построено жилья на 7,7% меньше, чем год назад. В январе, по данным Росстата, против начального месяца прошлого года этот показатель составил –6,4%, феврале — –13,5%, марте — 13,5% по сравнению с мартом 2010 г., в апреле — –17,9%. В целом за январь — май построено 15,3 млн кв. м нового жилья. Это на 7,1% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Ввод нового жилья сокращается третий год подряд. Казалось бы, спад предложения должен вызвать ажиотажный спрос, но этого не произошло. Причина в падении покупательской способности населения.

Американцу проще, чем россиянину

Ситуацию быстро «просекли» российские банкиры. Они увидели, что чрезмерно большое число необеспеченных займов в США подорвало устойчивость кредитно-финансовой системы страны и потянуло за собой остальной мир. Затем внимательно присмотрелись к мотивам консервативного отношения в Европе к обеспечению займов. В итоге наши банкиры установили очень жесткие условия кредитования и не прогадали. И ипотечные кредиты по-прежнему недоступны россиянам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Тем не менее даже в таких условиях ответственность российского заемщика, закладывающего в обеспечение банковского кредита приобретаемое жилье, а зачастую и имеющееся в наличии, намного выше, чем у жителя США, заключающего договор об ипотеке.

Американец, не способный расплатиться за приобретение, идет в банк и выкладывает ключи от дома или квартиры. Кто бы ни принял связку — ответственный клерк или безответственный служащий, банк после этого не имеет претензий к заемщику-банкроту.

У нас не так. Заемщик, не способный осилить выплату займа, становится должником и превращается:

• в объект «заботы» коллекторских агентств, созданных самими банками для принуждения к погашению долга; 
• субъект судебных тяжб, как правило в пользу юридического, а не физического лица;
• клиента непреклонных судебных приставов;
• невыездного гражданина России.

Но все равно он обязан сам продать квартиру или дом, оплатив из семейного кошелька услуги риелтора и прочего услужливого люда, и рассчитаться с банком живыми деньгами, а не жилым залогом, указанным в кредитном договоре. Если и после этого не хватит денег, банк обратит взыскание долга на иное имущество заемщика. Такие подушки безопасности заграничным банкам не снятся, равно как и процентные ставки российских ипотечных кредитов. Руководство РФ регулярно слышит доклады банкиров об очередном смягчении условий ипотечного кредитования, а потенциальным заемщикам каждый раз становится жестче на такой перине. Лишь элитный сегмент рынка жилой недвижимости не заметил ни финансового кризиса, ни его последствий. И у нас, и в США. Хоть здесь мы сравнялись с убегающими Штатами.

В остальном мире всяк живет по-своему

Стабильность цен на жилье в Европе говорит о стагнации рынка по сравнению с прошлым годом, когда цены в среднем упали на 4,1% относительно I квартала 2009 г. Даже в экономически проблемных Греции и Португалии стоимость жилья за последний квартал выросла. Во Франции рост ВВП в I квартале 2011 г. побил рекорд пятилетней давности, зафиксированный до глобального кризиса. Это отразилось на зарплате французов, что потянуло вверх потребительские расходы и спрос на недвижимость. Таким образом, европейский рынок жилья отражает экономическое положение отдельно взятой страны и чутко реагирует на меры, предпринимаемые локально.

По информации, представленной «ЭЖ» аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», даже в Азии прекратился рост цен на жилье. Если в начале прошлого года стоимость жилья на самом большом континенте увеличилась на 17,8%, то в январе — марте этого года — только на 8,4%. Вместе с тем азиатские страны прочно удерживают лидирующие позиции в рейтинге ценовой динамики жилья. Самые высокие показатели у Гонконга — 4,2%, Индии и Тайваня — 21,9 и 14,3% соответственно.

Глобальный индекс цен на жилую недвижимость на 1 апреля 2011 г.