В каждом субъекте РФ в ближайшее время появятся комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Пока же имеет смысл разобраться с основными, а точнее с Типовыми требованиями к порядку их создания, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69 (зарегистрирован Минюстом России 18.07.2011 № 21074).
Почти год назад у владельцев недвижимого имущества (земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т.п.) появилась возможность пересмотра его кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости1. Статья 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135 ФЗ), регулирующая порядок подобного пересмотра, вступила в силу 25 сентября 2010 г.
Однако до сих пор такой возможностью никто не воспользовался: не было нормативного акта Минэкономразвития России, который устанавливал бы требования к созданию таких комиссий. Уточним. Приказ был издан ведомством еще в феврале, но регистрацию в Минюсте России прошел недавно. Он вступит в силу только через десять дней после официального опубликования.
Такая неспешность объясняется тем, что комиссии должны быть созданы на территории каждого субъекта РФ не позднее даты первого внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Эта оценка согласно ст. 24.12 Закона № 135-ФЗ проводится по решению исполнительного органа власти субъекта РФ или в случаях, установленных региональным законодательством, не реже одного раза в пять лет с даты, по состоянию на которую проведена государственная кадастровая оценка. Например, в Москве результаты кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 № 1046-ПП по состоянию на 1 января 2007 г.
К сожалению, график создания таких комиссий на территории субъектов РФ в настоящий момент составить невозможно. Причина проста: в большинстве регионов кадастровая оценка, например, земель проводилась в разное время — с 2007 по 2010 г. в зависимости от их категорий. Кроме того, у многих регионов отсутствует нормативная база, определяющая периодичность проведения оценки. В этом случае необходимо руководствоваться сроками, установленными федеральным законодательством.
Итак, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будут созданы в каждом субъекте РФ при территориальном органе Росреестра. В их составе, как того требует ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ, будет по одному представителю от органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, органа кадастрового учета, СРО оценщиков, члены которой (которых) определяли кадастровую стоимость на территории субъекта РФ, Национального совета по оценочной деятельности. Согласно Типовым требованиям, утвержденным Минэкономразвития России, председателем комиссии станет член комиссии, являющийся представителем Росреестра, а его заместителем — представитель органа кадастрового учета. То есть в комиссию войдут минимум пять человек. На ее количественный состав повлияет число СРО оценщиков, из которых привлекались оценщики к определению кадастровой стоимости.
Состав комиссии утвердят приказом на основе сведений о кандидатурах, представленных в территориальное управление Росреестра.
Кстати, в Типовых требованиях не определено, в течение какого срока перечисленные органы власти и организации должны будут подать эти сведения. Скорее всего срок определят территориальные органы Росреестра в своих уведомлениях о представлении кандидатур. В документе также ничего не сказано, что будет, если эти сведения не представить вовремя. Непонятно, в каком составе тогда будет утверждаться комиссия.
Информация о создании комиссии в течение трех рабочих дней должна быть размещена на официальном сайте территориального органа Росреестра.
Заседания комиссии будут проводиться по мере необходимости рассмотрения поступивших заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее месяца с даты поступления заявления. Этот срок установлен в ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.
Отметим, что в силу этой же статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Опустим ряд организационных моментов, определенных в Типовых требованиях и связанных с внутренней работой комиссии, и остановимся на том, что нужно сделать заявителям, чтобы их заявления рассмотрели. Прежде всего необходимо обратить внимание на список документов, которые нужно приложить к заявлению:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию ошибочности указанных сведений;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о его соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности такой СРО оценщиков в случаях, установленных Типовыми требованиями.
Этот перечень полностью соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ.
Заявление, которое будет подано с нарушением сроков, то есть позднее шести месяцев после даты внесения новых данных о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, или без соответствующего комплекта документов, не примут к рассмотрению.
Заявление также не будет рассматриваться, если ранее в отношении объекта недвижимости уже принималось решение об определении его кадастровой стоимости в размере рыночной.
Повторно заявление в комиссию можно подать, только если был представлен неполный пакет документов. Но и в этом случае важно уложиться в установленный срок.
Как уже отмечалось, заявление комиссия должна рассмотреть в течение месяца с даты его поступления. Таковой является дата его регистрации территориальным органом Росреестра. Обратите внимание: дата подачи заявления, которой считается дата его представления в территориальный орган Росреестра или день отправления почтой, может отличаться от даты поступления, то есть даты регистрации.
Извещение о дате рассмотрения заявления заявитель должен получить не позднее пяти рабочих дней до заседания комиссии, в котором могут участвовать и заявитель, и иные заинтересованные лица.
Есть еще один важный момент в Типовых требованиях, на котором стоит акцентировать внимание. Речь идет о принятии решения комиссией в случае, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости.
Дело в том, что в такой ситуации комиссия должна принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ). Однако в п. 21 Типовых требований появился критерий — расхождения между определенной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью в пределах 30%, при соблюдении которого это решение будет приниматься. При отклонении больше чем на 30% решение будет принято, только если заявитель представит положительное экспертное заключение (положительные экспертные заключения, если отчет об оценке составят оценщики — члены разных СРО оценщиков). Это странно, поскольку такое заключение должно быть представлено независимо от размера расхождения.
Пока рано говорить о правоприменительной практике Типовых требований, но уже сейчас можно прогнозировать возникновение судебных споров по некоторым моментам, в частности по соблюдению сроков обращения в комиссии с заявлениями или по полномочиям министерства в определении критерия, не установленного законодательством. Впрочем, формирование этой практики зависит от вашей активности, уважаемые читатели.
В завершение лишь отметим, что решение комиссии можно оспорить в суде.