Определенная независимым оценщиком стоимость приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества может быть оспорена в суде путем предъявления оценщику отдельного иска или искового требования. Оспорить результат оценки можно и после принятия решения об условиях приватизации — при разрешении преддоговорных споров и споров, связанных с уклонением публичных органов от заключения договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № ВАС-2419/11).
Субъекты малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ). Это закреплено в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).
В статье 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность оспорить достоверность стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика. О том, в каких случаях это можно сделать путем предъявления самостоятельного иска к оценщику, говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 (далее — информационное письмо). В нем разъяснено, что подать такой иск можно, только когда законом или иным нормативным актом закреплена обязательность определять величину стоимости объекта оценки для сторон сделки, госоргана, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки можно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Предположим, в законе установлена обязательность привлечения независимого оценщика, но не определена обязательность применения сведений о стоимости объекта из отчета оценщика. Тогда отчет носит рекомендательный характер и предъявить оценщику иск нельзя.
Из норм Закона № 159-ФЗ прямо не следует, что величина оценки при продаже государственного и муниципального имущества является обязательной для сторон. Одни суды считают, что госорганы обязаны использовать стоимость объекта, указанную в отчете независимого оценщика (постановления ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2011 № Ф03-2857/2011 и Северо-Западного округа от 08.11.2010 по делу № А05-19879/2009). Другие полагают, что отчет независимого оценщика носит рекомендательный характер (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.12.2010 по делу № А03-11363/2009).
Точку в вопросе поставил Президиум ВАС РФ, рассмотрев в порядке надзора дело, в котором суды различных инстанций высказали противоположные мнения.
Фабула дела
Общество — арендатор находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения — на основании Закона № 159-ФЗ обратилось в Управление муниципального имущества администрации города (далее — Управление) с заявлением о выкупе арендуемого им имущества.
Управление включило помещение в прогнозный план приватизации и направило обществу предложение о заключении договора купли-продажи, приложив к нему решение об условиях приватизации и проект договора. В решении была указана цена выкупа, определенная независимым оценщиком. Общество сочло ее завышенной и подписало договор с протоколом разногласий.
Управление расценило протокол как отказ общества от приобретения помещения на предложенных муниципальным образованиям условиях и отменило решение об условиях приватизации.
Разногласия в отношении условий выкупа нежилого помещения и отмена решения о приватизации послужили поводом для обращения общества в суд.
Исковые требования
Общество заявило исковое требование к Управлению о возложении на него обязанности заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, а также отдельное исковое требование к оценщику о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, указанной в отчете об оценке.
По мнению истца, результаты оценки муниципального имущества для целей его продажи являются обязательными для органов местного самоуправления, что предоставляет обществу право оспорить эти результаты путем обращения в суд с отдельным исковым требованием непосредственно к оценщику.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции согласился с доводами общества и удовлетворил иск. Апелляционный суд оставил решение без изменения.
В ходе рассмотрения дела с целью проверки достоверности результатов проведения оценки по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза. Ее проведение поручили экспертам госучреждения при Минюсте России.
Экспертиза показала, что отчет независимого оценщика не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, положениям федеральных стандартов оценки и это могло повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости. В экспертном заключении говорилось, что рыночная стоимость нежилого помещения в два раза меньше и суд на основании ст. 446 ГК РФ установил в договоре купли-продажи именно эту цену.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты. Он решил, что Закон № 159-ФЗ устанавливает обязательность проведения независимой оценки государственного и муниципального имущества, но не предписывает обязательно учитывать ее результаты при совершении сделки по отчуждению этого имущества. Следовательно, применяется положение ст. 12 Закона № 135-ФЗ о том, что стоимость объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, для целей совершения сделки с объектом оценки носит рекомендательный характер, если законодательством не установлено иное.
Таким образом, судьи в кассации решили, что данный отчет не может быть оспорен самостоятельно и считается доказательством, которое подлежит исследованию наряду с иными доказательствами.
Позиция ВАС РФ
Судьи ВАС РФ встали на сторону общества, но их позиция отличалась от позиции судов первой и апелляционной инстанций.
Судебная коллегия обратила внимание на ч. 1 и 2 ст. 4 Закона № 159-ФЗ, согласно которым одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства с предложением о заключении договоров купли-продажи и проектами этих договоров.
Судьи ВАС РФ отметили, что по смыслу названных положений решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
Поскольку оценка носит обязательный характер, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства самостоятельно с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
Однако в рассматриваемом случае решение об условиях приватизации было принято (хотя и отменено впоследствии).
Судьи ВАС РФ указали, что после принятия такого решения достоверность величины проведенной оценки также может быть поставлена под сомнение — при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства (аналогичная правовая позиция была использована в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2011 по делу № А17-4521/2010).
Одна из причин для обращения общества в суд — уклонение Управления от заключения договора. Поэтому с позиции судебной коллегии Высшего арбитражного суда РФ общество вправе было обратиться в суд, заявив отдельное исковое требование к независимому оценщику одновременно с требованием к Управлению.
Президиум ВАС РФ согласился с мнением судебной коллегии и отменил постановление суда кассационной инстанции, а решение суда первой инстанции и постановление апелляционной оставил в силе.