Необходимость перевода жилого помещения в нежилое может быть обусловлена различными причинами. Наиболее распространены случаи, когда квартиры в жилых домах на первом этаже собственники переоборудуют под магазины, аптеки, парикмахерские. Проанализировав судебную практику, мы выявили спорные моменты, возникающие в процессе получения разрешения на переоформление статуса помещения.
Судебная практика по данному вопросу сводится в основном к оспариванию отказов в переводе жилого помещения в нежилое. Изучив ее, мы пришли к выводу, что органы местного самоуправления обычно отказывают в таком переводе из-за отсутствия согласия собственников других жилых помещений в доме (большинство дел связано с оспариванием именно таких отрицательных решений). Несмотря на регламентацию изменения статуса помещения в законе и наличие множества разъяснений органов исполнительной власти по этому вопросу, обязательность или необязательность получения согласия других собственников составляет проблему.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в двух случаях:
- квартира расположена на первом этаже дома;
- квартира расположена выше первого этажа, но непосредственно находящиеся под ней помещения не являются жилыми (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).
В чем корень зла
Прежде чем переводить помещение из жилого в нежилое, необходимо получить разрешение на такой перевод в органах местного самоуправления. Отказы на местах обычно мотивируют тем, что среди представленных документов нет согласия других собственников жилых помещений в том же доме.
На практике действительно возникает непонимание, в каких случаях требуется такое согласие, а в каких нет. Противоречия и споры между собственниками и органами местного самоуправления, принимающими решения о переводе помещений, возникают по нескольким причинам. Одна из них — неопределенность закона в части представления документов.
Законодательная неопределенность
Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. В этом перечне пять позиций, которые применительно к ситуации перевода жилого помещения в нежилое будут выглядеть так:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим паспортом;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, необходимых для использования названного помещения в качестве нежилого.
Перечень является исчерпывающим, поскольку в ч. 3 ст. 23 ЖК РФ установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов.
Случаи, когда органы местного самоуправления могут отказать в переводе жилого помещения в нежилое, перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Их всего четыре:
1) заявитель не представил документы, определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;
2) заявитель представил документы в ненадлежащий орган;
3) заявитель не выполнил условия перевода помещения, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;
4) проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.
Как видим, в числе оснований для отказа, перечисленных в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, не упомянуто непредставление документов помимо тех, которые названы в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
В то же время из других положений ЖК РФ следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, в п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
Тем не менее отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое. Хотя уполномоченные органы на практике отказывают заявителям, у которых такого согласия нет, но оно требуется на основании норм, регламентирующих права собственников.
Итак, если перевод помещения в нежилое не сопровождается реконструкцией здания, не уменьшает площадь общего имущества жилого дома и не требует присоединения общего имущества к помещению, которое переводится в нежилое, то решения общего собрания собственников не требуется.
Кроме несовершенства законодательства в этой сфере есть еще проблема. Суд, рассматривая дела об оспаривании отказов в переводе помещений, начинает разбираться, нужно ли согласие других собственников в каждом конкретном случае. Достаточно ли решения общего собрания, принятого простым большинством голосов, или необходимо согласие всех собственников без исключения? Поскольку решение зависит от того, что именно планируется изменить в строении, разрушить, пристроить, выявляется следующая проблема: считаются ли предпринимаемые действия реконструкцией, затрагивают ли и в какой степени общедомовое имущество и т.п.?
Кто во что горазд
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Это же постановление гласит, что под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Несмотря на наличие определений в законе, их явно недостаточно для полного и четкого понимания. Органы местного самоуправления, применяя перечисленные нормы, признают, например, действия реконструкцией, а суд — перепланировкой.
Так, городская администрация потребовала от заявителя представить решение общего собрания собственников дома, посчитав, что планируемый демонтаж простенка и устройство отдельного входа в квартиру на первом этаже являются реконструкцией. Суд не согласился с таким решением, признав эти действия перепланировкой, для которой согласие собственников не нужно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010).
По возможному уменьшению площади общего имущества и присоединению общего имущества также много разногласий.
Например, предприниматель, переводя квартиру в нежилое помещение под магазин, построил металлическую лестницу из подвального помещения в будущий магазин. Собственники других квартир посчитали, что произошло соединение помещения с общим имуществом. Следовательно, отсутствие согласия всех собственников в этой ситуации нарушает их права. Однако суд не счел это присоединением к общему имуществу (постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 № А12-3630/2008).
Земельный вопрос
Решая вопрос об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме (на это необходимо иметь согласие всех собственников помещений), надо помнить что желание оборудовать отдельный вход, установить козырек, порожек, крыльцо и тому подобные вещи, связано с земельным вопросом. Если обустройство и перепланировка связаны с использованием хотя бы одного квадратного сантиметра земли придомовой территории, нужно учитывать, является ли эта земля общим имуществом собственников жилого дома (постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010 и Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6).
В одном из дел суд признал уменьшение размера земельного участка, находящегося в общей собственности жильцов дома, только потому, что собственник магазина оборудовал три машино-места на придомовой территории, чтобы подвозить товар к магазину (постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2001 № Ф09-11472/10-C6).
Уполномоченные органы требуют представить доказательство согласия всех собственников всякий раз, когда есть основания полагать, что размер придомового земельного участка в связи с переводом помещения в нежилое уменьшится.
Между тем суды отмечают, что согласие необходимо, только когда земельный участок в соответствии с земельным законодательством сформирован и проведен его кадастрововый учет. В противном случае у собственников квартир не возникает права общей долевой собственности на землю (Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26).